손품! 상계주공 재건축 5탄! 상계주공5단지!

손품! 상계주공 재건축 5탄! 상계주공5단지!

안녕하세요, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다. 4월 7일 서울시장 선거는 오세훈 후보의 압승으로 끝났습니다. 이제는 재건축 시장이 뜨거워집니다. 그동안 다루고 있던 상계 재건축 시리즈 계속합니다. 노원구의 4만여가구로 이루어진 상계주공 1~16단지는 재건축 연한을 넘어서면서 많은 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 다만, 목동, 여의도에 비해 중소평형과 중층으로 이루어진 점, 그리고 상대적으로 저렴한 집값으로 사업성이 나오지 않았습니다. 포레나 노원 분양이 성공하기 전까지는 상계 재건축에 대한 기대감은 크지 않았지요. 그런데, 8단지를 재건축한 포레나노원이 대박을 치고 맙니다. 1062세대, 총 13동, 최고층 30층으로 2020년 12월 준공된 포레나 노원은 84기준 최저가가 14억입니다. 앞으로 제2, 제3의 포레나 노원이 기다리고 있는 상계주공 재건축! 부리남과 함께 떠나시죠! 손품! 상계주공 재건축! 시작합니다!

우선, 관련 기사 보고 가실게요.

`10억클럽` 노원 상계주공...재건축 안전진단 속도 내며 거침없는 질주 - 매경이코노미 (mk.co.kr)

`10억클럽` 노원 상계주공...재건축 안전진단 속도 내며 거침없는 질주

상계주공 재건축은 아래 그림과 같이 노원역을 중심으로 1,2,3,4,5,6,7,9 단지를 말합니다. 역세권은 서울4,7호선인 노원역을 중심으로 3,6,7단지가 해당됩니다. 왼쪽으로 중란천을 끼고 있고, 노원역은 유동인구가 풍부하여 상권이 잘 갖추어져 있습니다. 동북선 경전철(상계역~왕십리역)과 GTX C 노선(창동역)이 예정되어 있습니다. 일자리가 부족하다는 평도 있지만, 강북 명문학군인 중계동 학원가가 인접해있어 정비사업이 완료되면 명품주거단지로 한단계 도약하리라 봅니다. 

부리남의 손품! 상계주공 재건축! 시리즈는 총 8탄으로 연재할 계획입니다. 앞으로 매일 한편씩 연재할 계획인데요. 여의도, 광명 재건축 시리즈에 이어 많은 사랑 부탁드릴게요.

• 손품! 상계주공 재건축 1탄! 상계주공 1단지!
• 손품! 상계주공 재건축 2탄! 상계주공 2단지!
• 손품! 상계주공 재건축 3탄! 상계주공 3단지!
• 손품! 상계주공 재건축 4탄! 상계주공 4단지!
• 손품! 상계주공 재건축 5탄! 상계주공 5단지!
• 손품! 상계주공 재건축 6탄! 상계주공 6단지!
• 손품! 상계주공 재건축 7탄! 상계주공 7단지!
• 손품! 상계주공 재건축 8탄! 상계주공 9단지!

그럼, 손품! 상계주공 재건축 5탄! 상계주공 5단지! 시작합니다!

Photo by  JC Gellidon  on  Unsplash

1. 위치

 

 

상계주공 5단지는 840세대, 1987년 준공, 37㎡단일평형으로 이루어진 중형단지 아파트입니다. 주로 이용하는 교통은 서울 4/7호선 노원역을 3단지처럼 초역세권으로 이용할 수 있습니다. 학교는 4단지의 상수초등학교와 신상중학교로 쉽게 통학할 수 있습니다. 단일평형이고, 지난 3월 재건축정비구역 지정으로 사업속도가 제법 빨리 진행되고 있어, 관심을 많이 받고 있습니다. 우선, 네이버 시세와 지분 알아보겠습니다.

2. 네이버 부동산 매물 시세(2021년 4월 6일 기준 최저가)

• 37㎡(전용31.9㎡) : 매매 6.5억/전세 1억/갭5.5억

3. 재건축소식

■ 진행상황

• 추진위 단계
• 한국자산신탁 예비신탁사 선정(2018년 7월)
• 정밀안전진단 통과(2018년 5월 29일)
• 서울시 도시건축 혁신 시범사업 대상지(2019년 5월 30일)
• 건축계획안 통과(2021년 1월 20일)
• 상계주공 5단지 재건축정비구역 지정(2021년 3월 25일)
• 사업시행자 지정 동의 절차 진행 중(소유자 동의서 징구중)

■ 재건축 정보

• 용적률 93%
• 2종 일반주거지역(3종 종상향 확정)
• 토지등 소유자수 : 823명

■ 대지지분

• 37㎡(11평, 전용31.9㎡) : 40.2㎡(12.1평)

■ 공급계획안

• 39㎡(6세대)
• 59㎡(218세대/임대152세대)
• 70㎡(345세대)
• 84㎡(275세대)

4. 얼마나 남을까?

5단지의 전용37㎡기준으로 6.5억입니다. 갭은 5.5억으로 많이 벌어졌습니다. 84㎡기준 최대 추가분담금 4억을 예상해도 총 투자금액 10.5억으로, 입지와 재건축 진행속도에 비해서 상당히 저평가되었다고 봅니다. 서울시장 선거가 끝나고, 상계동 재건축이 주목받는 이유는 정말 서울 내에서 이 가격으로 재건축을 살 수 있는 곳은 없기때문입니다. 정밀안전진단도 그렇지만, 건축심의나 환경평가 등의 행정절차가 발목을 잡았다면, 이제는 다소 완화된 스탠스로 얼마나 빨리 진행이 될 지 궁금합니다. 사업시행자 지정과 시공사 선정 등 가야할 길이 있지만, 생각보다는 수월하게 진행될 것으로 보입니다. 단일평형이라 권리관계가 어렵지 않고, 신탁방식으로 간다면 더 빠른 의사결정이 가능합니다. 초소형평수라 실거주2년을 원하는 조합원은 없기 때문에 더 단합해서 사업시행지정자 고시까지 간다면, 리스크는 어느정도 해소된 것으로 다시 한번 시세 분출이 있을 것으로 보입니다. 시공사 선정 또한 입지가 좋은데, 입찰경쟁이 상당할 것으로 봅니다. 기대가 많이 됩니다!

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