7.8 청약! 오티에르 포레 분양가, 평면도, 중도금대출

7.8 청약! 오티에르 포레 분양가, 평면도, 중도금대출

7.8 청약! 오티에르 포레 분양가, 평면도, 중도금대출

안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 오티에르 포레 청약 정보를 알아봅니다. 오티에르 포레는 서울특별시 성동구 성수동1가 656-421번지 일대에 위치합니다. 오티에르 포레는 최고 20층 3개동 총 287세대 규모입니다. 성수동 장미아파트 주택재건축 정비사업으로 이중 88세대를 일반분양합니다.

오티에르 포레는 성수동이라는 입지 하나만으로 관심을 가지게 하는데요. 뜯어보면, 더 많은 것들을 가지고 있는 단지입니다. 먼저, 서울숲역 초역세권이고요. 역이름처럼 단지 바로 앞에 서울숲이 펼쳐집니다. 게다가, 오티에르는 포스코 더샵의 하이엔드 브랜드인데요. 총 세대수는 적지만, 하이엔드 브랜드 답게, 시스템에어컨, 인덕션, 전기오븐, 식기세척기(39, 49타입제외)를 기본으로 제공한다고 합니다. 그만큼 비싸겠죠? 대신 주변 시세도 비쌉니다. 그럼, 조금더 다루어보도록 하겠습니다.

입주자 모집공고(추후 업데이트)

오티에르 포레 입주자모집공고문.pdf

0.74MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 서울특별시 거주자 우선공급

- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용

- 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제 (100%) 적용

청약일정

- 모집공고 : 6월 26일
- 청약접수 : 7월 8일
- 당첨자 발표 : 7월 16일
- 계약일 : 7월 28일-30일
- 입주예정일 : 2027년 7월

청약방법

청약홈

https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTLttotPblancListView.do#a

공급규모 및 분양가

총 287세대 중 88세대 일반분양

- 39㎡(6세대) : 12.11억(13층)

- 49㎡(5세대) : 15.61억(14층)

- 59A㎡(34세대) : 19.99억(17층 이상)

- 59B㎡(28세대) : 19.82억(17층 이상)

- 74㎡(6세대) : 22.21억(6층)

- 84A㎡(6세대) : 24.86억(4층)

- 84B㎡(2세대) : 24.12억(3층)

- 104㎡(1세대) : 31.56억(4층)

 

 

단지배치도 및 평면도(추후 업데이트)

 

 

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입지환경(추후 업데이트)

수인분당선 서울숲역(116m), 2호선 뚝섬역(466m), 경동초등학교(377m)

수인분당선 서울숲역

강남까지 18분

수인분당선과 달리 2호선 뚝섬역은 지상철

삼성까지 18분

경동초등학교

 

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 서울숲아이파크리버포레1차 84㎡ 호가 :28.0억(저/33층)

- 오티에르 포레 84㎡ 분양가 : 24.86억(4층)
- 서울숲아이파크리버포레1차(2024년 12월 준공, 825세대)를 비교단지로 잡았습니다. 가장 가까운 단지는 아크로서울포레스트(2020년 준공, 280세대)지만, 상품성이 다릅니다. 조금더 아래로 가서, 트리마제(2017년 준공, 688세대) 역시 마찬가지입니다. 그나마 비슷한 상품성을 찾으면, 서울숲아이파크리버포레1차가 눈에 들어옵니다. 다만, 서울숲아이파크리버포레1차는 세대수도 더 많고, 한강뷰가 가능한데다가, 2호선 뚝섬역과의 거리도 가까워, 오티에르 포레보다 더 우위에 있습니다. 매물도 저층이고 일반분양 물량도 저층인 점을 감안한 비교가치는 28.77억으로 안전마진은 3.91억입니다.

서울숲아이파크리버포레 1차도 한강뷰가 가능하다

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년

4. 재당첨제한 : 투과/조정 1순위만 5년 제한
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제

7. 최종의견 

오티에르 포레의 84타입 예상분양가는 25억으로 알려져있습니다. 기사에서 알려진 것처럼 10억 로또는 아닙니다. 동호배치도가 나오지는 않았지만, 분양가표를 참고하면, 84타입은 4층이 일반분양물량으로 나왔습니다.

다만, 성수전략정비구역이 개발되지 않는 한 성수동에서 신축 아파트를 기대하기는 어렵습니다. 즉, 신축 희소성으로 추가상승여력이 있을 곳입니다. 게다가, 성수동을 대표하는 서울숲을 가까이서 이용할 수 있고, 초역세권으로 강남 출퇴근이 수월합니다. 게다가, 초중고등학교 모두 가까워 장기거주하는 수요도 있습니다. 학군지는 아니지만, 대치동 라이딩하면 되니까요. 사실, 이정도면 강남급 입지인데, 비규제지역이면 반칙입니다.

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성동구는 비규제지역이라서 LTV 70% 대출이 가능합니다. 다만, 성수동은 토지거래허가구역이라서 청약도 거주의무가 있는 것으로 아시는 분들도 계시는데요. 아래에 잘 정리된 기사가 있어서 공유드립니다. 청약 당첨시에는 문제가 없습니다. 즉, 거주하지 않고, 전세를 주었다가 2년후에 일반과세로 매도할 수 있습니다.

https://www.queen.co.kr/news/articleView.html?idxno=434722

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오티에르 포레에서 관심가질 타입은 대부분 소형이겠지만, 저는 104타입을 추천드립니다. 대형에 대한 수요가 있는 곳이고, 분양가가 높기 때문에 일반청약자들에게는 진입장벽이 있습니다. 계약금 뿐만 아니라, 전세를 통해서 잔금을 마칠 여력만 된다면, 대형을 지원해보시는 것을 추천드립니다. 추첨제 100%라서 가점도 필요하지 않습니다. 대신, 계약금 10%인 3.15억과 발코니확장 계약금 440만원이 필요합니다.

고가점자분들은 1865세대 중 219세대를 분양하는 잠실르엘과 5007세대 중 1832세대를 분양하는 반포디에이치 클래스트가 남아있습니다. 모두 분양가상한제 적용이라 분양가는 오히려 더 저렴합니다. 다만, 거주의무가 있고, LTV 70%가 아닌 LTV 50%라는 점에서 84타입 기준으로 10억 이상의 현금 여력이 있어야 합니다. 그렇다면, LTV 70%가 가능한 오티에르 포레는 어떨까요?

오티에르 포레 84타입 LTV 70%라면, 대출만 20억입니다. DSR을 충족하는 연소득은 아래와 같고요. 스트레스 DSR 3단계 적용전에 모집공고가 나왔지만, 아래와 같이 연소득 3억이어야 간신히 DSR 40%를 받을 수 있습니다. 이 경우 필요현금은 4.86억+@(발코니확장비, 옵션비, 취득세)가 예상됩니다.

분양가가 올라가면서, 취득세도 만만치 않습니다. 8200만원입니다.

자금이 부족하신 분들의 선택은 전세와 분양권 전매입니다. 오티에르 포레는 비규제지역이라서 2가지가 모두 가능합니다. 우선, 전세는 10억을 예상합니다. 필요현금은 14.86억+@(발코니확장비, 옵션비, 취득세)입니다. 그래도 부담되시죠?

전매는 당첨자발표일 1년후인 2026년 8월부터 가능합니다. 충분히 매도가 가능하지만, 분양권은 1년이내 매도는 양도세 70%입니다. 지방세까지 하면 77%인데요. 로또 청약이라고 당첨되었는 데, 계약금 정도의 차익도 못남길 수도 있다는 점은 염두하셔야겠습니다.

자금계획에 있어서 다소 부정적인 의견을 드렸습니다. LTV 70%가 강점이지만, 분양가가 높아버리니, 이를 활용할 수 있는 청약자는 많지 않습니다. 자산과 소득에 제한이 있는 특별공급에서 기회가 있을 것으로 보이고요. 일반공급에서는 추첨제 100%의 대형평형에 기회가 있습니다. 그렇다고, 타지역 거주자에게 기회가 돌아가지는 않습니다. 공급세대수가 많지 않아, 당해마감될 곳입니다.

견본주택은 7월 4일 개관예정이라고 하는데요. 요즘 같은 불장에 줄서서 입장해야 될 것 같습니다. 이벤트는 없고요. 평면도와 커뮤니티 등도 모델하우스 개관에 맞춰서 공개될 것으로 예상됩니다. 추후 조금더 다룰 예정입니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

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오티에르 포레

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