손품! 상계주공 재건축 1탄! 상계주공 1단지!

손품! 상계주공 재건축 1탄! 상계주공1단지!

안녕하세요, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다. 어느새 여의도 재건축과 상계 재건축 시리즈까지 마무리 지었습니다. 서울 시장 선거도 4월 7일 얼마 남지 않았는데요. 두 후보 모두 재건축, 재개발 완화를 기조로 공약을 내세우고 있습니다. 덕분에 그동안 눌려있던 재건축 단지들이 들썩들썩하다는 소식이 전해지고 있습니다. 부리남도 리뷰하면서 뜨거운 열기를 감지 할 수 있었는데요. 이번에는 상계 재건축을 다루어보려고 합니다. 노원구의 4만여가구로 이루어진 상계주공 1~16단지는 재건축 연한을 넘어서면서 많은 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 다만, 목동, 여의도에 비해 중소평형과 중층으로 이루어진 점, 그리고 상대적으로 저렴한 집값으로 사업성이 나오지 않았습니다. 포레나 노원 분양이 성공하기 전까지는 상계 재건축에 대한 기대감은 크지 않았지요. 그런데, 8단지를 재건축한 포레나노원이 대박을 치고 맙니다. 1062세대, 총 13동, 최고층 30층으로 2020년 12월 준공된 포레나 노원은 84기준 최저가가 14억입니다. 앞으로 제2, 제3의 포레나 노원이 기다리고 있는 상계주공 재건축! 부리남과 함께 떠나시죠! 손품! 상계주공 재건축! 시작합니다!

우선, 관련 기사 보고 가실게요.

`10억클럽` 노원 상계주공...재건축 안전진단 속도 내며 거침없는 질주 - 매경이코노미 (mk.co.kr)

`10억클럽` 노원 상계주공...재건축 안전진단 속도 내며 거침없는 질주

상계주공 재건축은 아래 그림과 같이 노원역을 중심으로 1,2,3,4,5,6,7,9 단지를 말합니다. 역세권은 서울4,7호선인 노원역을 중심으로 3,6,7단지가 해당됩니다. 왼쪽으로 중란천을 끼고 있고, 노원역은 유동인구가 풍부하여 상권이 잘 갖추어져 있습니다. 동북선 경전철(상계역~왕십리역)과 GTX C 노선(창동역)이 예정되어 있습니다. 일자리가 부족하다는 평도 있지만, 강북 명문학군인 중계동 학원가가 인접해있어 정비사업이 완료되면 명품주거단지로 한단계 도약하리라 봅니다. 

 

 

 

 

부리남의 손품! 상계주공 재건축! 시리즈는 총 8탄으로 연재할 계획입니다. 앞으로 매일 한편씩 연재할 계획인데요. 여의도, 광명 재건축 시리즈에 이어 많은 사랑 부탁드릴게요.

• 손품! 상계주공 재건축 1탄! 상계주공 1단지!
• 손품! 상계주공 재건축 2탄! 상계주공 2단지!
• 손품! 상계주공 재건축 3탄! 상계주공 3단지!
• 손품! 상계주공 재건축 4탄! 상계주공 4단지!
• 손품! 상계주공 재건축 5탄! 상계주공 5단지!
• 손품! 상계주공 재건축 6탄! 상계주공 6단지!
• 손품! 상계주공 재건축 7탄! 상계주공 7단지!
• 손품! 상계주공 재건축 8탄! 상계주공 9단지!

 

Photo by frank mckenna on Unsplash

 

그럼, 손품! 상계주공 재건축 1탄! 상계주공 1단지! 시작합니다!

1. 위치

 

 

 

 

상계주공 1단지는 2064세대, 1988년 준공으로 46㎡, 59㎡, 67㎡, 68㎡, 76B㎡, 76C㎡, 76A㎡, 78B㎡, 80A㎡, 83㎡, 92B㎡, 95A㎡으로 이루어진 대단지 아파트입니다. 주로 이용하는 교통은 서울 7호선 중계역으로 도보7 거리에 있습니다. 인제대학교 상계백병원이 길건너에 바로 있습니다. 서울상천초등학교 초품아이고, 길건너 상계주공2단지의 노원중학교가 있습니다. 12/15층과 5층으로 고층과 저층 단지가 나누어져 있어, 지분을 고려한 매수가 필요합니다.

2. 네이버 부동산 매물 시세(2021년 4월 5일 기준 최저가)

• 46㎡(전용32.3㎡) : 매매 5.1억(세)/전세 없음
  
• 59㎡(전용41.3㎡) : 매매 5.7억(1층)/ 전세 2억/갭 3.7억
  
• 67㎡(전용62.1㎡) : 매매 없음/전세 3억
  
• 68㎡(전용49.9㎡) : 매매 5.4억(세)/전세 2.5억/갭 2.9억
  
• 76A㎡(전용59.2㎡) : 매매 6.5억/전세 2.5억/갭 4억
  
• 76B㎡(전용59.2㎡) : 매매 6.8억(세)/전세 없음
  
• 76C㎡(전용56㎡) : 매물없음
  
• 78B㎡(전용71.8㎡) : 매매 8.3억/전세 2.5억/갭5.8억
  
• 80㎡(전용58.0㎡) : 매매 6.9억/전세 3억/갭3.9억
  
• 83㎡(전용60.5㎡) : 매매 7억(세)/전세 3.2억/갭3.8억
  
• 92B㎡(전용84.4㎡) : 매매 8.7억/전세 4.5억/갭4.2억
  
• 95A㎡(전용68.8㎡) : 매매 8.5억/전세 3.7억/갭4.8억
  

* 최고층 : 15층 / 67, 78B, 92B - 5층 / 80 - 12층

* (세) = 세안고

 

 

3. 재건축소식

■ 진행상황

• 추진위 단계
• 예비안전진단 통과(D등급)
• 정밀안전진단 모금중(4월 신청 예정)

■ 재건축 정보

• 용적률 176%
• 3종 일반주거지역

■ 대지지분

• 46㎡(14평, 전용32.3㎡) : 24.8㎡(7.5평)
  
• 59㎡(18평, 전용41.3㎡) : 30.2㎡(9.1평)
  
• 67㎡(20평, 전용62.1㎡) : 36.1㎡(10.9평)
  
• 68㎡(22평, 전용49.9㎡) : 40.8㎡(12.9평)
  
• 76A㎡(23평, 전용59.2㎡) :  42.7㎡(12.9평)
  
• 76B㎡(23평, 전용59.2㎡) :  42.7㎡(12.9평)
  
• 76C㎡(20평, 전용56㎡) : 36.5㎡(11.0평)
  
• 78B㎡(23평, 전용71.8㎡) :  40.5㎡(12.2평)
  
• 80㎡(24평, 전용58.0㎡) :  42.7㎡(12.9평)
  
• 83㎡(25평, 전용60.5㎡) :  44.6㎡(13.5평)
  
• 92B㎡(27평, 전용84.4㎡) : 49.0㎡(14.8평)
  
• 95A㎡(28평, 전용68.8㎡) : 50.7㎡(15.3평)

* 최고층 : 15층 / 67, 78B, 92B - 5층 / 80 - 12층

4. 얼마나 남을까?

1단지의 전용84㎡기준으로 8.7억입니다. 서울의 평균가 9억에 어느새 바짝 붙어있는 형세입니다. 대단지임에도 불구하고 매물이 많지 않아 앞으로도 호가상승은 계속 될 것으로 보입니다. 용적률 176%가 다소 아쉬울 수 있지만, 상계주공 단지들 대부분이 비슷한 170%입니다. 이제 시세는 많이 올라와 사업성을 찾아가고 있습니다. 그리고, 갭이 3.7억~5.8억으로 상대적으로 저렴합니다. 소형평형은 갭투자하기에 좋지만, 추후 실거주요건을 고려해야합니다. 중형 평형은 9억이하로 주택담보대출을 활용하여 실입주를 위해 매수하기에 부담스럽지 않은 가격입니다. 아직 시세 판단을 하기에는 구체적인 사업방향이 정해지지 않아 어렵습니다. 포레나 노원을 기준으로 6억의 갭이 있고, 1단지 자체의 갭도 투자수요가 접근하기에는 매력적인 가격이기에 지속적인 시세상승이 예상됩니다. 

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