7.30 청약! 래미안 원펜타스 미리보기
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 래미안 원펜타스 청약 정보(분양가, 평면도, 중도금대출)를 미리 살펴보겠습니다. 래미안 원펜타스는 서울특별시 서초구 반포동 12번지 일대에 위치합니다. 래미안 원펜타스는 최고 35층, 6개동, 총 641세대 규모입니다. 신반포15차주택 재건축정비사업으로 이중 292세대를 일반분양합니다.
래미안 원펜타스는 화려한 외관으로 일대에서 주목받는 단지입니다. 아파트보다는 오피스건물 느낌인데요. 좀처럼 승인이 잘 안나는 스카이브릿지를 적용했고, 커뮤니티에 수영장이 있다는 것이 특징입니다. 입지는 아크로리버파크 뒷단지로 래미안 원펜타스 입구와 9호선 신반포역 출구까지 100m가 안됩니다. 초중고등학교가 모두 가깝고, 고속버스터미널, 신세계백화점, 서울성모병원도 이용하기 편합니다.
굳이 아쉬운 점을 찾자면, 대단지가 아니고요. 한강뷰가 아닙니다. 하지만, 분양가가 모든 것을 용서해줍니다. 최초 래미안 원펜타스는 평당 7500만원으로 분양가심의를 신청했으나, 조합의 예상과 달리 2021년 택지감정평가를 인용하면서, 분양가는 6736만원으로 결정되었습니다. 2023년 12월 분양한 메이플자이 분양가인 평당 6705만원보다 저렴하게 나오게 되면서, 20억 로또 단지로 등극하게 되었는데요. 예상분양가와 입지 미리 확인해볼게요.
입주자 모집공고(추후 업데이트)
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 서울특별시에 2년 이상 계속 거주자 우선공급
- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것
- 세대주일 것
- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것
- 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것
- 전용면적 60㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용
- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 가점제 (70%) 및 추첨제(30%) 적용
- 전용면적 85㎡ 초과 : 가점제 (80%) 및 추첨제(20%) 적용
청약일정(추후 업데이트)
- 모집공고 : 7월 19일
- 청약접수 : 7월 30일
- 당첨자 발표 : 8월 7일
- 계약일 : 8월 19일-21일
- 입주예정일 : 미정
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가(추후 업데이트)
총 641세대 중 292세대 일반분양
* 평당 6736만원
- 59타입 예상분양가 : 16.0억
- 84타입 예상분양가 : 22.9억
- 107타입 예상분양가 : 29.1억
- 137타입 예상분양가 : 37.3억
- 155타입 예상분양가 : 42.2억
- 191타입 예상분양가 : 52.0억
- 59A타입(5세대) : 미정
- 59B타입(30세대) : 미정
- 59C타입(2세대) : 미정
- 84A타입(106세대) : 미정
- 84B타입(55세대) : 미정
- 84C타입(27세대) : 미정
- 84D타입(27세대) : 미정
- 107A타입(5세대) : 미정
- 107B타입(16세대) : 미정
- 137A타입(8세대) : 미정
- 137B타입(3세대) : 미정
- 155타입(4세대) : 미정
- 191타입(4세대) : 미정
단지배치도 및 평면도(추후 업데이트)
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 아크로리버파크 84㎡ 호가 : 36.0억(중/35층)
- 래미안 원펜타스 84㎡ 예상 분양가 : 22.2억
- 아크로리버파크(2016년 8월 준공, 1612세대)는 한강뷰가 가능한 대단지로 그동안 대한민국 신축 대장으로 시세를 이끌었던 곳입니다. 평당 1억 시대도 아크로리버파크가 최초였죠. 그런데, 벌써 8년차 단지가 되었습니다. 래미안 원펜타스는 바로 옆 단지 신축임에도 불구하고 커뮤니티와 한강뷰가 빠집니다. 이런 점을 감안한 비교가치는 33.13억으로 안전마진은 10.93억입니다.
2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한 : 3년 예상
4. 재당첨제한 : 10년
5. 거주의무 : 3년 예상
6. 중도금대출 : 없음 예상
7. 최종 의견
Part 1 : 20억 로또가 아니라 안전마진은 10억이다
래미안 원펜타스는 안전마진이 보장된 로또 단지입니다. 하지만, 최저가가 39억에 달하는 래미안 원베일리(2023년 8월 준공, 2990세대)와 비교할 단지는 아닙니다. 래미안 원펜타스의 한강뷰는 조만간 반포디에이치클래스트(5002세대)에 의해 가려지게 됩니다. 비교단지는 한단계 낮은(?) 아크로리버파크와 하는 게 맞아보입니다. 그렇게 계산한 안전마진은 10억으로 래미안 원베일리와 비교한 기사의 20억 로또와는 차이가 있습니다.
당첨되면 20억 로또 벌써부터 들썩…역대급 큰 거 온다 | 한국경제 (hankyung.com)
"당첨되면 20억 로또" 벌써부터 들썩…'역대급' 큰 거 온다 [이송렬의 우주인]
"당첨되면 20억 로또" 벌써부터 들썩…'역대급' 큰 거 온다 [이송렬의 우주인], 정지영 아이원 대표 인터뷰 "래미안 원펜타스, 당첨 확률 높이려면 전용 59㎡B·84㎡A 노려야" "후분양단지, 자금 조달
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Part 2 : 입주시/전세시 필요현금
위와 같이 비교가치를 구하고 나야, 필요자금을 계산할 수 있게됩니다. 규제지역으로 LTV 50%를 적용받아 필요현금은 5.64억+@(취득세, 발코니확장비, 옵션)이 예상됩니다. 후분양으로 바로 입주하므로, 중도금대출 이자는 빠집니다. 거주의무가 예상되지만, 입주후 3년간은 전세를 줄 수 있는데요. 아크로리버파크 전세는 15억(9/22층)으로 필요혀금은 7.2억+@로 늘어납니다. 수도권은 전세가율이 낮아 되도록이면, 입주하는 것이 더 유리합니다.
하지만, 더 중요한 것은 계약금입니다. 분양가상한제지만, 분양가총액이 크고, 계약금 10%가 아니라 20%가 예상되므로, 계약시에만 4.44억이 필요합니다. 검단신도시의 국평 전세가에 달합니다.어쩔 수 없이 신용대출을 알아볼텐데요. 여기서, 한가지 더 주의할 점 나갑니다. 투기과열지역은 신용대출 1억이상을 받고 계약금을 낼 수가 없습니다. 대출받고 집사면, 대출회수는 물론이고, 주택관련 대출이 금지되어버립니다. 분양권은 계약일에 주택수가 카운트되기 때문에, 래미안 원펜타스는 잔금대출이 불가능하게 될 수 있습니다. 이와 관련된 규제는 아직 풀리지 않아서 투기과열지역에 청약하시는 분들께 늘 주의드리는 내용입니다.
또, 한가지 주의할 점은 스트레스 DSR입니다. 2024년 기준 가산금리가 0.38%에서 0.75%로 늘어납니다. 2024년 7월 9일 기준 신잔액코픽스 금리 3.2%인데요. 여기에 가산금리 0.5%를 가정한다면, 금리는 4.08%에서 4.45%로 늘어납니다. 부부합산 연봉 1.5억으로 10억을 대출받는다면, 아래와 같이 DSR변화가 생깁니다.
하지만, 아래 기사와 같이 스트레스 DSR 2단계가 시행되더라도 상대적으로 이자가 저렴한 주기형 금리를 선택하므로써 DSR 한도를 늘릴 수 있습니다.
DSR 규제 더 죄기 전에 … 주담대 금리 똑똑하게 고르려면 - 매일경제 (mk.co.kr)
DSR 규제 더 죄기 전에 … 주담대 금리 똑똑하게 고르려면 - 매일경제
내게 맞는 주택대출 어떤게 좋을까
www.mk.co.kr
Part 3 : 미리 짜보는 청약전략
래미안 원펜타스에서 주목할 점은 84타입이 주력이라는 점입니다. 60타입 아래로만 분양했던 메이플자이와 대조적입니다. 반면, 투기과열지역이라 추첨제 비율이 다릅니다. 전국 대부분이 비규제지역이 되면서, 대형타입은 추첨제 100%를 기대하겠지만, 투기과열지역은 추첨제 20%입니다. 84타입은 추첨제가 30%에 불과합니다. 다행이도 84타입 분양물량이 많아서 그나마 기대를 걸어볼 수 있습니다.
만점 통장만 당첨되는 것 아닙니다. 저가점자에게는 추첨제뿐만 아니라 특별공급도 있습니다. 특히, 이번에 추가된 신생아우선공급은 '당첨 치트키'입니다. 신혼부부특공, 생애최초특공에서 20%를 우선선발 해버리니, 이건 경쟁이 안됩니다. 반면, 다자녀특공은 당해지역을 깰 수 있는 '열쇠'입니다. 서울 2년이상 거주하지 않아도, 서울 50%+기타 수도권 50%로 선발하는 유일한 특별공급입니다. 물론, '배점' 단계로 넘어가면, 거주기간을 보기때문에 경쟁률이 높을 때는 소용이 없습니다. 2자녀이상이면 지원가능하지만, 여기서도 그냥 2자녀(25점)랑 6세만의 2자녀(25점+10점=35점)는 배점이 다르다는 점도 참고하시면 좋겠습니다. 2자녀로 완화되면서 다자녀특공보다는 소득제한이 있는 신혼특공이 경쟁률이 낮을 것으로 예상했지만, 여전히 다자녀특공이 경쟁률이 낮습니다. 저출산 국가의 숙명인 것 같습니다. 타입별 분석은 동호수 배치도가 공개되면 다시 정리해보겠습니다. 곧, 모집공고를 가지고 인사드리겠습니다. 오늘도 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
EXPERIENCE of PRIDE, 래미안
삼성물산 래미안 입니다
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함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'(잠정폐쇄, 25년 1월부터 재개예정)
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(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'(운영중)
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붇옹산의 부동산스터디
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