10.8 청약! 프레스티어 자이 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 프레스티어 자이 청약 정보(분양가, 평면도, 중도금대출)를 살펴보겠습니다. 프레스티어 자이는 경기도 과천시 별양동 7번지 일원에 위치합니다. 프레스티어 자이는 최고 35층, 11개동, 총 1445세대 규모입니다. 과천주공4단지 재건축정비사업으로 이중 287세대를 일반분양합니다.
프레스티어 자이는 과천의 핵심입지에 들어서는 스카이브릿지와 수영장을 가진 브랜드 대단지입니다. 아예 이벤트에서 스카이라운지, 수영장, 커튼월룩, 조식서비스를 갖춘 것을 강조합니다. 아래는 조합원 홍보영상인데요. 과천은 고급화와 속도 모두 빠지지 않고 챙겨가네요.
프레스티어 자이는 GTX-C가 들어서는 4호선 정부과천정부청사역까지 285m의 역세권 단지입니다. GTX-C로 삼성역까지 7분이면 도착합니다. GTX-C가 아니어도 4호선은 강남역까지 27분이고, 과천지식정보타운도 있어 직주근접으로도 우수합니다. 과천 자체의 녹지비율도 높지만, 프레스티어 자이는 축구장 면적을 넘어서는 대규모 조경을 단지 내에 조성했다고 해서 더욱 기대가 되는데요. 그럼, 조금더 살펴보도록 하겠습니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 과천시에 거주하거나 수도권에 거주하는 만19세 이상인 자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 과천시 1년이상 거주자 우선공급
- 입주자저축에 12개월 이상 가입
- 전용 85㎡이하 : 가점제 40% 및 추첨제 60% 적용
- 전용 85㎡초과 : 추첨제 100% 적용
청약일정
- 모집공고 : 9월 27일
- 청약접수 : 10월 8일
- 당첨자 발표 : 10월 16일
- 계약일 : 10월 28일-30일
- 입주예정일 : 2027년 10월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가
총 1445세대 중 287세대 일반분양
* 계약금 10%
* 발코니확장무상
- 49A타입(30세대) : 13.62억
- 49B타입(11세대) : 13.87억
- 49AT타입(2세대) : 14.88억
- 49BT타입(1세대) : 15.0억
- 59A타입(30세대) : 16.05억
- 59B타입(32세대) : 16.23억
- 59C타입(7세대) : 16.42억
- 59T타입(1세대) : 17.26억
- 74A타입(72세대) : 19.97억
- 74B타입(19세대) : 20.10억
- 74C타입(6세대) : 20.44억
- 74BT타입(1세대) : 21.83억
- 84A타입(28세대) : 22.23억
- 84B타입(2세대) : 20.98억
- 84C타입(14세대) : 22.42억
- 84D타입(4세대) : 21.05억
- 84F타입(9세대) : 22.72억
- 84G타입(13세대) : 22.56억
- 84H타입(1세대) : 22.07억
- 84AT타입(2세대) : 24.16억
- 99타입(2세대) : 24.70억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 과천위버필드 84㎡ 호가 : 20.0억(저/25층)
- 프레스티어 자이 84㎡ 분양가 : 22.72억
- 과천위버필드(2021년 1월 준공, 2128세대)는 신축 대단지로 SK와 롯데 컨소시엄으로 준공된 단지입니다. 역과 초등학교 거리가 비슷하여 비교단지로 선정했는데요. 커뮤니티 고급화와 연식에서 프레스티어 자이가 우위에 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 23.1억으로 안전마진은 3800만원입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년
4. 재당첨제한 : 투과/조정지역 1순위만 5년 제한
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제
7. 최종 의견
Part 1 : 안전마진은 3800만원
프레스티어 자이의 예상분양가는 19억이었습니다. 발코니확장비가 포함되었다고 하더라도 많이 올라갔습니다. 기대가 컸던 만큼, 실망도 큽니다. 시세대로 분양했다는 표현이 맞을 것 같고요. 전매제한 1년이고, 준공이 2027년 10월이기때문에 자금이 부족한 분들은 실거주보다 중간에 매도하시는 분들도 있을 것으로 보입니다. 그래도, 계약금이 20%가 아니라 10%라는 점때문에 초기투자비용은 강남권보다는 부담이 덜합니다.
Part 2 : 입주시 필요현금
프레스티어 자이는 비규제지역으로 LTV 70%를 적용받아 필요현금은 6.55억+@(취득세, 옵션, 중도금대출이자)이 예상됩니다. 물론 DSR을 만족했을 때, 가능합니다. 하지만, 16억 대출을 받는 것은 이제 연봉이 높아도 어려워졌습니다. 8월 31일 이후 모집공고가 나온 단지는 스트레스 DSR 2단계가 적용되기 때문입니다. 그래도, 아래 기사와 같이 스트레스 DSR 2단계가 시행되더라도 상대적으로 이자가 저렴한 주기형 금리를 선택하므로써 DSR 한도를 늘릴 수 있는 방법은 남아 있습니다.
DSR 규제 더 죄기 전에 … 주담대 금리 똑똑하게 고르려면 - 매일경제 (mk.co.kr)
DSR 규제 더 죄기 전에 … 주담대 금리 똑똑하게 고르려면 - 매일경제
내게 맞는 주택대출 어떤게 좋을까
www.mk.co.kr
Part 3 : 청약전략
프레스티어 자이 홈페이지에서 강조하는 것은 전입제한일이 없고, 다주택자도 신청가능하다고 합니다. 맞는 말이지만, 당첨가능성으로 봤을 때는 아닙니다. 먼저, 수도권 거주자 모두 지원은 가능하지만, 과천 거주자 우선공급 조건에는 변화가 없습니다. 지식정보타운처럼 공공택지 분양도 아니라서 기타지역에 우선공급 비율이 배정되지 않습니다. 과천 거주자 1년이상 거주자에 우선공급 100%입니다.
두번째는 다주택자도 신청가능하다고 하는데요. 추첨제 물량때문입니다. 85타입 이하에서는 60%, 85타입 초과는 100%가 추첨제 물량으로 주어지지만, 일반분양물량이 많지 않습니다. 게다가, 추첨제 물량에서 75%는 무주택자, 25%는 1주택자에게 기회를 줍니다. 1주택자가 지원할 수 있는 타입은 49A, 49B, 59A, 59B, 74A, 74B, 84A, 84F입니다. 여기서도 미달이 나야, 2주택이상에게 기회가 주어집니다. 기회가 올까요?
하지만, 최초 예상보다 높은 분양가로 나왔고, 안전마진이 적다는 것이 변수입니다. 안전마진이 몇억대였던 분양가상한제 적용의 강남권 청약과는 달리 봐야합니다. 계약금 20%+중도금대출이자 직접납부임에도 불구하고, 강남권 청약은 다주택자나 기타지역에 기회를 주지 않았지만, 프레스티어 자이는 다릅니다.
게다가, 여러 평면으로 나누었고, 테라스 타입이 있습니다. 일반적으로 테라스타입은 호불호가 갈립니다. 프레스티어 자이에서는 'T'가 테라스가 아니라 다락방이네요. 정정하겠습니다. 단지배치도와 동호배치도, 커뮤니티, 평면도가 업데이트되었습니다. 당첨을 위해서는 비선호 타입을 찾아야 하는데, 조건은 (1) 타워형, (2) 낮은 층, (3) 특이타입(다락형)입니다. 아래에서 21개의 타입을 한번더 정리해보았습니다.
평면도를 보고, 쉽지 않겠다는 생각이 들었습니다. 84H타입을 제외하고는 모두 판상형입니다. 게다가, H타입은 공급세대도 1세대라서 틈새타입이라고 하기에도 어렵습니다. 그나마, 꼽은 틈새타입은 74A타입과 84AT입니다. 74A타입은 가격부담이 덜한 59와 실거주 선호도가 높은 84 사이라 늘 2순위가 되는 평형이고, 조합원 역시 59와 84 위주로 가져가 가장 많은 물량이 나왔습니다. 게다가, 1주택자도 추첨제 물량을 노려볼 수 있습니다. 84AT는 상대적으로 선호도가 낮은 다락형이고, 분양가는 99A타입과 차이가 크지 않습니다. 대부분은 84AT와 고민중에 이왕이면 추첨제 물량이 있고, 평형이 더 넓은 99A타입을 선택할 것입니다. 그래서, 2가지 타입을 골랐는데요. 늘, 제 찍기실력은 오답률이 높다는 것 감안해서 참고만 부탁드리겠습니다.
안전마진은 없지만, 상품성과 입지때문에 추후 상단은 열려있는 곳입니다. 안전마진만 보고 청약하면 틀리는 이유입니다. 종종 시세와 비슷하게 분양해도, 그 단지가 시세를 리딩하는 소위 '대장' 단지들은 안전마진이 의미가 없습니다. 특히, 프레스티어자이는 커뮤니티에서 규모나 구성면으로 하이엔드 맞습니다. 무엇보다도 과천에서 분양권 거래를 할 수 있는 단지가 있을까요? 프레스티어 자이는 과천지정타와 달리 전매가 가능하고, 준공시기는 2027년 10월이기 때문에 꼭 입주를 하지 않아도 분양권 전매를 노려볼 수도 있습니다. 다음 재건축 단지의 일반분양이 있기 전에는 없습니다. 분양가는 더 오를테고요. 그렇게 접근한다면, 안전마진이 없다고 포기할 단지는 아닙니다. 계약금 10% 준비되셨다면, 청약을 추천드립니다. 오늘도 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
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