9.5 청약! 호반써밋 개봉5구역 분양가, 평면도, 중도금대출

9.5 청약! 호반써밋 개봉5구역 분양가, 평면도, 중도금대출

9.5 청약! 호반써밋 개봉5구역 분양가, 평면도, 중도금대출

안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 호반써밋 개봉5구역 청약 정보를 알아봅니다. 호반써밋 개봉5구역은 서울특별시 구로구 개봉동 68-64번지 일원에 위치합니다. 호반써밋 개봉5구역은 최고 24층 3개동 총 317세대 규모입니다. 개봉5구역 재건축사업으로 이중 190세대를 일반분양합니다.

호반써밋 개봉5구역은 재개발이 아닌 재건축으로 공급되는 단지입니다. 조합원 입장에서는 다른 점들이 있지만, 청약자들은 신경쓸 것은 없습니다. 커뮤니티와 뉴스기사 등 정보를 취합했지만, 매력적인 단지는 아닙니다. 분양가가 제일 걱정이었는데요. 드디어 모집공고가 나왔습니다. 그럼, 시작합니다.

입주자 모집공고

호반써밋 개봉 입주자모집공고문.pdf

0.86MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 서울특별시 거주자 우선공급

- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용

- 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제 (100%) 적용

청약일정

- 모집공고 : 8월 24일
- 청약접수 : 9월 5일
- 당첨자 발표 : 9월 13일
- 계약일 : 9월 25일-27일
- 입주예정일 : 2024년 12월

청약방법

청약홈

https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTLttotPblancListView.do#a

공급규모 및 분양가

총 317세대 중 190세대 일반분양

- 49㎡(15세대) : 5.99억

- 59A㎡(41세대) : 7.66억

- 59B㎡(32세대) : 7.71억

- 84A㎡(41세대) : 9.98억

- 84B㎡(42세대) : 9.93억

- 84C㎡(16세대) : 9.98억

- 84P㎡(2세대) : 13.90억

- 114P㎡(1세대) : 18.75억

 

단지배치도 및 평면도

 

입지환경

오류초등학교(425m), 1호선 오류역(555m), 코스트코(1.2km)

오류초등학교

1호선 오류역

코스트코 고척점 : 작년에 오픈했다. 아이파크몰과 함께 기대되는 상권이다

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 개봉푸르지오 84㎡ 호가 : 8.5억~(4층/25층)

- 호반써밋 개봉5구역 84㎡ 분양가 : 9.98억
- 개봉푸르지오(2014년 7월 준공, 978세대)를 비교단지로 잡았습니다. 길건너에 위치하고, 브랜드나 상품성은 비슷하고 세대수와 연식에서 차이가 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 8.91억으로 안전마진은 없습니다.

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년

4. 재당첨제한 : 투과/조정 1순위만 5년 제한
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제

7. 최종의견 

최초 예상분양가는 11.7억이었습니다. 일대의 시세와 최근 분양했던 단지들의 분양가를 감안했었는데요. 호반써밋 개봉5구역은 신영지웰에스테이트개봉역(59타입 8.27억)과 천왕역모아엘가트레뷰(84타입 10.97억)을 참고했었습니다. 언급드린 단지 모두 고분양가논란에 청약결과는 좋지 않았지만, 무순위청약과 선착순 줍줍을 통해 완판되었습니다. 게다가, 호반써밋 개봉 5구역은 후분양 단지인만큼, 선분양보다 비싸게 나올 수 밖에 없을 것이라 예상했는데요. 9.98억이면, 예상보다는 상당히 낮게 나온 것입니다. 조금 고민해볼 여지가 생긴 건데요.

문제는 호재가 없습니다. 입지 역시 좋지 않습니다. 역세권도 아니고, 학교도 가깝지 않습니다. 세대수가 부족해 상품성도 떨어집니다. 무엇보다도 주변시세가 높지 않습니다. 후분양이라 전매제한이 걱정되었는데요. 전매제한이 풀리고 준공까지 3개월의 시간이 있습니다. 중도금대출도 60%지만, 대출기간이 짧은만큼 이자부담은 줄어듭니다.

분양가와 준공시기 모두 예상보다 조건이 괜찮게 나왔습니다. 그럼에도 불구하고 안전마진은 적습니다. 이제 주변시세보다 비싼 분양가가 나오는데요. 공사비가 늘어나는 만큼, 조합원분양가가 올라가고, 조합원도 손해를 볼 수 없으니, 일반분양가를 높여버립니다. 이것을 받아주면 다행이고, 아니면 조합원들의 추가분담금으로 돌아올텐데요. 이번 분양은 그럼에도 불구하고 완판에는 문제가 없어보입니다. '광명센트럴아이파크 84타입이 12.7억인데, 서울이 9.98억?' 대부분 이런 논리로 접근할텐데요. 세대수나 상품성, 입지 모두 광명센트럴아이파크가 더 우위에 있는 것이 맞습니다. 다만, 호반써밋 개봉은 84타입도 16층이상이 나왔고, 예상보다는 저렴하게 나왔습니다. 아직 이벤트 진행중이고요. 관심 많으실 84P 평면도가 나오면 다시 한번 다루어보겠습니다.예상보다 평면도와 커뮤니티가 빠르게 나왔습니다. 일단, 84P와 114P 모두 시원하게 뽑았습니다. 가격은 높지만, 세대수도 적고, 수요도 있으니, 완판에는 문제 없어보입니다. 커뮤니티는 무난하게 나왔고요. 주목할 것은 일부동에서는 59A, 84A/B가 1층부터 23층까지 전부 나왔다는 것입니다. 최근 분양가가 높게 나오는 단지들 중에서는 로얄층은 빠져있는 경우가 많습니다. 이번에는 좋은 층 뽑기가 가능하다는 점이 장점이네요.

위에서 신영지웰에스테이트개봉역과 천왕역모아엘가트레뷰는 2년전 분양했던 곳입니다. 광명센트럴아이파크는 최근 분양했지만, 광명이라 차이가 있을텐데요. 다시, 서울이고 최근 분양했던 단지를 찾아보니, 서울대밴처타운역 푸르지오(571세대)가 있습니다. 이 단지의 84타입 분양가는 10.29억이었지만, 선착순 줍줍을 거쳐 완판되었는데요. 세대수는 부족하지만, 지하철역과의 거리나 학교 이용은 호반써밋 개봉이 더 낫네요. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

분양 홈페이지

호반써밋 개봉5구역 홈페이지

호반써밋 개봉

단톡방 및 채널 안내

아래 단톡방은 별도 공지없이 매달 2일(9월 2일) 비밀번호 해제합니다.

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부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c

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주의사항

1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.

2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.

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