9.20 청약! 한강 수자인 오브센트 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 한강 수자인 오브센트 분양 정보를 살펴보겠습니다. 한강 수자인 오브센트는 경기도 김포시 북변동 184번지 일원에 위치합니다. 한강 수자인 오브센트는 최고 35층, 29개 동, 총 3058세대 규모입니다. 북변4구역 재개발사업으로 이중 2116세대를 일반분양합니다.
한강 수자인 오브센트는 지난 5월 분양한 북변 우미린 파크리브 때부터 소개드리고 있는 단지입니다. 어쩔 수 없이 이번 리뷰는 북변 우미린 파크리브와 함게 비교하면서 알아보게 될 것 같습니다. 한강 수자인 오브센트는 인천2호선 고양연장선이 예정된 김포골드라인 북변역 초역세권 단지로, 3000세대가 넘는 대단지에다가 차별화된 커뮤니티로 주목받고 있는데요. 스카이라운지, 커튼월룩, 그리고 프라이빗시네마, 실내클라이밍, 파티룸, 키즈카페까지 커뮤니티에 힘을 꽤 주었습니다. 김포 현지인들 사이에서는 풍무역세권 개발과 함께 가장 기대감을 많이 받았던 곳인만큼 이번 청약 결과가 궁금해지는데요. 바로 알아보도록 하겠습니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 김포시 거주자 및 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)지역에 거주자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 김포시 거주자 우선공급
- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
- 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제 (100%) 적용
청약일정
- 모집공고 : 9월 6일
- 청약접수 : 9월 20일
- 당첨자 발표 : 9월 27일
- 계약일 : 10월 8일-12일
- 입주예정일 : 2028년 2월
* 참고(북변 우미린 파크리브 입주예정일) : 2027년 8월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가
총 3058세대 중 2116세대 일반분양
- 50타입(65세대) : 3.93억
- 59A타입(172세대) : 5.29억
- 59B타입(478세대) : 5.26억
- 59C타입(141세대) : 5.34억
- 59D타입(359세대) : 5.31억
- 76A타입(92세대) : 6.24억
- 76B타입(228세대) : 6.36억
- 76C타입(115세대) : 6.30억
- 84A타입(58세대) : 6.89억
- 84B타입(183세대) : 6.93억
- 84D타입(75세대) : 6.93억
- 90A타입(17세대) : 7.05억
- 90B타입(7세대) : 6.83억
- 103A타입(120세대) : 8.71억
- 103B타입(6세대) : 8.42억
* 참고(김포 북변 우미린 파크리브) : 공급규모 및 분양가
* 총 1200세대 중 831세대 일반분양
- 59A타입(277세대) : 4.75억
- 59B타입(106세대) : 4.70억
- 74A타입(110세대) : 5.77억
- 74B타입(71세대) : 5.52억
- 84A타입(154세대) : 6.50억
- 84B타입(24세대) : 6.52억
- 84C타입(89세대) : 6.45억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 한강메트로자이1단지 84㎡ 호가 : 6.8억(저/44층)
- 한강 수자인 오브센트 84㎡ 분양가 : 6.93억
- 한강메트로자이1단지(2020년 8월 준공, 1142세대)를 비교 단지로 잡았습니다. 북변역을 중심으로 대장단지이며, 세대수는 비슷하지만, 상품성이나 입지는 한강메트로자이가 더 우위에 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 7.31억으로 안전마진은 3800만원입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 6개월
4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 투과/조정지역 1순위만 5년 제한
5. 거주의무(입주시점 기준) : 없음
6. 중도금 대출 : 60%, 이자후불제
7. 최종 의견
한강 수자인 오브센트의 분양가는 예상보다 낮게 나왔습니다. 초기 평당 2200만원선으로 추정되었으니, 84타입 기준으로 7.48억이었습니다. 하지만, 무려 5500만원이나 더 저렴하게 나왔습니다. 직전 분양했던 김포 북변 우미린 파크리브 84타입 6.52억과 4100만원 차이밖에 나지 않습니다. 세대수, 상품성, 입지 모두 한강 수자인 오브센트가 더 우위에 있습니다.
한강 수자인 오브센트는 북변지구뿐만 아니라, 김포의 대장 단지가 될 것이라는 것에는 이견이 없습니다. 한강신도시라는 규모있는 택지지구가 있음에도 김포의 대장이 메트로자이가 된 데에는 교통과 상품성이 컸습니다. 김포의 유일한 지하철, 김포골드라인이 지나가는데, 인천 2호선이 한강을 넘어 고양으로 연장됩니다. 게다가, 메트로자이 1,2,3단지를 합치면 4029세대의 규모있는 공급으로 일대의 주거환경을 바꿨습니다. 이제 그 자리를 조금더 북변역에서 가깝고, 북변재개발로 더 신축인 단지가 공급되어 기존과 다른 주거환경을 공급할 한강 수자인 오브센트가 대장 단지를 넘겨 받습니다.
김포는 최근 호재가 하나더 추가되면서, 총 3가지를 살펴보아야하는데요.
먼저, 김포한강2콤팩트시티입니다. 기존 한강신도시와 한강2콤팩트시티가 합쳐지면 일산신도시보다 더 큰 규모가 된다고 하니, 아직은 상상이 안됩니다. 문제는 자족기능을 강조한 일자리일 것이고, 선결조건은 교통입니다. 기존에 추진중인 5호선과 GTX-D에 조금더 힘이 실릴 것으로 보입니다.
김포한강2콤팩트시티, 인구 10만명 새 둥지 확정 | 세계일보 (segye.com)
김포한강2콤팩트시티, 인구 10만명 새 둥지 확정
2033년 완공 목표로 4만6000호, 10만3000명이 둥지를 틀 경기 김포한강2콤팩트시티 밑그림이 확정됐다. 30일 김포시에 따르면 국토교통부로부터 김포한강2공공주택지구 지구지정 고시가 31일 예고됐
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두번째, 감정역입니다. 지난 7월 12일 공청회까지 진행되었지만, 5호선 노선은 확정되지 않았습니다. 아직은 인천안 vs 김포안 vs 중재안이 해결되지 않은 채, 예타조사대상에 선정되는 단계에 이르렀습니다. 예타면제를 기대했지만, 결국 12개월, 연장되면 24개월까지 기다려야합니다.
김포시 “5호선 검단 연장, 정부의 예타조사 대상에 선정” (kyeonggi.com)
김포시 “5호선 검단 연장, 정부의 예타조사 대상에 선정”
서울지하철 5호선 김포검단 연장사업이 예비타당성조사(이하 예타) 대상사업에 선정돼 1년여 예타가 실시된다. 김포시는 5호선 김포검단 연장사업이 기획재정부 ‘2024년 제6차 재정사업평가위
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마지막, 인천2호선 고양연장입니다. 인천2호선의 고양연장선이 북변역을 지나가는데요. 위의 '입지환경'에 보면, 5호선 연장안에 '감정역' 또한 지나갑니다. 정말 먼 미래가 되겠지만, 고양연장선을 통해, 5호선 환승도 가능하다는 뜻입니다. 올해 결과가 나올 것으로 기대되었으나, 최신 기사에 따르면 예비타당성 조사 발표는 연기되어 내년 상반기에 발표될 예정입니다.
인천2호선 고양 연장, 예타조사 발표 내년 상반기로 < 경제 < 뉴스 < 기사본문 - 인천투데이 (incheontoday.com)
인천2호선 고양 연장, 예타조사 발표 내년 상반기로 - 인천투데이
인천투데이=박규호 기자│인천도시철도 2호선을 고양으로 연장하는 사업 예비타당성 조사 결과 발표가 내년 상반기로 연기됐다.인천시 철도과 관계자는 인천 2호선 고양 연장 예비타당성 조사
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한강 수자인 오브센트에서 주의할 점은 단지 배치입니다. 단지 중앙에 북변공원이 있어서 단절감이 있습니다. 1,2,4,5블록으로 나누어져있는데요. 하나씩 떼서 보면 블록별로 선호도 차이가 큽니다. 문제는 청약시 블록별로 지원할 수 없다는 것입니다. 예를 들어, 59A타입에 지원하면, 1,2,4블록 중에 어디에 당첨될 지 모른다는 것입니다. 북변역 초역세권 단지라고해서 지원했는 데, 4,5블록에 당첨되면, 단일 세대로 구성된 북변 우미린 파크리브가 더 낫습니다. 이런 점을 의식했는 지, 4블록 59타입의 분양가는 북변 우미린 파크리브보다 더 낮게 책정했습니다. (블록별 분양가를 나누어 표시했으니, 위의 단지배치도를 다시 한번 참고하여 주시기 바랍니다.)
김포는 전매제한 6개월인만큼 이번에도 물량이 많은 59타입보다는 84타입을 추천드립니다. 최근 분양했던 북변 우미린파크리브 59타입 일반분양물량이 383세대인데, 한강수자인오브센트 59타입은 1150세대에 달합니다. 합치면, 1533세대입니다. 반면, 84타입은 우미린 267세대, 한강수자인 316세대로, 총 583세대입니다. 물량은 59타입 대비 1/3로 적고, 84타입은 실수요자가 많기 때문에, 상대적으로 전매물량이 많지 않습니다. 반면, 매수대기자는 더 많고요. 이왕이면, 84타입입니다. 덤으로 4,5블록도 피해갈 수 있고요.
한강 수자인 오브센트는 오늘 모델하우스가 오픈되지만, 홈페이지에는 평면도와 동호수배치도가 나오지 않았습니다. 업데이트되면, 다시 한번 인사드리겠습니다. 모델하우스에 방문하고, 홈페이지에 업데이트된 내용도 확인하고, 글을 이어갑니다. 우선, 기대 이하입니다. 가장 선호도가 높은 1블록과 84A타입은 조합원이 대부분 가져가버렸습니다. 남은 물량도 대부분 저층입니다. 블록별로 나눠져있어, 주차장과 커뮤니티 역시 분산되어 있습니다. 대단지 프리미엄을 기대하기는 어렵습니다. 게다가, 청약은 골라서 할 수 없으니, 원하는 블록에 당첨되지 않으면, 포기 물량이 제법 나올 것으로 보입니다. 물론, 그에 맞춰 가격대는 잘 맞추었습니다. 다만, 기대 이하. 시장 분위기는 좋지만, 일부 선착순 줍줍이 진행될 것으로 보입니다. 투자자분들은 끝까지 관심 가져보셔도 좋을 것 같아요. 반면, 실수요자분들은 좋은 동호수에 당첨되시기를 기원하겠습니다. 상품성은 기대만큼은 아니지만, 대장이 될 입지에는 변함없고, 분양가도 안전마진은 있습니다. 비규제지역으로 LTV 70%를 적용하면, 필요현금은 1.82억+@(중도금대출 이자, 발코니확장비, 옵션비, 취득세)가 예상됩니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
한강 수자인 오브센트
그랜드 스케일! 퍼펙트 라이프!
sujain-hangang.co.kr
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함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'(잠정폐쇄, 25년 1월부터 재개예정)
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(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'(운영중)
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