7.23 무순위 줍줍! 서대문 센트럴 아이파크 분양가, 평면도, 대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 서대문 센트럴 아이파크 무순위청약(임의공급) 정보를 알아봅니다. 서대문 센트럴 아이파크는 서울특별시 서대문구 홍은동 11-111번지 일원에 위치합니다. 서대문 센트럴 아이파크는 최고 15층 12개동 총 827세대입니다. 홍은13구역 재개발사업으로 409세대를 일반분양하고, 지난 7월 6일 121세대임의공급으로 공급하고, 이번에는 94세대가 나왔습니다.
서대문 센트럴 아이파크 '쿼드러플 산세권'으로 인왕산, 북한산, 안산, 백련산에 둘러싸여 있는데요. 산때문에 고도제한이 있어 최고층이 15층으로 낮고, 진입로가 경사가 있다는 단점 대신에 숲세권에 살고 싶은 현대 도시인들의 감성을 자극합니다. 하지만, 전국의 청약을 다루는 제게 있어 눈에 들어왔던 키워드는 '센트럴'+'아이파크'였습니다. 광명 '센트럴 아이파크', 보문 '센트럴 아이파크', 서산 '센트럴 아이파크'. 최근 이 키워드의 단지들의 분양가는 만만치 않았습니다. 하지만, 이번에도 반전이 있었죠? 분양가가 높음에도 경쟁률이 상당했습니다. 다시 한번 살펴봅니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 입주자모집공고일 현재 국내에 거주하는 성년자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능하며, 청약신청금 없음
- 본인 및 세대원 중 공고일 현재 재당첨제한 기간 내에 있더라도 청약신청 가능
- 본 주택에 당첨되더라도 재당첨 제한 등을 적용받지 않음
청약일정
- 최초 모집공고 : 2024년 5월 17일
- 청약접수 : 7월 23일
- 당첨자발표일 : 7월 26일
- 계약일 : 7월 29일
- 입주예정일 : 2025년 6월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTOPTPblancListView.do#a
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가
총 827세대 중 409세대 일반분양
* 발코니확장 포함가
* 94세대 잔여공급
- 49A㎡(1세대) : 7.17억
- 49B㎡(6세대) : 7.17억
- 59A㎡(201세대 중 49세대) : 8.60억
- 59B㎡(37세대 중 7세대) : 8.42억
- 75㎡(23세대 중 7세대) : 10.24억
- 84A㎡(103세대 중 25세대) : 11.21억
- 84B㎡(14세대 중 3세대) : 10.97억
- T84A㎡(4세대) : 12.22억
- T84B㎡(2세대) : 11.73억
- T84C㎡(1세대) : 11.69억
- T84D㎡(7세대 중 3세대) : 12.21억
* 참고(2024년 7월, 임의공급) : 121세대 잔여공급
- 49A㎡(1세대) : 7.17억
- 49B㎡(6세대 중 1세대) : 7.17억
- 59A㎡(201세대 중 62세대) : 8.60억
- 59B㎡(37세대 중 8세대) : 8.42억
- 75㎡(23세대 중 7세대) : 10.24억
- 84A㎡(103세대 중 37세대) : 11.21억
- 84B㎡(14세대 중 3세대) : 10.97억
- T84A㎡(4세대) : 12.22억
- T84B㎡(2세대) : 11.73억
- T84C㎡(1세대) : 11.69억
- T84D㎡(7세대 중 3세대) : 12.21억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 홍제역해링턴플레이스 84㎡ 호가 : 12.8억(2/20층)
- 서대문 센트럴 아이파크 84㎡ 분양가 : 11.21억
- 홍제역해링턴플레이스(2021년 12월 준공, 1116세대)를 비교단지로 잡았습니다. 홍제역과 가까운 대단지입니다. 입지, 상품성 모두 우위에 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 11.82억으로 안전마진은 6100만원입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년
4. 재당첨제한 : 없음
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제
7. 최초 경쟁률
8. 최종의견
서대문 센트럴 아이파크는 안전마진이 있습니다. 절대적인 분양가 역시 높다고는 할 수 없습니다. 경희궁유보라(84타입 13.46억), 더샵 둔촌포레(84타입 13.93억), 마포푸르지오 어반피스(84타입 15.95억)과 비교하면 저렴해보입니다. 하지만, 3단지 모두 세대수는 많지 않았지만, 역세권 단지였습니다.
서대문 센트럴 아이파크는 대안이 될 단지가 많습니다.(2024년 7월 업데이트) 녹번역e편한세상캐슬(2020년 준공, 2569세대) 84타입(3/23층)은 11.5억, 힐스테이트녹번역(2021년 준공, 879세대) 84타입(1/15층)은 11.2억, 래미안베라힐즈(2019년 준공, 1305세대) 84타입(2/20층)은 10.9억입니다. 연식이 많게는 6년차이지만, 모두 역세권 브랜드 단지입니다.
위의 대안들을 고려해야하는 이유는 서대문 센트럴 아이파크는 후분양 단지로 준공이 2025년 6월로 전매가 불가능하기 때문입니다. 투자자들은 접근 금지고요. 실수요자들이 선택해야하는 데, 상급지 갈아타기할 대상도 아니고, 호재도 딱히 보이지 않습니다.
사업성도 좋고 속도도 빠른 재개발 단지였는데요. 조합원들에게는 좋은 단지지만, 일반분양자들에게는 추천드리고 싶지 않네요. 비규제지역으로 LTV70% 적용되고요. 필요현금은 2.94억+@(취득세, 옵션)이 예상되지만, DSR을 충족해야합니다. 홍제역 해링턴플레이스 전세는 7.3억(저층)부터 시작하지만, 입지차이를 감안하면, 서대문 센트럴 아이파크의 전세 시세는 6억초반을 예상합니다. 결국, 현금 6억이상은 보유해야 여유가 있겠습니다.
그렇다면, 재개발 매물은 어떨까요? 아래는 네이버 부동산에 올라온 59A타입 매물 설명인데요. 총 매입비용이 7.72억입니다. 일반분양가가 8.60억이니, 9천만원 더 저렴하게 매수가 가능합니다. 어차피 분양권 전매가 불가능(입주기간 2개월간 가능은 합니다;;)하니 갈아타기로 실거주하실 분들에게는 입주권이 대안이 될 수 있습니다. 각종 옵션이 포함된 가격이고, 동호수도 더 좋으니까요. 하지만, 현금이 5.2억 필요합니다. 다시, 위의 대안 단지들이 생각납니다. 무한이도 반복되는 이 메커니즘은 줍줍을 앞두고 있는 사람들 모두 해당될 것입니다.
저는 추천드리지 않지만, 늘 시장은 제 예측과 달리 흐르더라고요. 둔촌주공 분양당시 헬리오가 더 싸보였고, 광명센트럴아이파크도 당시에는 미친 분양가라고 생각했습니다. 요새 청약 분위기를 보면, 제가 또다시 틀릴 확률이 높아보입니다. 정말 원하신다면, 뺑뺑이 무순위청약(임의공급)보다는 선착순동호지정계약이 가능하니, 견본주택 방문하셔서 직접 동호수를 고르시기 바랍니다. 선호도 높은 84A타입이 남아있습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
서대문 센트럴 아이파크
The first pride, The last one 서대문 센트럴 아이파크
hdc-ipark-dev2.herokuapp.com
단톡방 및 채널 안내
함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'(잠정폐쇄, 25년 1월부터 재개예정)
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
사다리
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(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'(운영중)
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
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