12.23 줍줍! 연신내 양우내안애 퍼스티지 분양가, 평면도, 대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 연신내 양우내안애 퍼스티지 무순위청약(임의공급)정보를 미리 알아봅니다. 연연신내 양우내안애 퍼스티지는 서울특별시 은평구 갈현동 467-1 번지 일대에 위치합니다. 연신내 양우내안애 퍼스티지는 최고 22층 2개동 총 239세대 규모입니다. 지난 줍줍에서 23세대, 21세대를 공급하고, 이번에는 20세대를 무순위청약(임의공급)으로 공급합니다.
연신내 양우내안애 퍼스티지는 구산역 초역세권에, GTX-A와 GTX-E가 예정되어 있는 3,6호선 연신내역도 도보로 이용할 수 있는 위치에 들어서는 나홀로 단지입니다. 입지 대비 상품성은 아쉬운 곳입니다. 84타입도 없고, 59, 74타입으로만 분양합니다. 대신, 단지 규모 대비 커뮤니티가 눈에 띄는데요. 위에 사진에서 유리로 반짝이는 부분이 커뮤니티입니다. 어떻게 구성되어 있는 지 아래서 살펴보겠습니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 현재 국내에 거주하는 만19세 이상인 분
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능
청약일정
- 최초 모집공고 : 2024년 8월 30일
- 청약접수 : 12월 23일
- 당첨자 발표 : 12월 27일
- 계약일 : 12월 28일-29일
- 입주예정일 : 2028년 3월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTRemndrLttotPblancListView.do#a
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가
총 239세대 중 20세대 잔여공급
* 1차 계약금 : 3천만원
- 53㎡(3세대) : 7.69억
- 59A㎡(3세대) : 8.69억
- 59B㎡(3세대) : 8.64억
- 74A㎡(8세대) : 10.21억
- 74B㎡(3세대) : 10.60억
* 참고(2024년 11월, 임의공급) : 21세대 잔여공급
- 53㎡(3세대) : 7.69억
- 59A㎡(3세대) : 8.69억
- 59B㎡(3세대) : 8.64억
- 74A㎡(9세대) : 10.21억
- 74B㎡(3세대) : 10.60억
* 참고(2024년 10월, 임의공급) : 23세대 잔여공급
- 53㎡(3세대) : 7.69억
- 59A㎡(4세대) : 8.69억
- 59B㎡(3세대) : 8.64억
- 74A㎡(9세대) : 10.21억
- 74B㎡(4세대) : 10.60억
* 참고(2024년 8월, 최초 분양) : 239세대 일반분양
* 1차 계약금 : 3천만원
- 53㎡(26세대) : 7.69억
- 59A㎡(57세대) : 8.69억
- 59B㎡(57세대) : 8.69억
- 74A㎡(59세대) : 10.27억
- 74B㎡(40세대) : 10.60억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 동광갈현베르빌(주상복합) 59㎡ 호가 : 5.6억(18/24층)
- 74㎡ 환산시 : 7.02억
- 연신내 양우내안애 퍼스티지 74㎡ 분양가 : 10.60억
- 동광갈현베르빌(주상복합)(2004년 6월 준공, 175세대)를 비교단지로 잡았습니다. 구산역 초역세권, 나홀로 단지라는 공통점이 있지만, 연식과 세대수 차이가 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 8.99억으로 안전마진은 없습니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년
4. 재당첨제한 : 없음
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제
7. 최초 경쟁률
8. 최종의견
연신내 양우내안애 퍼스티지의 분양가는 안전마진이 없습니다. 주변에 100세대 이상, 역세권, 신축 단지가 없기 때문에 안전마진 계산이 더 보수적이라고 반문하실 수도 있어서 비슷한 조건으로 대안을 더 찾아보았습니다.
DMC가재울아이파크(주상복합)는 경의중앙선역 역세권 단지로 59타입이 9.3억(고/27층, 입주권, P5억)입니다. DMC센트럴자이(401동)는 다른 동과 분리되어 있지만, DMC역에서는 더 가까운 나홀로 단지로 55타입 11.5억(저/23층)입니다. 각각 74타입으로 환산하면, 11.86억, 15.42억에 달합니다. 즉, 일대에서 역세권+100-300세대+신축에서는 일대에서 대안은 없습니다.
연신내 양우내안애 퍼스티지는 위에서 살펴본 것처럼 커뮤니티도 외관은 화려했지만, 내부는 상가와 오피스로 채워지고, 그 공간을 함께 사용한다는 점에서 프라이버시가 지켜지지 않습니다. 피트니스 규모도 크지 않고요.
연신내 양우내안애 퍼스티지는 비규제지역으로 LTV 70%를 적용하면, 필요현금은 3.18억+@(중도금대출이자, 발코니확장비, 옵션비, 취득세)가 예상됩니다. 8월 30일 모집공고라 DSR 1단계까지만 적용되어, 상대적으로 대출한도는 더 받을 수 있습니다. 게다가, 2028년 3월 준공이라 분양권 전매도 가능합니다. 실수요자뿐만 아니라 투자자의 진입도 예상되고, 분양세대수도 적어 완판에는 문제가 없을 단지입니다. 하지만, 추후 시세차익을 기대할 수 있는 지, 매도가 쉬울 지는 또 다른 문제입니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
연신내 양우내안애 퍼스티지
내 삶이 더 풍요로운 아파트, 연신내역 도보 10분 구산역 도보 2분 초역세권
yangwoo-firstige.com
단톡방 및 채널 안내
함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'(잠정폐쇄, 25년 1월부터 재개예정)
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
사다리
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(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'(운영중)
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
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