손품! 상계주공 재건축 2탄! 상계주공2단지!

손품! 상계주공 재건축 2탄! 상계주공2단지!

안녕하세요, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다. 어느새 여의도 재건축과 상계 재건축 시리즈까지 마무리 지었습니다. 서울 시장 선거도 4월 7일 얼마 남지 않았는데요. 두 후보 모두 재건축, 재개발 완화를 기조로 공약을 내세우고 있습니다. 덕분에 그동안 눌려있던 재건축 단지들이 들썩들썩하다는 소식이 전해지고 있습니다. 부리남도 리뷰하면서 뜨거운 열기를 감지 할 수 있었는데요. 이번에는 상계 재건축을 다루어보려고 합니다. 노원구의 4만여가구로 이루어진 상계주공 1~16단지는 재건축 연한을 넘어서면서 많은 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 다만, 목동, 여의도에 비해 중소평형과 중층으로 이루어진 점, 그리고 상대적으로 저렴한 집값으로 사업성이 나오지 않았습니다. 포레나 노원 분양이 성공하기 전까지는 상계 재건축에 대한 기대감은 크지 않았지요. 그런데, 8단지를 재건축한 포레나노원이 대박을 치고 맙니다. 1062세대, 총 13동, 최고층 30층으로 2020년 12월 준공된 포레나 노원은 84기준 최저가가 14억입니다. 앞으로 제2, 제3의 포레나 노원이 기다리고 있는 상계주공 재건축! 부리남과 함께 떠나시죠! 손품! 상계주공 재건축! 시작합니다!

우선, 관련 기사 보고 가실게요.

 

`10억클럽` 노원 상계주공...재건축 안전진단 속도 내며 거침없는 질주 - 매경이코노미 (mk.co.kr)

`10억클럽` 노원 상계주공...재건축 안전진단 속도 내며 거침없는 질주

상계주공 재건축은 아래 그림과 같이 노원역을 중심으로 1,2,3,4,5,6,7,9 단지를 말합니다. 역세권은 서울4,7호선인 노원역을 중심으로 3,6,7단지가 해당됩니다. 왼쪽으로 중란천을 끼고 있고, 노원역은 유동인구가 풍부하여 상권이 잘 갖추어져 있습니다. 동북선 경전철(상계역~왕십리역)과 GTX C 노선(창동역)이 예정되어 있습니다. 일자리가 부족하다는 평도 있지만, 강북 명문학군인 중계동 학원가가 인접해있어 정비사업이 완료되면 명품주거단지로 한단계 도약하리라 봅니다. 

 

 

부리남의 손품! 상계주공 재건축! 시리즈는 총 8탄으로 연재할 계획입니다. 앞으로 매일 한편씩 연재할 계획인데요. 여의도, 광명 재건축 시리즈에 이어 많은 사랑 부탁드릴게요.

• 손품! 상계주공 재건축 1탄! 상계주공 1단지!
• 손품! 상계주공 재건축 2탄! 상계주공 2단지!
• 손품! 상계주공 재건축 3탄! 상계주공 3단지!
• 손품! 상계주공 재건축 4탄! 상계주공 4단지!
• 손품! 상계주공 재건축 5탄! 상계주공 5단지!
• 손품! 상계주공 재건축 6탄! 상계주공 6단지!
• 손품! 상계주공 재건축 7탄! 상계주공 7단지!
• 손품! 상계주공 재건축 8탄! 상계주공 9단지!

Photo by David Siglin on Unsplash

그럼, 손품! 상계주공 재건축 2탄! 상계주공 2단지! 시작합니다!

1. 위치

 

 

상계주공 2단지는 2029세대, 1987년 준공으로 45㎡, 54㎡, 58C㎡, 58A㎡, 59B㎡, 67B㎡, 70A㎡, 76B㎡, 76C㎡, 76A㎡, 78B㎡, 80A㎡, 81A㎡, 83B㎡, 92㎡, 95㎡으로 이루어진 대단지 아파트입니다. 주로 이용하는 교통은 서울 4/7호선 노원역으로 도보7분 거리에 있습니다. 서울당현초등학교, 노원중학교를 끼고 있는 초/중품아인데다가, 유치원도 있습니다. 2단지가 신축으로 분양된다면 유치원에서 중학교까지 한번에! 12년간 안심하고 사세요! 이런 문구가 함께 붙을만합니다. 사실 고등학교도 바로 건너편 3단지에 상계고등학교가 있어, 학령기 자녀를 둔 세대에서는 선호할 만한 입지입니다. 타입이 워낙 많고, 12/15층과 5층으로 고층과 저층 단지가 나누어져 있어, 지분을 고려한 매수가 필요합니다.

2. 네이버 부동산 매물 시세(2021년 4월 5일 기준 최저가)

• 45㎡(전용32.3㎡) : 매매 5.3억/전세 없음
  
• 54㎡(전용46.0㎡) : 매매 5.9억(1층)/전세 1.8억/갭4.1억
  
• 58C㎡(전용41.3㎡) : 매매 6억/전세 1.8억/갭4.2억
  
• 58A㎡(전용37.4㎡) : 매매 5.9억/전세 2억/갭3.9억
  
• 59B㎡(전용38.0㎡) : 매매 없음/전세 1.9억
  
• 67B㎡(전용62.1㎡) : 매물 없음
  
• 70A㎡(전용59.1㎡) : 매매 없음/전세 3억
  
• 76B㎡(전용59.2㎡) : 매매 6.8억(세)/전세 없음
  
• 76C㎡(전용59.2㎡) : 매매 6.8억/전세 없음
  
• 76A㎡(전용59.3㎡) : 매매 7.3억/전세 없음
  
• 78B㎡(전용71.8㎡) : 매매 8.6억/전세 4억/갭4.6억
  
• 80A㎡(전용58.0㎡) : 매매 7.5억/전세 2.7억/갭4.8억
  
• 81A㎡(전용58.0㎡) : 매물 없음
  
• 83B㎡(전용60.5㎡) : 매매 7억/전세 3.2억/갭3.8억
  
• 92㎡(전용84.4㎡) : 매매 없음/전세 3.7억
• 95㎡(전용68.8㎡) : 매매 8.9억/전세 3.5억/갭5.3억

 

* 최고층 :15층(5층 : 54, 70A, 78B, 92 / 12층 : 80A)

* (세) = 세안고

3. 재건축소식

■ 진행상황

• 추진위 단계
• 예비안전진단 현장조사 예정

■ 재건축 정보

• 용적률 171%
• 3종 일반주거지역 / 일반상업지역

■ 대지지분

• 45㎡(13평, 전용32.3㎡) : 24.8(7.5평)
• 54㎡(16평, 전용46.0㎡) : 28.7(8.6평)
  
• 58C㎡(17평, 전용41.3㎡) : 31.7(9.6평)
  
• 58A㎡(17평, 전용37.4㎡) : 31.7(9.6평)
  
• 59B㎡(17평, 전용38.0㎡) : 31.7(9.6평)
  
• 67B㎡(20평, 전용62.1㎡) : 41.5(12.5평)
  
• 70A㎡(21평, 전용59.1㎡) : 36.9(11.1평)
  
• 76B㎡(23평, 전용59.2㎡) : 41.5(12.5평)
  
• 76C㎡(23평, 전용59.2㎡) : 41.5(12.5평)
  
• 76A㎡(23평, 전용59.3㎡) : 41.5(12.5평)
  
• 78B㎡(23평, 전용71.8㎡) : 36.7(11.1평)
  
• 80A㎡(24평, 전용58.0㎡) : 43.4(13.1평)
  
• 81A㎡(24평, 전용58.0㎡) : 43.4(13.1평)
  
• 83B㎡(25평, 전용60.5㎡) : 45.3(13.7평)
  
• 92㎡(27평, 전용84.4㎡) : 49.4(15.1평)
  
• 95㎡(28평, 전용68.8㎡) : 51.7(15.6평)

* 최고층 :15층(5층 : 54, 70A, 78B, 92 / 12층 : 80A)

4. 얼마나 남을까?

2단지의 전용84㎡기준으로 8.6억(2021.1.5 / 3층 실거래가)입니다. 1단지와 비슷합니다. 서울의 평균가 9억에 어느새 바짝 붙어있는 형세입니다. 대단지임에도 불구하고 매물이 많지 않아 앞으로도 호가상승은 계속 될 것으로 보입니다. 이제 시세는 많이 올라와 사업성을 찾아가고 있습니다. 그리고, 갭이 3.8억~5.8억으로 상대적으로 저렴합니다. 소형평형은 갭투자하기에 좋지만, 추후 실거주요건을 고려해야합니다. 중형 평형은 9억이하로 주택담보대출을 활용하여 실입주를 위해 매수하기에 부담스럽지 않은 가격입니다. 2단지는 1단지보다 진행속도는 뒤에 있지만, 초/중품아에, 상대적으로 노원역과 가깝고, 중앙에 공원을 끼고 있어서 시세가 비슷하게 평가 받고 있지 않나 싶습니다. 상계주공의 재건축 시세 기준은 포레나 노원입니다. 아직 6억의 갭이 있고, 투자와 실거주하기에 좋은 단지로 보입니다.

5. 함께 읽어 보면 좋아요!

손품! 여의도 아파트 재건축 총정리(갭순서) (tistory.com)

손품! 여의도 아파트 재건축 총정리(갭순서)

손품! 광명 재건축(철산주공) 총정리(단지별) (tistory.com)

손품! 광명 재건축(철산주공) 총정리(단지별)