1.25 청약! 포제스 한강 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 포제스 한강 청약 정보(분양가, 평면도, 중도금대출)를 살펴보겠습니다. 포제스 한강은 서울특별시 광진구 광장동 188-2번지 일원에 위치합니다. 포제스 한강은 최고 15층, 3개 동, 총 128세대 규모입니다.
포제스 한강은 84타입 44억의 분양가로 시선을 사로잡습니다. 역시 이번에도 시행사는 MDM입니다. 용인역 플랫폼시티 84타입 12.35억으로 논란을 만들었던 그 시행사입니다. 그리고, 시공사 역시 같은 DL E&C에서 맡았습니다.
포제스 한강은 재미있는 히스토리가 있는데요. 한강호텔 부지를 매입하고 분상제를 피해 도시형생활주택으로 2021년 착공했다가, 분상제가 풀리자 아파트로 설계변경해서 분양합니다. 2.6m 높은 층고에 모든 세대가 한강뷰가 가능하고, 한강을 바라보며 즐길 수 있는 사우나와 수영장 시설을 갖추었습니다. 커튼월룩에 진입로는 한강공원과 이어진다는데요. 모델하우스라도 구경하고 와야겠습니다.
이런 단지는 어떻게 투자해야할까요? 일단 안전마진은 당연히 없을 것이고요. 동호수에 따른 분양가 차이에 주목할 필요가 있습니다. 오늘은 계약금, 대출, 중도금대출 이자 등 계산할 일이 좀 많을 것 같습니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시에 거주하는 만19세 이상인 자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용
- 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제(100%) 적용
청약일정
- 모집공고 : 1월 12일
- 청약접수 : 1월 25일
- 당첨자 발표 : 2월 1일
- 계약일 : 2월 15일-17일
- 입주예정일 : 2025년 9월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가
총 128세대
- 84타입(42세대) : 44.0억(최저 32억, 84D 2층), 차이 12억
- 115타입(25세대) : 52.0억(최저 43억, 115C 2층), 차이 9억
- 123타입(23세대) : 63.5억(최저 50.0억, 126 3층), 차이 13.5억
- 213타입(31세대) : 136.5억(최저 88.5억, 213C 9층), 차이 48억
- 223타입(5세대) : 128.0억 (최저 105억, 223 9층), 차이 23억
- 244A타입(1세대) : 150.0억 (해당없음)
- 244B타입(1세대) : 160.0억 (해당없음)
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 광나루현대 84㎡ 호가 : 12.5억(고/20층, 한강조망 101동)~
- 포제스 한강 84㎡ 분양가 : 44억
- 광나루현대(1996년 4월 준공, 380세대)를 비교 단지로 잡았습니다. 바로 뒤에 위치한 단지로 포스코와 삼성물산에서 리모델링을 추진하고 있습니다. 포제스 한강이 들어서고도 한강뷰가 가능한 101동을 기준으로 비교가치를 구합니다. 연식차이와 상품성 차이를 감안한 비교가치는 18.71억으로 안전마진은 없습니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 미적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 1년
4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 투과/조정지역 1순위만 5년 제한
5. 거주의무(입주시점 기준) : 없음
6. 중도금 대출 : 60%, 이자후불제
7. 최종 의견
포제스 한강은 안전마진이 없습니다. 관심가져야할 것은 위에서 보았듯이 동호수별 분양가 차이입니다. 213타입은 무려 44억차이가 납니다. 물론, 213타입이라고 되어있지만, 면적은 216타입이 섞여있습니다. 하지만, 9층과 16층, 한강뷰의 각도에 따라 44억의 차이가 생기지는 않습니다.
그래서, 우리는 이 분양가 차이를 이용합니다. 최저분양가의 동호수에 당첨되고, 저평가(?)된 일부금액만 받고 전매를 하면 됩니다. 마침 1차 계약금은 1억 정액제이고, 차액은 14일 후에 납부할 수 있도록 부담을 줄여(?)줍니다. 84타입 기준으로 분양가 계약금은 1억내고, 14일 후 3.4억내면 되겠습니다.
불과 몇년전만해도 분양가 9억이상이면, 중도금대출이 안되었고, 시세가 15억이상이되면 잔금대출이 안되었던 적이 있습니다. 이제는 자유롭게 대출을 받을 수 있게되었지만, 분양가도 자유로워(?)졌습니다.
전매제한이 1년이라 2025년 2월부터 2025년 9월까지 전매가 가능합니다. 84타입 기준으로 4.4억을 계약금을 넣고, 중도금대출을 받으며, 전매해야하는데, 전매가 안되면...
위에서 언급한 내용은 잊어주시기 바랍니다.
우리는 한방을 노리는 투자자가 아니라 오래 살아남아있는 투자자가 되어야합니다. 84타입 최저가가 32억입니다. 위에 가정처럼 최고분양가와의 차이를 좁힐 수도 있지만, 오히려 분양가 아래로 떨어질 수도 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 아크로리버파크 84타입 36.0억, 트리마제 84타입 38.2억, 챌리투스 165타입 49.9억(84타입 환산시, 25.4억) , 파르크한남 320타입 180억(84타입 환산시, 47.2억)입니다. 같은 돈이면, 챌리투스 사십시요.
자, 전매가 안되었을 때는 어떻게 될까요? 비규제지역이라 LTV 70%대출이 가능하니, 22.4억을 대출받는다고 가정해봅시다(그냥, 가정만 해봅시다). 다행히(?) 옵션이나 발코니확장비는 별도로 받지 않습니다. 중도금대출이자만 8200만원, 취득세는 1.05억입니다. 결국, 필요현금은 11.47억입니다.
잔금대출 22.4억을 30년동안 4% 원리금균등상환한다면, 매월 1069만원을 갚아야합니다. 이 금액을 대출받을 수 있는 연봉은 3.21억입니다. 여기에 스트레스 DSR이 도입되면, 연봉은 조금더 높아야할 것입니다. 외벌이에 자녀 1명이 있다고 가정하면, 실수령액은 월 1718만원이네요. 원리금을 상환하고나면, 649만원이 남습니다. 여기에 2억대 타이칸을 타야하니깐, 선수금 5000만원을 내고 5% 금리를 적용하면, 월할부금은 377만원이 추가로 발생하네요. 272만원이 남습니다. 여기에 학원비, 외식비를 내고 나면, 연봉 3억도 허덕이는 삶이네요.
잠시나마 행복했습니다. 한강뷰 아파트에 슈퍼카에 맞습니다. 돈은 우리만 없습니다. 그러니, 포제스 한강은 있는 분들에게 양보하면 됩니다. 이 단지의 분양가가 어떻다. 비싸다 할 필요 없습니다. 가져갈 수요는 정해져있고, 이런 단지로 인해 일대에도 변화가 오는 것입니다. 비교단지였던 광나루 현대는 리모델링 사업이 추진중입니다. 포제스 한강으로 인해 그동안 가능했던 한강조망이 가려지지만, 포제스 한강이 만들어갈 시세로 인해, 그 기대감으로 용적률 303%, 380세대의 단지가 사업이 진행되는 것입니다. 84타입의 최저매물호가는 11억(103동, 중층)이 저렴하게 느껴지는 것은 저만 그렇지 않을 것 같습니다. 그렇게 또 기회가 오는 것입니다.포제스 한강 청약을 추천드리지 않습니다. 세대수는 적지만, 준공까지 완판이 어려울 수 있고, 할인분양 가능성도 염두해두어야 합니다. 실거주하실 분들은 그럴 때 잡으시면 됩니다. 아니면, 전매를 노리고 잡았다가, 완판도 안되고 거래도 어려워 준공전 잔금을 치르기 어려운 투자자의 물건을 잡으셔도 됩니다. 우리가 그런 투자자만 안되면 됩니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
POZES-HANGANG
HYPER LUXURY APT
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단톡방 및 채널 안내
아래 단톡방은 별도 공지없이 매달 2일(2월 2일) 비밀번호 해제합니다.
오픈시간은 대체로 04-10시 사이입니다. 00시부터 대기하시지 않으셔도 됩니다.
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부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
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(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
오매기 : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe
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