[정책] 전월세금지법(21.2.19부) 영향은?(feat 잔혹동화)
안녕하세요~ 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다.
편안한 주말 보내고 계시나요?
지난 주에는 전월세금지법 관련 뉴스들이 많이 나왔죠?
2021년 2월 19일부터 모집공고를 내는 분양단지에 적용되는 전월세금지법은 앞으로 분양 받은 단지가 준공되는 시점에 집주인이 전세나 월세를 줄 수 없도록 하는 법인데요. 논란이 많습니다. 그럼 어떤 논란이 있을까요?
1. 지금까지는...
부리남이 3년전에 분양가 4억의 인천아파트를 분양 받습니다. 계약금 4천만원, 중도금대출 60%인 2.4억으로 3년을 보냅니다. 3년동안 부리남은 잔금 30%인 1.2억을 마련하기 위해 맞벌이 아내와 매년 4천만원씩 모읍니다.
그런데, 준공시점 되어 KB시세 6억이 되었네요. 분양시에는 비조정지역이었던 지라, 조정지역으로 변했어도 청약당시 무주택자이고 현재도 무주택자인 부리남은 LTV 70%를 적용받습니다. 잔금대출로 4.2억이 가능합니다.
부리남에게는 두가지 선택권이 있습니다.
(1) LTV 70%인 4.2억을 다 받아서 입주
부리남은 잔금에 대한 부담이 줄었습니다. 취등록세를 내고도, 계약금 4천만원을 돌려받습니다. 잔금을 위해 저축했던
1.2억과 이전집의 전세보증금 5천만을 합쳐 인천의 재개발에 투자합니다. 잔금대출은 생활안전자금대출과 달리 새로운 주택을 취득하는 데 제한사항이 없죠. 마침, 저금리로 주택담보대출의 월상환액은 400만원입니다. 맞벌이인 부리남에게도 부담스러운 금액이지만, 저축하는 돈이라고 생각하며 버티기로 합니다.
(2) 준공된 신축 전세주고, 현 거주지에 전세 계약연장
부리남은 임대차3법으로 현 거주지에 대한 계약갱신권이 남아있는 상황입니다. 상한요율 5%를 받아 연장시 큰 부담이 없습니다. 준공된 신축에 바로 입주하기에는 2세계획 중인 부리남에게는 입주후 외벌이로 월상환액이 부담스럽습니다. 전세로 2년 거주하면서, 더 모아서 입주를 계획하기로 합니다. 마침 전세가 전체적으로 오른 덕분에, 한번에 공급이 많이 이뤄져서 전세가가 떨어지는 입주장의 영향을 받지 않습니다. 분양가였던 4억에는 좀 미치지만, 3.5억이 전세라니! 부리남이 기납입했던 계약금 4천만원과 3년간 모았던 돈의 일부인 1천만원만 더 보태었습니다. 전세로 2년간 아내와 더 모아서, 입주할 계획입니다. 다행이도 임대차3법은 집주인 실거주시에는 계약갱신청구권 연장에는 해당이 안되네요. 현 거주지의 전세연장도 부리남이 준 전세만기 시점을 맞춥니다.
2. 앞으로는...
평소 폭락에 심취했던 라하남(라이트 하우스 절대 아님)은 주변에 부동산으로 돈 벌었다는 친구들에 배가 아픕니다. 그렇다고, 집을 산다고 정보를 구하기는 그렇고, 몰래몰래 청약을 넣습니다. 그런데, 이게 웬걸 청약에 당첨됩니다. 그것도 서울 84제곱이라니... 그동안 무주택기간이 길었던 라하남은 폭락을 외쳤던 본인의 논리에 따라 갑자기 느낌이 쎄해집니다. 우선 중도금대출이 40%입니다. 공공택지지구 분양가상한제 적용으로 8년간 전매제한입니다. 고생했던 아내와 아이들이 신나하는 데, 취소하기에는 너무 늦은 것 같습니다. 계약을 합니다.
계약후 3년간 라하남은 계속되는 서울의 상승을 보고, 뭔가 잘못되도 단단히 잘못되었다고 생각합니다. 서울에서 6억대에 분양받았던 라하남의 신축은 이제 주변시세를 따져보니 15억은 충분해보입니다. 하지만, 8년간 전매제한이니 가상화폐, 아 요샌 가상화폐도 폭등했구나, 그냥 사이버머니라고 생각합니다. 그래도 아내와 아이들이 좋아하니, 마지 못해 잔금을 치루려고 합니다. 그런데, 이게 웬걸!! 부족한 자금을 개인신용 대출로 충당이 가능하리라 생각했는데, DSR 규제에 본인이 걸릴줄이야. 주변 전세가를 보니, 10억은 넘네요. 전세를 놓을 까 합니다. 전월세금지법에 걸리네요. 라하남은 의무거주기간이 5년입니다. 등골이 오싹해집니다. 잔금을 못 치루면 어떻게 되는건가요?
3. 라하남의 선택은?
(여기서부터는 과장된 픽션이며, 절대 따라하지 말 것을 경고합니다.)
아내와 아이들을 위해서라도 잔금을 치뤄야합니다.
예외조항을 찾아봅니다.
해외체류? 해당 안되네요.
근무이동? 애들 학교가 걸리네요.
취업? 40대 중반 넘어서 취업이 왠말인가요.
학업? 그나마 이게 가능할 지도...
라하남은 공인중개사를 하는 친구에게 조언을 구합니다.
전월세금지법과 임대차3법으로 2024년은 서울 어디든 신축 전세는 귀합니다. 라하남은 친구의 조언에 따라 전입신고를 세입자 대신 라하남을 전입하는 대신 전세를 3억정도 받기로 합의를 합니다.
하지만, 심각한 오점을 남깁니다. 라하남이 거주하고 있는 집의 전세자금대출이 발목을 잡습니다. 전세자금대출이 9억이상의 아파트 등기를 치자 회수절차에 들어갑니다. 은행의 정보는 곧바로 부동산감독원으로 들어갑니다. 이제 라하남은 1년이하 징역 또는 1천만원 벌금형을 기다리고 있습니다. 물론, 아파트의 소유권도 한국토지주택공사에서 우선매입권이 있다는 황당한 공문도 받게되었지요.
현실성이 떨어지는 이야기라고 생각할 수 있습니다. 하지만, 3년후 우리가 바라볼 현실은 녹록치 않아보입니다. 전월세금지법을 알고 청약을 했더라도, 3년후의 일은 누구도 장담 못합니다. 자금계획이 차질이 생길 가능성은 충분하죠. 계약금을 그대로 날린 채, 본인이 당첨되었던 동호수가 부적격세대로 인한 잔여세대 모집공고에 명시되는 것을 보고 가슴이 무너지는 일들을 겪게 될 지도 모릅니다.
전월세금지법이 2021년 2월 19일부터 시행되었습니다.
부디, 위와 같은 소설은 소설로 끝날 수 있도록 정책담당자분들은 살펴주시기 바랍니다.
이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.