손품! 여의도 재건축8탄! 미성 아파트

손품! 여의도 재건축8탄! 미성 아파트

안녕하세요, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다.
많은분들의 성원으로 연재를 계속합니다. 다시 한번 감사드립니다. 부리남의 여의도 재건축 손품시리즈는 16단지를 우리가 접근가능한 가격대부터 차근차근 올라갑니다.

우선, 어떤 단지가 있었는지 살펴볼게요...

지난 포스팅 링크 달아요~

https://fl400.tistory.com/m/42

(2021.2.26) 여의도 아파트 재건축 추진현황 정리(추진단계, 갭가격)

https://fl400.tistory.com/m/45

손품! 여의도 재건축1탄! 초원 아파트

https://fl400.tistory.com/m/46

손품! 여의도 재건축2탄! 진주 아파트

https://fl400.tistory.com/m/47

손품! 여의도 재건축3탄! 목화 아파트

https://fl400.tistory.com/m/48

손품! 여의도 재건축4탄! 광장 아파트

https://fl400.tistory.com/m/50

손품! 여의도 재건축5탄! 장미 아파트

https://fl400.tistory.com/m/52

손품! 여의도 재건축6탄! 공작 아파트

https://fl400.tistory.com/m/53

손품! 여의도 재건축7탄! 화랑 아파트

https://unsplash.com/photos/kCABKZBt4Gk

여의도 재건축 손품 제7탄!
오늘의 주인공은 미성 아파트입니다.

[개요]

미성 아파트는 1978년 준공된 44년차 577세대의 복도식 아파트입니다. 5,9호선 여의도역과 바로 인접하여 있으며, 길건너 윤중초등학교, 윤중중학교가 있어 통학하기에 양호합니다. 동간 간격과 주차공간이 넓고 녹물문제도 없어 실거주 조건도 좋습니다. 불편사항으로 거론되는 문제로는 타단지와 마찬가지로 엘리베이터가 격층이라 유모차있는 세대에게는 불편함이 있고, 수압이 약하고 방음이 잘 안되는 문제가 있습니다. 특이할 점은 중앙난방이라 온도조절이 어렵고 관리비가 많이 나온다는 평이 있습니다.

[가격분석]

호갱노노상의 갭은 38평 기준으로 7.95억이 최저가입니다. 정말 이 가격이면 달려가실 분들 많으실 것 같은데요? 부리남도 그렇습니다:D 38평 세대수를 살펴보니, 8세대뿐이네요. 저도 오래된 실거래가를 보면서, 혹하는 경우가 많은데요.가격대가 높아지고, 실거래 건수가 줄어든 요새 같은 시장에는 호갱노노의 실거래가를 기준으로 판단하기 쉽지 않습니다. 오늘은 88세대의 37평 기준으로 살펴볼텐덴데요. 역시나, 갭이 상승합니다. 매매가 20.7억 전세 7.66억 갭13억 400입니다.

우리가 찾는 37평형은 매물은 15개 최저가는 23억입니다. 특올수리에 입주가능한 중간층이니 기준호가로 잡으면 되겠습니다.

전세 매물은 1개, 호가는 9억입니다. 

최종 갭은 23-9억=14억입니다.

매매가 상승에 따라 갭도 많이 벌어졌습니다. 전세도 많이 올라왔지만, 2021년 4월 17일 서울시장 선거영향으로 당분간 여의도 재건축에 대한 기대감으로 매매가 상승은 계속되어 갭은 벌어질 것으로 예상됩니다. 여의도 재건축 매수를 노리시는 분들은 지금이 타이밍이 아니지 않을까 싶어요.

[정비일지]2009년 추진위 승인

2021년 1월 12일 예비안전진단통과
https://n.news.naver.com/article/018/0004827503

여의도 재건축사업 재개하나…은하·미성 예비안전진단 통과

제3종 일반주거지역으로 지분은

26평(A동) : 10.76평
33평(B동) : 17.57평

38평(C동) : 19.68평

47평(D동) : 24.23평

54평(E동) : 28.54평

네이버상 용적률은 96%입니다만,(용적률은 188%입니다)
오류가 있어보입니다. 추후 정확한 정보 업데이트하겠습니다.

[손품사진]

손품사진으로 주차공간에 빈자리가 있는 것은 처음보네요:D 그만큼 미성아파트의 주차공간이 넓다는 뜻이겠죠? 동마다 간격이나 주차공간은 조금은 다르긴 했지만, 전체적으로는 타단지보다는 좋아보입니다. 아파트와 인접한 상가는 생활편의로는 좋아보이나, 재건축으로는 걱정거리가 되어보입니다.

 

 

 

 

서울시에서는 여러번 여의도를 통개발하기 위한 사업을 추진하려다가 무산되었는데요. 2020년 정부의 6.17 부동산 대책으로 투기과열지구 재건축 조합원은 2년이상 실거주해야 분양권을 얻을 수 있는 조건이 추가가 되었습니다. 대부분의 여의도 재건축 아파트가 그러하듯, 미성 아파트는 어떻게 이 문제를 해결해나갈 지 궁금합니다. 또한, 미성 아파트는 D,E동과 상가가 같은 필지라 상가를 제척하여 재건축해야 하는 부분도 고려해야 할 사항입니다. 오세훈 시장 때는 광장 아파트와 묶어서 개발도 시도했었다고 하지만, 요새 분위기로는 개별재건축으로 가지 않을까 싶습니다. 미성 아파트도 대부분이 중대형 평형이라 실거주로는 문제가 없습니다. 이제막 예비안전진단을 마친 상황이라 시간은 걸리겠지만, 좋은 입지인만큼 더 큰 가치로 보답받기를 기대합니다. 오늘도 좋은 하루되시고요. 또, 다음 연재에서 뵙겠습니다.

이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.