8.8 청약! 포레나 인천학익 분양가, 평면도, 중도금대출

8.8 청약! 포레나 인천학익 분양가, 평면도, 중도금대출

8.8 청약! 포레나 인천학익 분양가, 평면도, 중도금대출

안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 포레나 인천학익(학익4구역) 청약 정보를 알아봅니다. 포레나 인천학익(학익4구역)은 인천광역시 미추홀구 학익동 290-1번지 일원에 위치합니다. 포레나 인천학익(학익4구역)은 최고 29층 5개동 총 562세대 규모입니다. 학익4구역 재가발사업으로 이중 250세대를 일반분양합니다.

포레나 인천학익(학익4구역)이 속하는 미추홀구는 시티오씨엘로 대표되는 대규모개발이 이뤄지고 있는 대표적인 신흥주거지입니다. 이외에도 많은 재개발 구역들이 빠른 속도로 진행되고 분양을 앞두고 있는데요. 그 중에서도 학익 4구역 재개발은 단지 바로 앞에는 인천지방법원, 인천지방검찰청 등 법조타운을 형성하고 있고,  연학초, 인주초, 백학초, 인주중, 학익고, 남인천고 등의 학교도 가깝습니다. 아직 홈페이지에는 평면도가 나오지 않았는데요. 커뮤니티에 올라와있는 평면도로 먼저 살펴보도록 하겠습니다. 평면도가 나와서 업데이트해봅니다. 모델하우스도 다녀왔는데요. 후기도 아래 전합니다. 그럼, 시작합니다.

입주자 모집공고

포레나 인천학익 입주자모집공고문.pdf

1.14MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 인천광역시 및 서울특별시, 경기도에 거주하는 만19세 이상인 자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 인천광역시 거주자 우선공급

- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용

청약일정

- 모집공고 : 7월 28일
- 청약접수 : 8월 8일
- 당첨자 발표 : 8월 16일
- 계약일 : 8월 28일-30일
- 입주예정일 : 2026년 4월

청약방법

청약홈

청약홈 | APT분양정보

공급규모 및 분양가

총 562세대 중 250세대 일반분양

- 49㎡(75세대) : 3.76억

- 59A㎡(170세대) : 4.57억

- 59B㎡(53세대) : 4.44억

- 59C㎡(48세대) : 4.61억

- 74A㎡(54세대) : 5.50억

- 74B㎡(52세대) : 5.48억

 

단지배치도 및 평면도

 

입지환경

수인분당선 인하대역(1.6km), 인천지방법원(169m), 연학초등학교(335m)

인하대역과 홈플러스

인천지방법원

법조타운먹거리촌

연학초등학교

학원가 분포 : 학원이 가깝다고 하기에는 다소 아쉽다.

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 미추홀트루엘파크 74㎡ 호가 : 3.95억~(저층/27층)

- 포레나 인천학익(학익4구역) 74㎡ 분양가 : 5.50억
- 미추홀트루엘파크(2022년 6월 준공, 336세대)를 비교단지로 잡았습니다. 세대수, 브랜드, 연식 모두 포레나 인천학익이 더 우위에 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 4.53억으로 안전마진은 없습니다.

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년

4. 재당첨제한 : 투과/조정 1순위만 5년 제한
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제

7. 최종의견 

포레나 인천학익(학익4구역)은 예상대로 안전마진이 없습니다. 2년전 분양했던 학익SK뷰(2024년 9월 준공, 1581세대)도 74타입 최저호가도 4.66억(15/29층, 무피)이기 때문인데요. 주변시세가 무너지면서, 쉽지 않은 분양이 될 것 같습니다. 최근 인천분양은 검단호반 AB19(84타입 4.98억)와 연희공원 호반써밋(84타입 6.39억)을 통해서 분위기를 확인할 수 있습니다. 분양가상한제가 적용된 단지이거나 괜찮은 입지가 아니고서는 신축 대단지여도 청약하지 않습니다. 그렇다면, 포레나 인천학익은 입지가 어떨까요?

주변에 통학가능한 초중고등학교가 많고, 법조타운으로 인한 일자리 수요는 긍정적입니다. 하지만, 도보권에 지하철역이 없다는 점이 아쉬운데요. 아직 먼 얘기지만, 인천4호선 인천법원역을 추진 중입니다. 인천 4호선은 연안부두에서 인천법원을 거쳐 서창지구와 소래포구를 잇는 노선입니다. 또 다른 노선은 주안송도트램인데요. 2호선 주안역에서 출발해, 인천지방법원을 거쳐, 수인분당선 인하대역과 송도역을 경유하여 인천1호선 인천대입구역까지 연결됩니다. 두 노선 모두 인천지방법원을 거쳐가는 만큼, 더블역세권의 가능성이 점쳐지고 있습니다. 평면도와 단지배치도가 나왔습니다. 인상적인 점은 인천 구치소를 단지배치도에 표시했다는 점입니다. 높은 분양가와 기피시설, 떠오르는 곳이 있네요. 평촌 센텀퍼스트입니다. 2023년 11월 준공이라 자금마련이 빠듯하지만, 미분양났던 내손동 재개발 단지들이 완판되면서, 분위기는 나쁘지 않습니다.

포레나 인천학익은 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 전국이 불장같지만, 아직 인천은 시간이 더 필요해보입니다. 아직 상시 줍줍을 받는 단지들이 많이 남아있습니다.(아래 링크 참고). 모델하우스는 8월 4일 오픈했는데요. 주말에 기회가 있어 다녀왔습니다. 토요일 오전 11시였지만, 사람이 많지 않았고, 주차장이 큰 것도 아니었지만 자리가 여유있었습니다. 59A와 74A타입이 공개되었는데요. 전부 판상형에 마감재가 최근 보았던 모델하우스 중에서 가장 좋았습니다. 방문하면 '진라면' 한묶음도 나눠주니 받아가시고요. 각티슈는 상담받아야 받을 수 있습니다. 추가적인 호재나 프리미엄을 알아보려고 상담했지만, 추가적인 정보는 딱히 얻지 못했습니다. 모델하우스와 현장이 붙어있어 현장과 교도소의 위치를 확인할 수 있었는데요. 교도소의 규모도 크고, 생각보다 가까웠습니다. 다만, 우리가 알고 있는 교도소 느낌과는 다릅니다. 아래 사진처럼 모른다면 법조타운 건물의 일부 정도로 생각할 수 있을 것 같습니다. 구치소보다는 분양가와 교통 영향이 크네요. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

우리가 생각하는 교도소 : 프리즌브레이크

실제 인천구치소 모습

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분양 홈페이지

포레나 인천학익

포레나 인천학익

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주의사항

1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.

2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.

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