손품! 상계주공 재건축 3탄! 상계주공3단지!

손품! 상계주공 재건축 3탄! 상계주공3단지!

안녕하세요, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다. 어느새 여의도 재건축과 상계 재건축 시리즈까지 마무리 지었습니다. 서울 시장 선거도 4월 7일 얼마 남지 않았는데요. 두 후보 모두 재건축, 재개발 완화를 기조로 공약을 내세우고 있습니다. 덕분에 그동안 눌려있던 재건축 단지들이 들썩들썩하다는 소식이 전해지고 있습니다. 부리남도 리뷰하면서 뜨거운 열기를 감지 할 수 있었는데요. 이번에는 상계 재건축을 다루어보려고 합니다. 노원구의 4만여가구로 이루어진 상계주공 1~16단지는 재건축 연한을 넘어서면서 많은 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 다만, 목동, 여의도에 비해 중소평형과 중층으로 이루어진 점, 그리고 상대적으로 저렴한 집값으로 사업성이 나오지 않았습니다. 포레나 노원 분양이 성공하기 전까지는 상계 재건축에 대한 기대감은 크지 않았지요. 그런데, 8단지를 재건축한 포레나노원이 대박을 치고 맙니다. 1062세대, 총 13동, 최고층 30층으로 2020년 12월 준공된 포레나 노원은 84기준 최저가가 14억입니다. 앞으로 제2, 제3의 포레나 노원이 기다리고 있는 상계주공 재건축! 부리남과 함께 떠나시죠! 손품! 상계주공 재건축! 시작합니다!

우선, 관련 기사 보고 가실게요.

 

`10억클럽` 노원 상계주공...재건축 안전진단 속도 내며 거침없는 질주 - 매경이코노미 (mk.co.kr)

`10억클럽` 노원 상계주공...재건축 안전진단 속도 내며 거침없는 질주

상계주공 재건축은 아래 그림과 같이 노원역을 중심으로 1,2,3,4,5,6,7,9 단지를 말합니다. 역세권은 서울4,7호선인 노원역을 중심으로 3,6,7단지가 해당됩니다. 왼쪽으로 중란천을 끼고 있고, 노원역은 유동인구가 풍부하여 상권이 잘 갖추어져 있습니다. 동북선 경전철(상계역~왕십리역)과 GTX C 노선(창동역)이 예정되어 있습니다. 일자리가 부족하다는 평도 있지만, 강북 명문학군인 중계동 학원가가 인접해있어 정비사업이 완료되면 명품주거단지로 한단계 도약하리라 봅니다. 

 

 

부리남의 손품! 상계주공 재건축! 시리즈는 총 8탄으로 연재할 계획입니다. 앞으로 매일 한편씩 연재할 계획인데요. 여의도, 광명 재건축 시리즈에 이어 많은 사랑 부탁드릴게요.

• 손품! 상계주공 재건축 1탄! 상계주공 1단지!
• 손품! 상계주공 재건축 2탄! 상계주공 2단지!
• 손품! 상계주공 재건축 3탄! 상계주공 3단지!
• 손품! 상계주공 재건축 4탄! 상계주공 4단지!
• 손품! 상계주공 재건축 5탄! 상계주공 5단지!
• 손품! 상계주공 재건축 6탄! 상계주공 6단지!
• 손품! 상계주공 재건축 7탄! 상계주공 7단지!
• 손품! 상계주공 재건축 8탄! 상계주공 9단지!

Photo by Pedro Lastra on Unsplash

그럼, 손품! 상계주공 재건축 3탄! 상계주공 3단지! 시작합니다!

1. 위치

 

상계주공 3단지는 2213세대, 1987년 준공으로 45㎡, 58C㎡, 58A㎡, 59B㎡, 67㎡, 76B㎡, 76C㎡, 76A㎡, 78D㎡, 80㎡, 83㎡, 91㎡, 95㎡, 97A㎡, 99B㎡, 111A㎡, 111B㎡으로 이루어진 대단지 아파트입니다. 주로 이용하는 교통은 서울 4/7호선 노원역을 가장 초역세권으로 이용할 수 있습니다. 상계고등학교를 품고 있으며, 길건너 상계주공2단지의 서울당현초등학교, 노원중학교로 통학이 가능합니다. 3단지는 상계주공 단지 중에서 가장 사업성이 좋은 것으로 평가를 받고 있는데요. 용적률은 178%이지만, 비교적 중형평수가 배치되어 있고 상업지역과 접하고 있기 때문이 아닐까 생각됩니다. 역시나, 타입이 많습니다. 네이버 시세와 지분 알아보겠습니다.

2. 네이버 부동산 매물 시세(2021년 4월 6일 기준 최저가)

• 45㎡(전용32.3㎡) : 매매 6.5억(세)/전세 1.6억/갭4.9억
• 58C㎡(전용41.3㎡) : 매매 7억(세)/전세 2.4억/갭4.6억
• 58A㎡(전용37.4㎡) : 매매 7억/전세 1.8억/갭5.2억
• 59B㎡(전용38.0㎡) : 매매 없음/전세 2.1억
• 67㎡(전용62.1㎡) : 매물 없음
• 76B㎡(전용59.2㎡) : 매매 8.2억/전세 3.3억/갭4.9억
• 76C㎡(전용59.2㎡) : 매매 8억/전세 3.4억/갭4.6억
• 76A㎡(전용59.3㎡) : 매매 8.3억(세)/전세 3억/갭5.3억
• 78D㎡(전용71.8㎡) : 매매 9.5억/전세 4억/갭5.5억
• 80㎡(전용58.0㎡) : 매매 8.5억/전세 2.8억/갭5.7억
• 83㎡(전용60.5㎡) :매매 8.3억(세)/전세 없음
• 91㎡(전용84.4㎡) : 매물없음
• 95㎡(전용68.8㎡) : 매매 10억(세)/전세3.8억/갭6.2억
• 97A㎡(전용73.9㎡) : 매매 10.3억/전세 4.4억/갭5.9억
• 99B㎡(전용75.2㎡) : 매물없음
• 111A㎡(전용84.2㎡) : 매매 12.7억/전세 4.5억/갭8.2억
• 111B㎡(전용84.3㎡) : 매물없음/전세 4.2억

* 최고층 : 15층(5층 : 59B, 78D, 91/ 9층 : 58A)

* (세) = 세안고

3. 재건축소식

■ 진행상황

• 추진위 단계
• 예비안전진단 통과(D등급)
• 정밀안전진단 모금중

■ 재건축 정보

• 용적률 178%
• 3종 일반주거지역

■ 대지지분

• 45㎡(13평, 전용32.3㎡) : 23.9 (7.2평)
• 58C㎡(17평, 전용41.3㎡) : 30.5(9.2평)
• 58A㎡(17평, 전용37.4㎡) : 30.5(9.2평)
• 59B㎡(20평, 전용38.0㎡) : 35.3(10.7평)
• 67㎡(23평, 전용62.1㎡) : 39.9(12.0평)
• 76B㎡(23평, 전용59.2㎡) : 39.9(12.0평)
• 76C㎡(23평, 전용59.2㎡) : 39.9(12.0평)
• 76A㎡(23평, 전용59.3㎡) : 39.9(12.0평)
• 78D㎡(23평, 전용71.8㎡) : 40.7(12.3평)
• 80㎡(24평, 전용58.0㎡) : 39.9(12.0평)
• 83㎡(25평, 전용60.5㎡) : 39.9(12.0평)
• 91㎡(27평, 전용84.4㎡) : 47.8(14.4평)
• 95㎡(28평, 전용68.8㎡) : 49.6(15.0평)
• 97A㎡(29평, 전용73.9㎡) : 50.9(15.4평)
• 99B㎡(30평, 전용75.2㎡) : 51.8(15.6평)
• 111A㎡(33평, 전용84.2㎡) : 58.0(17.5평)
• 111B㎡(33평, 전용84.3㎡) : 58.0(17.5평)

* 최고층 : 15층(5층 : 59B, 78D, 91/ 9층 : 58A)

4. 얼마나 남을까?

3단지의 전용84㎡기준으로 12.7억입니다. 타단지와는 시세차이가 많이 나네요. 그만큼 상계주공3단지에 대한 기대감이 많이 반영되어 있음을 알 수 있습니다. 갭 또한 4.6억~8.2억으로 많이 벌어졌습니다. 투자 유입이 되기에는 부담스러울 수 있는데요. 부담스러워진 가격만큼 소형평수부터 가격을 다져나가게 되지 않을 까 생각합니다. 상계주공3단지는 특히 GTX C노선의 창동역을 도보로 이용할 수 있기때문에, 재건축 후에는 지금도 좋은 교통여건이 한층더 업그레이드 될 곳이기 때문에 상계주공의 대장이라고 불릴만한 입지입니다. 가격을 리딩할 곳이기 때문에 시세를 예상할 필요가 없을 것 같습니다. 오히려 상계주공3단지의 호가가 얼마나 올라가느냐에 따라 타단지의 가격이 결정이 될 것 같습니다.

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