5.8 청약! 교산 푸르지오 더 퍼스트 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 교산 푸르지오 더 퍼스트 본청약 정보를 살펴보겠습니다. 교산 푸르지오 더 퍼스트는 경기도 하남시 천현동 130 일원(하남교산지구 내 A-2블록)에 위치합니다. 교산 푸르지오 더 퍼스트는 최고 29층, 10개동, 총 1115세대 규모입니다. 이중 866세대를 사전청약으로 공급하고, 249세대를 일반분양합니다.
교산 푸르지오 더 퍼스트 리뷰를 기다리신 분들 많으셨죠? 저도 얼른 공개하고 싶었습니다. 모집공고가 나오고도 평면도가 나오지 않아 한번에 전달드리려고 기다렸습니다. 그리고, 이제 나와서 전달드리는데요. 한번에 완전한 정보를 전달드릴 수 있을 것 같습니다. 그럼, 바로 시작하겠습니다.
모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
* 일반공급 기준
- 경기도 하남시 및 수도권(서울특별시, 인천광역시)지역에 거주하는 무주택세대원
- 12회 이상 청약통장 납입
- 지역우선 : 하남시 1년(30%), 경기도 6개월(20%), 수도권(50%) 우선공급
- 전용 60㎡이하 : 소득 100% 이하, 부동산(2.15억이하) 및 자동차(3803만원 이하) 적용
- 당첨자선정(우선공급 80%) : 순차제 적용(무주택기간+청약통장납입액 많은 순)
- 당첨자선정(잔여공급 20%) : 추첨제 적용
청약일정
- 모집공고 : 3월 31일
- 청약접수(특별공급) : 5월 7일
- 청약접수(일반공급) : 5월 8일
- 당첨자 발표 : 5월 23일
- 계약일 : 7월 15일-22일
- 입주예정일 : 2029년 6월 예정
청약방법
LH청약플러스
LH청약플러스
apply.lh.or.kr
공급규모 및 분양가
총 1115세대 중 249세대 일반분양
* 세대수는 (총세대수-사전청약당첨자=본청약 세대수)
* 타입선택불가(평형만 선택가능)
* 전세대 발코니 확장형
- 51타입(343세대-242세대=101세대) : 4.97억 (추첨제물량 5세대) / 일반공급 77세대(추첨제물량 15세대)
- 55타입(26세대-22세대=4세대) : 5.33억 (추첨제물량 없음) / 일반공급 5세대(추첨제물량 1세대)
- 58타입(23세대-12세대=11세대) : 5.62억 (추첨제물량 없음) / 일반공급 7세대(추첨제물량 1세대)
- 59타입(723세대-590세대=133세대) : 5.71억 (추첨제물량 6세대) / 일반공급 80세대(추첨제물량 16세대)
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 호반써밋에듀파크 59㎡ 호가 : 8.2억(1/25층)
- 교산 푸르지오 더 퍼스트 59㎡ 분양가 : 5.71억
- 호반써밋에듀파크(2021년 8월 준공, 999세대)는 하남시청역을 도보로 이용할 수 있고, 학교가 가까운 신축 단지입니다. 소형평형으로만 이루어진 대단지라는 점에서도 공통점을 가지고 있는 단지인데요. 매물이 1층이라는 점과 연식차이만 반영하면 되겠습니다. 비교가치는 9.32억으로 안전마진은 3.61억입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 적용
3. 전매제한(당첨자발표일 기준) : 3년
4. 재당첨제한(당첨자발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 3년
6. 중도금 대출 : 60%, 이자후불제
7. 최종 의견
교산 푸르지오 더 퍼스트는 로또 청약입니다. 역세권에 학교도 가까운 대단지입니다. 특히, 하남검단산역 다음 정거장인 하남시청역에는 3호선과 GTX-D가 계획되어있습니다. GTX-D는 여전히 꿈(Dream)의 노선으로 조롱을 받고 있지만, 3호선은 꽤 오랬동안 추진되었던 곳입니다. 아래 기사와 같이 중앙투자심사에서 탈락하면서, 2032년 준공 목표에 또한번의 고비가 찾아왔습니다.
[단독] 3호선 연장 '송파하남선' 행안부 심사서 탈락…착공 무기 연기되나 - 땅집고 > 뉴스
[단독] 3호선 연장 '송파하남선' 행안부 심사서 탈락…착공 무기 연기되나
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교산 푸르지오 더 퍼스트의 아쉬운 점은 3가지입니다.
1. 84타입이 없다.
아무리 출산률이 낮아지고 있다고 해도, 학령기 자녀가 있는 가정은 84타입이 필요합니다. 그나마 판상형 구조에 방의 개수를 늘립니다. 물론, 방의 크기는 많이 작게 느껴질 겁니다.
2. 공공분양
민간분양이라면, 추첨제를 노릴 수 있지만, 공공분양은 특공의 비율이 압도적입니다. 교산 푸르지오 더 퍼스트는 일반분양 물량 249세대 중 63세대가 일반공급입니다. 거기서 20%만 추첨제이니, 12세대만 추첨제를 노릴 수 있습니다. 나머지 51세대는 통장납입액이 많은 분들이 가져가실텐데요. 올초에 진행했던 고양창릉 커트라인은 2876만원이었습니다. 최근 통장납입액 인정이 10만원에서 25만원으로 변경되면서, 계산이 복잡해지긴했지만, 적어도 20년이상 통장을 유지한 분들이 가져갈 수 있었다는 얘기입니다.
고양창릉 S5블록 84형 당첨 하한 2876만원…23년 이상 납입 :: 공감언론 뉴시스 ::
고양창릉 S5블록 84형 당첨 하한 2876만원…23년 이상 납입
[서울=뉴시스]이연희 기자 = 올해 첫 3기 신도시 공공분양인 고양창릉지구 첫마을 3개 블록(A4, S5, S6)의 청약 당첨자가 지난 6일 발표된 가운데, 가장 관심이 높았던 S5블록 일반공급 84형의 청약 당
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3. 60타입 이하 구성
60타입 이하 평형은 2가지 제약이 있습니다. 소득과 재산 요건을 봅니다. 중요한 것은 '과(AND)'입니다. 민간분양과 달리 둘다 만족해야합니다. 그리고, 60타입 이하는 생애최초 지원시 미혼가구와도 경쟁해야한다는 것입니다. 신혼부부나 다자녀특공을 추천드립니다.
내용 수정합니다.(2025년 4월 20일 업데이트, 붇옹산스터디 카페 댓글로 피드백 받았습니다.) 민영주택이 아니라 국민주택은 미혼가구 지원이 불가능합니다. 그러면, 선택지는 단순해집니다. 자녀가 없다면, 생애최초. 자녀가 있다면, 신혼부부. 자녀가 2명이상이라면, 다자녀특공하시면 되겠습니다.
위에서 아쉬운 점을 정리했습니다. 정말 아쉬운가요? 그렇지 않으실 겁니다. 못먹는 감 찔러나본다고, 겨우겨우 찾은 단점이 그 정도입니다.
교산 푸르지오 더 퍼스트의 청약 전략은 3가지입니다.
1. 비선호 타입 선택
판상형이 아닌 타워형을, 59타입이 아닌 51, 55, 58타입을 고르는 것이 당첨확률을 높입니다. 선호도는 58>55>51이고, 공급 세대도 51타입이 많습니다. 상대적으로 51타입 지원이 더 유리합니다. 계속 '타입'이라는 표현을 했지만, 정확히는 이번 청약에서는 '타입'선택이 불가능합니다. '평형' 선택만 가능하고, 상대적으로 평형이 작고, 판상형과 타워형 모두를 가지고 있는 51평형을 비선호 타입으로 선정했습니다.
2. 중복청약
특별공급 지원하고, 일반공급 지원 안하시는 분들 계십니다. 일반공급에도 추첨제있으니, 지원하시기 바랍니다. 사전청약 후 본청약이기때문에 사전청약물량이 마감되고 잔여세대는 일반분양의 특별공급이 아니라 일반공급 물량으로 넘어옵니다. 즉, 지금은 63세대에 불과하지만, 더 늘어날 수 있다는 것입니다. 당연히 추첨제 물량도 늘어나겠죠? 현재로는 51타입과 59타입만 추첨제 물량이 있습니다. 상식적으로는 51타입과 59타입에 지원하는 게 맞는데요. 사전청약 물량의 잔여세대가 일반공급으로 넘어오는 것도 감안해야합니다. 물론, 추첨제 물량(일반공급의 20%)을 만족하지 않는다면, 지원하시면 안되고요. 위에서 살펴보았듯이 추첨제 물량이 늘어나서, 이제 전타입에 추첨제 물량이 생겼습니다. 이제 선택은 2가지입니다. 비선호타입에다가 물량이 많은 51타입을 지원할 지, 사람들이 추첨제물량이 늘어난 지 모르고 지원 못할 55, 58타입에 지원할 지입니다. 저라면, 그래도 물량이 많은 51타입입니다. 그리고, 세대주 요건이 없습니다. 부부 중복청약이 가능하다는 뜻입니다. 다만, 둘다 당첨시, 선접수분은 당첨, 후접수분은 무효가 됩니다.
3. 청약제도 활용
민간분양은 예비신혼부부가 신혼부부특공으로 지원불가능합니다. 하지만, 공공분양이라 예비신혼부부도 지원가능합니다. 다만, 예비신혼부부는 중복청약이 불가능합니다. 신생아특공은 하남시 거주자이고, 소득 100%이하라면, 고려해볼만합니다. 특별공급 중 가장 많은 50세대가 배정되어 있는데요. 신생아일 때만 지원가능하니, 가장 우선적으로 고려해봐야할 선택지입니다.
신생아 우선공급은 일반공급에서도 적용되는데요. 무려 일반공급의 50%가 배정됩니다. 그러니, 아이가 2세이하라면, 특별공급+일반공급 하나씩 넣으시면 되겠습니다.
하남시 거주자가 아니라면, 다자녀특공을 노리셔야합니다. 지역우선이 다릅니다. 특히, 경기도 6개월 이상 거주자분들은 신혼부부특공보다는 다자녀특공이 더 유리합니다.
위에서 언급드렸던 신생아특공이 별도로 있기 때문에 신혼부부특공과 생애최초특공에는 민간분양과 달리(아래 사진은 민간분양의 사례!!), 신혼부부특공과 생애최초에서 신생아 우선공급이 없습니다. 즉, 신생아가 있는 가구와 경쟁을 피하려면, 신혼부부특공과 생애최초가 유리합니다. 다시 정리하면, 자녀가 없다면, 생애최초! 자녀가 있다면, 신혼부부특공!. 신생아가 있다면, 신생아특공하시면 됩니다!(2025년 4월 20일 업데이트)
교산 푸르지오 더 퍼스트는 비규제지역으로 LTV 70% 적용이 됩니다. 잔금대출을 최대한 활용한다면, 필요현금은 없을 것으로 예상됩니다. 초기에 계약금 10%(59타입기준 5710만원)만 있으면 되겠네요. 거주의무 3년이 있지만, 전세를 줄 수도 있습니다. 비교단지인 호반써밋에듀파크 59타입 전세는 3억(고/25층)입니다. 직접 입주하는 것이 더 낫겠습니다.
지금까지 아쉬운 점과 청약전략을 살펴보았습니다. 읽으면서, 뻔한 얘기, 아는 얘기라고 하시겠지만, 막상 청약할 때는 또 다릅니다. 마지막 순간에 여러분과 함께 하겠습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
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51㎡A 306세대, 51㎡B 37세대, 55㎡A 26세대, 58㎡A 23세대 59㎡A 56세대, 59㎡B 81세대, 59㎡C 218세대, 59㎡D 166세대
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