줍줍! 민간임대 신방화역 힐스테이트 분양가, 평면도(선착순 동호수지정)
안녕하세요, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다. 오늘은 신방화역 힐스테이트 민감임대 줍줍관련하여 살펴보겠습니다. 민간임대에 관해서는 부리남도 공부하고 있는 상품 중 하나임을 고백합니다. 따라서, 제 리뷰에는 잘못되거나 부족한 부분이 있을 수도 있습니다. 또한, 모든 리뷰는 수수료를 지원받거나, 홍보를 위해 작성되고 있지 않음을 밝힙니다. 신방화역 힐스테이트는 마곡에 관심있는 분들이 분양일정을 기다렸던 것으로 알고 있습니다. 부리남도 관심이 많았는데요. 종종 인터넷광고만 봤고, 분양을 이미 마쳤는 지도 몰랐습니다. 게다가 인터넷 상으로는 상담번호만 있고, 분양가나 조건등이 공개되지 않고 있는데요. 심지어 모집공고도 공식홈페이지에 없습니다. 청약홈에서도 정보를 찾을 수가 없네요. 덕분에 잔여세대가 남아있어, 기회가 되겠네요. 그럼, 리뷰시작합니다.
1. 청약자격 :
- 2주택까지 중도금 대출 가능
- 입주자저축 가입여부, 과거당첨 사실여부, 소득 및 자산기준 충족여부 불문
2. 청약일정
- 청약접수 : 선착순 동호수 지정
- 입주예정일 : 2022년 5월 예정
3. 청약방법 : 모델하우스 방문
- 방문예약 : 1833-3360
- 주소 : 서울시 강서구 마곡동 800-5 2층
4. 공급규모 및 분양가 : 96세대 중 일부세대
- 59A(27세대) : 계약시(1.7억)/입주시 추가금(3.9억)/임대보증금 대출(4.3억) : 총액 9.9억
- 59B(14세대) : 계약시(1.7억)/입주시 추가금(3.9억)/임대보증금 대출(4.3억) : 총액 9.9억
- 69A(27세대) : 계약시(2.0억)/입주시 추가금(4.4억)/임대보증금 대출(4.9억) : 총액 11.3억
- 69B(14세대) : 계약시(1.9억)/입주시 추가금(4.4억)/임대보증금 대출(4.8억) : 총액 11.1억
- 69C(14세대) : 계약시(2.0억)/입주시 추가금(4.4억)/임대보증금 대출(4.9억) : 총액 11.3억
* 위의 분양가는 양도금액확정보장 계약시를 기준으로, 아래의 혜택을 적용하여 평형별 최고가로 부리남이 계산한 값입니다. 실제 분양가와는 차이가 있을 수 있음을 밝힙니다. 계약전에 반드시 모델하우스 방문 및 상담을 권합니다.
* 양도금액확정보장 계약시 혜택 : 임대보증금 인상 없음/월임대료 면제, 발코니확장/세대 에어컨, 세대 창고 등 사용료 면제, 입주 후 임차인 부담 임대보증금 보증수수료의 25%면제, 임대보증금 중 중도금(39%) 잔금 이월
5. 단지배치도 및 평면도 :
6. 위치 :
[부리남 분석]
1. 비교단지 :
- 마곡엠밸리 12단지 (2016년 준공, 363세대, 5호선 마곡역세권)
- 뜬금없이 신방화역이 아니라 마곡역세권인 앰벨리 12단지를 왜 잡았느냐라고 할 것입니다. 마곡은 대부분 중대평형의 신축인 앰벨리와 구축인 중소형 평형으로 이루어져있습니다. 게다가 역세권에는 오피스텔이 인접합니다. 중형세대, 중소형평형대, 초역세권의 비교단지로는 12단지뿐이네요.
2. 현재 분양가 vs 비교 단지 네이버 부동산 호가
- 힐스테이트 신방화역 59㎡ 분양가 : 9.9억
- 마곡엠밸리 12단지 59㎡ : 매매가 12억 / 전세 6억
- 초역세권인 힐스테이트는 59㎡의 희소성으로 인근 마곡엠벨리1단지(2014년 준공, 237세대, 84기준 12.5억), 마곡엠밸리 5단지(2014년 준공, 439세대, 84기준 14억)와도 경쟁력은 있어보입니다. 때문에 안전마진 2억으로 봅니다.
3. 규제지역 여부 : 투기과열지구, 민간임대
4. 전매제한 : 소유권 이전등기까지 전매가능
5. 임대기간 : 10년
7. 최종의견 :
작은 세대수와 상대적으로 높은 분양가가 아쉽습니다. 분양가가 2억정도만 더 저렴했으면 하는 바램입니다. 하지만, 마곡의 발전과 방화뉴타운 개발, 초역세권의 불변의 입지는 충분한 가치가 있습니다. 소형평형으로 10년 거주가 가능한 지, 초기 투자금이 큰 부분을 고려하여 신중하게 판단하기를 권합니다. 투기과열지구인 서울은 1주택자 LTV 40%만 주택담보대출이 가능합니다. 하지만, 민간임대주택은 임대보증금이라는 명목으로 2주택자까지 대출이 가능하다는 점은 상당한 매력입니다. 레버리지를 최대한 활용할 수 있습니다. 실거주자도 민간임대에서 10년 거주하면서, 청약을 노리는 전략도 가능합니다. 무주택으로 인정받기 때문입니다. 부리남도 고민이 많은 밤입니다. 알면 알수록 민간임대의 매력에 빠져드네요. 이 리뷰는 많이 안 알려졌으면 좋겠습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.