3.11 줍줍! 곤지암역 제일풍경채 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 곤지암역 제일풍경채 무순위청약(사후 접수) 정보를 알아봅니다. 곤지암역 제일풍경채는 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리636번지(곤지암역세권 A1-1블록)에 위치합니다. 곤지암역 제일풍경채는 최고 22층 7개동 총 565세대 규모입니다. 지난 줍줍에서 49세대, 29세대를, 이번 줍줍에서 25세대를 무순위청약(사후 접수)으로 공급합니다.
경강선 곤지암역은 판교 출퇴근을 고려하시는 분들에게는 괜찮은 선택지입니다. 특히, 역세권으로는 민간분양 3곳이 있는데요. 제일 먼저, 2024년 8월에 힐스테이트 광주곤지암역(2027년 5월 준공, 635세대)이 분양했고, 제일풍경채가, 그다음에는 아이파크가 분양했습니다. 저는 제일 풍경채를 밸런스가 좋은 단지로 소개드렸는데요. 세대수는 500세대 이상이면서, 곤지암역에서 가깝기 때문입니다. 바로, 리뷰 시작합니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 국내에 거주하는 만19세 이상인 분
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능
청약일정
- 최초 모집공고 : 10월 31일
- 청약접수 : 3월 11일
- 당첨자발표일 : 3월 14일
- 계약일 : 3월 16일
- 입주예정일 : 2027년 8월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTRemndrLttotPblancListView.do#a
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가
* 총 565세대 중 25세대 잔여공급
* 계약금 5%
- 84A㎡(20세대) : 6.03억
- 84B㎡(5세대) : 5.71억
* 참고(2025년 2월, 무순위2차) : 29세대 잔여공급
* 계약금 5% 변경
- 84A㎡(28세대) : 6.03억
- 84B㎡(1세대) : 5.71억
* 참고(2025년 1월, 무순위1차) : 49세대 잔여공급
* 계약금 10%
- 84A㎡(20세대) : 6.03억
- 84B㎡(9세대) : 6.05억
- 84C㎡(20세대) : 6.05억
* 참고(2024년 11월, 최초 분양) : 총 565세대 일반분양
* 계약금 10%
- 59A㎡(152세대) : 4.49억
- 84A㎡(242세대) : 6.03억
- 84B㎡(84세대) : 6.05억
- 84C㎡(87세대) : 6.05억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 초월롯데캐슬 84㎡ 호가 : 5.0억(1/15층)
- 곤지암역 제일풍경채 84㎡ 분양가 : 6.05억
- 초월롯데캐슬(2004년 7월 준공, 398세대)를 비교단지로 잡았습니다. 곤지암역 일대는 서두에서 언급드린 것처럼 주거단지가 없습니다. 경강선을 따라 이동해봅니다. 초월역 역세권 브랜드 단지이지만, 연식은 23년 차이납니다. 세대수도 더 적은데요. 이를 감안한 비교가치는 6.72억으로 안전마진은 6700만원입니다. (2025년 3월 11일 수정, 아래 내용 추가)
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 6개월
4. 재당첨제한 : 없음
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제
7. 최초 경쟁률
8. 최종의견
곤지암역 제일풍경채는 최근 비교단지 호가가 오르면서, 안전마진이 6700만원이 생겼다고 전달드렸습니다. 하지만, 추가적인 검증이 부족했다는 점을 인정하고, 3월 11일 줍줍이 진행되기 전(3월 11일 오전 6시)에 전망을 수정합니다. 급하게 수정하게 된 점 사과드립니다.
먼저, 상단이 될 경기광주역의 더파크비스타데시앙(1690세대, 2026년 4월 준공) 84타입은 6.42억(저/25층, P9000)입니다. 이 단지를 기준으로 한 비교가치는 6.35억입니다.
그리고, 위의 비교단지와 달리 역까지 1km 거리에 있지만, 신축인 초월역한라비발디(1108세대, 2023년 4월 준공) 84타입은 4.9억(1/21층)입니다. 이 단지를 기준으로 한 비교가치는 5.92억입니다.
결론적으로 위에서 구한 비교가치 6.72억과는 차이가 큽니다. 직전 리뷰에서 전달드렸던 비교가치 6.15억과 차이가 크지 않습니다.
2.11 줍줍! 곤지암역 제일풍경채 분양가, 평면도, 중도금대출
2.11 줍줍! 곤지암역 제일풍경채 분양가, 평면도, 중도금대출안녕하세요, 부리남입니다.오늘은 곤지암역 제일풍경채 무순위청약(사후 접수) 정보를 알아봅니다. 곤지암역 제일풍경채는 경기도
rksi.tistory.com
다시 한번 혼란을 드리게 된 점 사과를 드립니다. 결론적으로 안전마진은 지난 리뷰와 같이 1000만원입니다.
오류가 생긴 원인은 지난 리뷰와 비교단지가 달라진 것은 아니지만, 저층 매물의 호가가 급하게 올랐는 데, 이를 반영하는 과정에서 타 단지와 검증이 부족했습니다.
제 리뷰를 기반으로 단톡방과 네이버카페 등에서 홍보활동을 하시는 분들이 있는 것으로 압니다. 특히, 미분양이 오래되었던 단지인만큼, 단톡방에서 저를 직접 언급하면서 홍보한 내용들을 제보받았고, 내용도 직접 확인했습니다. (직장인이라 실시간으로 확인할 수는 없지만, 참여하고 있는 단톡방만 30개가 됩니다.) 그 분들을 비난할 생각은 없습니다. 제가 잘못된 내용을 최초에 제공한 것이 문제였으니까요. 그래서, 아래와 같은 문제가 생겼던 것 같습니다.
[오늘의 단지] 판교 대방노블랜드… 주말에 테러 당했습니다 : 네이버 카페
부동산 스터디' : 네이버 카페
재개발,분양권,재건축,임대업 등의 부동산 투자 스터디 카페입니다.
cafe.naver.com
저는 광주역 제일풍경채에 투자하거나, 홍보를 제안받은 적이 없습니다. 늘 그랬듯이 정해진 기준에서 안전마진을 구하고, 의견을 드립니다. 호가를 기준으로 하기때문에 매번 안전마진은 변합니다. 오르기도 하지만, 떨어지기도 합니다. 제일 문제는 이번 경우처럼 검증이 부족하면, 오류가 발생하기도 합니다. 이번 계기로 더 검증하도록 하겠습니다.
비규제지역으로 LTV 70%를 적용하여, 잔금대출시 필요현금은 1.81억+@(취득세, 발코니확장비, 옵션비, 중도금대출이자)입니다. 전세를 준다면, 힐스테이트 초월역 84타입이 3.0억부터 시작합니다. 하지만, 위에서 언급드린데로 곤지암역 제일풍경채는 역세권이라, 입주시에는 전세는 3.5억부터 가능할 것으로 보입니다. 직접 입주하는 것이 더 낫네요.
이번에도 무순위청약보다는 견본주택 방문으로 좋은 동호수를 가져가시는 것을 추천드립니다. 미분양 단지일수록 RR을 가져가셔야 리스크를 줄일 수 있습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
곤지암역 제일풍경채
광주 곤지암 NEW CITY 도보3분 초역세권
jeil-gs.co.kr
단톡방 및 채널 안내
함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'(매달 2일 비번해제)
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
사다리
#이사 #안전이동 #고층가능 #안전포장
open.kakao.com
(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'(상시 오픈)
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
오매기 : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe
오매기
#쫀득쫀득 #당일취급 #제주도
open.kakao.com
붇옹산의 부동산스터디
대한민국 최고+최대의 부동산 카페의 방장님이신 붇옹산님의 네이버 프리미엄 콘텐츠에서도 제 글을 광고없이 만나실 수 있습니다. 붇옹산님이 직접 작성하시는 글을 볼 수 있는 기회는 흔치 않습니다. 부리남은 몰라도 삼토시님은 아시죠? 붇옹산, 삼토시, 그리고 부리남이 함께 하는 네이버 프리미엄 콘텐츠도 많은 관심 부탁드립니다.
붇옹산의 부동산스터디 : 네이버 프리미엄콘텐츠
200만 부동산스터디 카페 운영자 붇옹산의 부동산 투자로 돈 버는 공부.
contents.premium.naver.com
주의사항
1. 투자의 책임 : 게시글은 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 한 개인의 의견이며, 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.
2. 지적재산권 및 사용권한 : 본 포스팅의 지적재산권은 부리남에게 있으며, 컨텐츠의 사용권한은 별도의 계약을 체결한 자에 한합니다.