10.15 본청약! 동작구 수방사 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 동작구 수방사 청약 정보를 살펴보겠습니다. 동작구 수방사는 서울특별시 동작구 노량진동 154-7번지에 위치합니다. 동작구 수방사는35층, 3개동, 총 569세대 규모입니다. 이중 255세대를 2023년 6월 사전청약 방식으로 공급했고, 이번 본청약에서는 263세대(사전청약당첨자 224세대 포함)를 공급합니다. 결국, 사전청약당첨자 제외 물량은 39세대뿐입니다. 사전청약 당첨자 접수결과, 잔여물량 13세대가 추가되었습니다. 일반분양은 52세대로 늘어납니다.
동작구 수방사는 소위 대박을 쳤던 단지입니다. 경쟁률이 무려 283대 1이었는데요. 일반공급이 순차제 100%에서, 순차제 80%+추첨제 20%로 변경되면서, 더 경쟁률이 높아졌습니다. 그동안 통장납입액이 높아야만 노려볼 수 있었던 공공분양에서, 2030도 당첨을 노리고 지원이 가능했는데요. 그뿐인가요? 9호선 노들역, 1,9호선 노량진역이 도보권이고, 단지 남측으로는 사육신공원의 녹지가 펼쳐지는데다가, 한강조망이 가능해서 참으로 매력적인 단지였습니다.
동작구 수방사 부지 사전청약 경쟁률 283대1 | 연합뉴스TV (yonhapnewstv.co.kr)
동작구 수방사 부지 사전청약 경쟁률 283대1
동작구 수방사 부지 사전청약 경쟁률 283대1 한강변 역세권에 위치한 서울 동작구 수도방위사령부 부지 공공분양주택 사전 청약이 역대 공공분양 최고 경쟁률인 283대1로 마감됐습니
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사전청약과 본청약 사이에 1년 남짓의 시간이 흘렀지만, 청약제도는 크게 바뀌었습니다. 정보가 범람하는 가운데, 알면 기회라기보다는 모르면 손해인 경우가 많습니다. 꼼꼼하게 하나하나 챙겨보았습니다. 그럼, 시작합니다.
모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
<일반공급>
- 서울특별시 및 수도권(경기도, 인천광역시)지역에 거주하는 무주택세대원
- 서울특별시 거주자 우선공급 100%
- 청약통장 12개월 이상
- 소득 100% 이하
- 자산 : 부동산 2.15억/자동차 3708만원 이하
- 당첨자선정(일반공급) : 80%순차제(통장납입액 많은순)+20%추첨제
<특별공급>
(1) 다자녀 : 통장 6개월, 소득 120%, 부동산 2.15억/자동차 3708만원 이하
(2) 신혼부부 : 통장 6개월, 소득 130%, 부동산 2.15억/자동차 3708만원 이하
(3) 생애최초 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 130%, 부동산 2.15억/자동차 3708만원 이하
(4) 노부모 : 통장12개월, 소득 120%, 부동산 2.15억/자동차 3708만원 이하
청약일정
- 모집공고 : 9월 30일
- 청약접수(특별공급) : 10월 14일
- 청약접수(일반공급) : 10월 15일
- 당첨자 발표 : 10월 31일
- 계약일 : 2025년 2월 26일-27일
- 입주예정일 : 2028년 12월
청약방법
LH청약플러스
LH청약플러스
apply.lh.or.kr
공급규모 및 분양가
총 556세대 중 263세대 본청약
- 사전청약당첨자 : 224세대- 사전청약당첨자 제외물량 : 39세대(특별공급 30세대/일반공급 9세대)
- (2024.10.11 업데이트) 52세대(특별공급 30세대/일반공급 22세대)
- 59A/B타입(39세대) : 9.22억
* 참고(2023년 6월, 사전청약) : 총 556세대 중 사전청약 255세대
- 59타입(255세대) : 8.72억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 래미안트윈파크 59㎡ 호가 : 14.5억(저/29층)
- 동작구 수방사 59㎡ 분양가 : 9.22억
래미안트윈파크(2011년 11월 준공, 523세대)는 대단지는 아니지만, 단지내 조경이 아름답고, 사육신역사공원과 연결된 산책로가 인상적이었습니다. 앞에 유원강변아파트로 인해 한강뷰가 가능한 세대는 많지만, 9호선 역세권 브랜드 단지입니다. 동작구 수방사는 공공분양이고, 59타입 위주라는 점에서 연식차이에도 불구하고, 상품성과 역과의 거리 등으로 래미안트윈파크보다는 높은 호가를 받기는 어렵습니다. 이를 감안한 비교가치는 12.83억으로 안전마진은 3.61억입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 적용
3. 전매제한(당첨자발표일 기준) : 3년
4. 재당첨제한(당첨자발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 3년
6. 중도금 대출 : 30%, 이자후불제 예정
7. 최종 의견
동작구 수방사의 안전마진은 3억입니다. 사전청약보다 분양가는 올랐지만, 비교단지의 호가는 더 올랐습니다. 엄밀히 따지만, 로또 청약은 아닙니다. 주변환경도 지상철 소음이 크고, 사육신공원 때문에 지하철 접근도 불편합니다. 출입로가 추가로 만들어지지 않는다면, 다소 불편할 수도 있겠습니다.
하지만, 공공분양에서 한강조망과 9호선 역세권 입지와 커튼월룩, 스카이라운지까지 갖춘 단지는 없습니다.
사전청약 당시와 달리, 특례보금자리론이 사라지면서, DSR적용없이 대출을 받기는 어려워졌습니다. 일반공급 소득기준이 월평균 100%, 3인 기준 700만원이니, 연봉 8400만원, 금리 4.5%, 대출기간 30년으로 스트레스 DSR 2단계를 적용한다면, 5.3억까지 대출은 가능합니다.
결국, 필요현금은 3.92억+@(발코니확장비, 중도금대출이자, 취득세)가 예상됩니다. 물론, 출산가구 소득기준 완화가 적용된 경우에는 월평균 소득 220%가 적용되어, 최대 연봉 1.84억(맞벌이, 3인기준)까지도 가능하기 때문에, 최대로 대출 받을 경우, 필요현금은 2400만원까지 줄일 수 있습니다.
동작구 수방사 본청약의 당첨가능성은 극히 낮습니다. 일반공급 9세대 중 추첨제 물량은 1세대 뿐입니다. (2024.10.11 업데이트) 일반공급 22세대 중 추첨제 물량은 4세대로, 무려 4배나 늘어났습니다. 반면, 특별공급은 그대로 30세대이므로 일반공급 놓치지 말고 지원하시기 바랍니다. 특별공급에서 사전청약 당시와 달리 달라진 점은 3가지입니다.
첫번째, 세대주 조건이 없는 특별공급은 부부 중복청약이 가능합니다. 최근, 강남권 분양은 투기과열지역이라 세대주 요건이 필요하지만, 동작구는 비규제지역이라 노부모부양을 제외하고는 세대주 요건이 없습니다. 부부 중복청약은 당첨확률을 올리기 위함이 아니라, 안하면 손해이자 낭패입니다.
두번째, 신생아특별공급입니다. 민간분양과 달리, 공공분양에만 있는 특별공급으로 무려 8세대나 뽑습니다. 특별공급이 30세대인데, 8세대면 상당한 비중입니다. 2세미만의 자녀가 있다면, 자격이 되시는 지 꼭 체크하셔야 합니다.
세번째, 출산가구 소득완화입니다. 외벌이+우선공급 소득기준은 월평균 소득기준 100%입니다. 하지만, 출산가구는 최대 20%까지 완화하여, 120%가 적용됩니다. 기존에는 잔여공급에 지원해야했는 데, 우선공급으로 지원가능해지니, 상당한 혜택입니다.
이외에도 거주의무가 3년 유예되어 거주의무가 있어도 전세를 줄 수 있게 되었습니다. 래미안 트윈파크 59타입 전세는 7.5억이 최근 실거래가인데요. 동작구 수방사는 준공시 7억에 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 자금여력이 부족한 경우에는 전세를 주었다가, 조금더 모아서 입주하는 것을 고려해볼 수 있습니다.
아래는 사전청약 당시 받았던 질문과 답변을 정리한 내용입니다. 이번에도 부동산스터디와 아름다운 내집갖기 게시글에 댓글을 남겨주시면, 답변드리고, 티스토리에도 내용 정리하여 공유토록 하겠습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
자주 묻는 질문 모음
1. 소득기준은 몇년도 기준인가요? 2024년 기준인지 2023년 기준인지 모르겠습니다.
- 자주 헷갈리는 내용인데요. 표가 직전년도(2023년)이구요. 소득은 모집공고일 기준(2024년) 가장 최근 월급을 의미합니다. 즉, 비교할 표는 2023년도, 비교할 소득은 2024년입니다. 급여소득자면, 건강보험공단에서 조회되는 최근 월을 기준으로 합니다. 소득확인방법은 아래에 '소득확인방법(직장인기준)'을 참고하여 주시기 바랍니다.
2. 1인가구인데.. 소득기준 3인이하인 700만원 이하이기만 하면되는건지 아니면 700만원을 3으로 나눠서 다시 1인당 소득기준으로 바꿔서 환산해야하는걸까요??
- 1인소득으로 환산하지 않고, 3인이하 소득 적용하시면 됩니다. 즉, 700만원 이하면 됩니다.^^
3. 일반공급 추첨제에 지원할텐데, 6회만 납입했어도 지원가능한가요?
- 네, 1순위(우선공급)만 12회 납입 조건이 있습니다. 즉, 추첨제(잔여공급) 20%에 지원하실 예정이라면, 납입금액은 상관없습니다,
4. 자가있는 신혼부부는 될방법이없는거맞나요?
- 네, 모든 유형에서 무주택 기준이 붙습니다ㅠ
5. 생애최초(특공)과 일반청약 2가지 모두 지원이 가능한가요?
- 과거에는 불가능했습니다. 하지만, 이제는 가능합니다. 세대주 요건이 있는 노부모부양 특공을 제외하고 부부는 중복지원이 가능하고, 중복당첨시 먼저 청약한 사람의 당첨만 인정해줍니다. 단, 예비신혼부부는 제외된다는 점 주의하셔야겠습니다.
6. 신혼부부 고소득자 추첨은 가점 안보죠?
- 네, 우선공급 70%는 우선공급 가점에 의하지만, 잔여공급 30%는 지역우선적용후, 추첨 방식을 따릅니다.
7. 1인가구.서울.600만원이상 불입하였으면, 어느부분에 신청하는게 좋나요? 일반공급 추첨밖에는 없나요? 생애최초는 해당안되나요?
- 1인가구면, 생애최초 특공이 불가능하니, 일반공급 추첨물량을 노리는 수밖에 없습니다ㅠ
8. 1주택자는 처분조건으로 지원가능한가요?
1주택자 처분조건은 사라졌습니다. 그리고, 1주택자는 민간분양에서 추첨제 물량에 지원가능한데요. 아쉽지만, 동작구 수방사에는 지원가능한 물량이 없습니다. 일반공급의 잔여공급과 특별공급 모두 무주택 세대주 요건을 기본으로 하고 있습니다. 안타깝지만, 이번에는 무주택자분들에게 기회를 넘겨드려야할 것 같네요.
9. 서울 외는 사실상 불가능하다고 보면 되겠죠?
모집공고일(9.30)에 서울거주자이면 됩니다.. 거주기간이 따로 명시되어있지 않아, 당시에만 서울 거주자이면 됩니다. 일반공급은 서울거주자가 아니라면, 당첨가능성이 없어보입니다. 우선공급의 의미가 서울거주자 먼저 뽑고, 미달이 났을 때, 타 지역에서 뽑기 때문입니다. 다만, 다자녀 특공은 우선공급이 서울 50%, 기타 50%입니다. 사전청약 당시와 달리 다자녀 기준이 2명으로 완화되었기 때문에, 충분히 고려해볼 수 있습니다.
10. 전용모기지 이용가능할까요?
동작구 수방사는 일반형으로 나눔형이나 선택형처럼 전용모기지가 적용되지 않습니다. 무엇보다도 동작구 수방사는 6억을 초과하므로, 디딤돌대출 자격을 충족하지 못합니다. 결국, 일반 주담대를 활용해야합니다.
11. 한강뷰 정말 가능한가요?
사전청약 당시 공유드렸던 영상입니다. 평면도를 통해 한강뷰가 가능한 동을 다루고, 옹벽뷰와 변전소를 자세히 다루었습니다. 분석영상(8:20)에 따르면, 생각보다 한강뷰가 가능한 단지가 많지 않습니다.
12. 일반공급 커트라인은 어떻게 될까요?
사전청약보다 물량 자체가 적고, 청약 관심도는 더 높기 때문에 사전청약보다는 커트라인이 올라갈 것 같다는 의견을 드릴 수 있을 뿐입니다. 커트라인을 맞출 정도의 실력은 되지 못하네요ㅠ 사전청약 당시 커트라인은 2550만원이었습니다. 주택청약종합저축이 2009년 5월부터 시작했기 때문에, 최대 인정금액은 1840만원입니다. 본인이 청약저축이 아니라면, 가능성이 없습니다. 이외 특별공급 커트라인은 다자녀 80점, 신혼 12점, 노부모 2398만원이었습니다.
수방사 당첨선 2550만원 역대 사전청약 최고 기록 - 매일경제 (mk.co.kr)
수방사 당첨선 2550만원 역대 사전청약 최고 기록 - 매일경제
당첨자 청약통장 총액보니月10만원, 21년 납입해야 가능
www.mk.co.kr
13. 혹시 다자녀를 넣을껀데 세대주인 남편은자산요건이 안되고 제가 자산이없어서 청약신청은 남편빠고저만가능할까요?아님 저도안되나요?
소득 및 자산 요건은 세대별로 알고 있습니다. 즉, 불가능할 것으로 보입니다.
14. 예비신혼부부는 생에최초와 일반청약은 불가능하고 신혼부부특공과 일반청약만 가능하다는건가요?
예비신혼부부는 중복청약이 불가능하다는 말씀드린거고요.
(1) 생애최초/신혼부부특공
(2) 일반공급
(1)+(2) 가능합니다. 단, 본인 또는 배우자 중 1세대 1명이 지원하셔야 한다는 의미입니다.
15. 부부소득이 높아서 특공 추첨 10%를 노려봐야 할지 싶은데요. 생애최초/신혼부부 특공별 모집 세대가 각각 6세대/4세대라면 우선/잔여공급 90% 이후 추첨물량이 1세대라도 배정 될 수 있는걸까요? 넣어보는게 의미가 있는걸지 싶어서 여쭙습니다.
이번에는 세대수가 적어서, 우선공급에서 끝날 겁니다. 우선공급 기준을 초과하신다면, 의미는 없어보입니다ㅠ 서울 무주택이시라면, 잠실 래미안 아이파크가 이번달 모집공고 예정이니, 목표를 다른 곳으로 돌리시는 것을 추천드립니다.
자산확인방법(토지 기준)
(토지, 오피스텔, 상가 등 보유시 조회해볼 것)
부동산공시가격 알리미
www.realtyprice.kr
소득확인방법(직장인 기준)
국민건강보험
www.nhis.or.kr
분양 홈페이지
동작구수방사
www.lhds.co.kr
단톡방 및 채널 안내
함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'(잠정폐쇄, 25년 1월부터 재개예정)
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
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(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'(운영중)
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