1.24-25 사전청약! 고양창릉 A1 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 고양창릉 A1 선택형 사전청약 정보를 살펴보겠습니다. 고양창릉 A1은 경기도 고양시 창릉동 일원에 위치합니다. 고양창릉 A1은 874세대 규모로 600세대를 선택형 사전청약으로 공급합니다.
고양창릉 A1은 4년후인 2028년에 본청약, 7년후인 2031년에 입주입니다. 그리고, 분양전환은 6년후인 2037년입니다. 무려 13년간 무주택을 유지해야 하하는데요. 그만큼의 시간을 투자해도 되는 입지인지, 투자수익을 기대할 수 있는 지 살펴봅니다.
모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
<공통>
- 1세대당 1주택 신청가능 : 본인과 배우자 각각 신청하면, 부적격
- 타 청약과 당첨자발표일이 같으면, 부적격
- 분양전환까지 무주택 유지
<일반공급>
- 고양시 및 수도권(서울틀별시, 경기도, 인천광역시)지역에 거주하는 무주택세대원
- 지역우선 : 고양시 1년 30%+경기도 6개월 20%+기타 수도권 50%
- 소득 100% 이하(1, 2인, 청년특공 별도기준 적용)
- 자산 3.79억 이하
- 우선공급(80%) : 무주택기간 3년+청약통장납입액 많은 순
- 잔여공급(20%) : 신청자격충족자+우선공급 낙첨자, 추첨제
<특별공급>
(1) 청년 : 소득 140%, 자산 2.89억(부모 10.83억)이하, 만 19세~39세 이하 미혼
(2) 다자녀 : 통장6개월, 소득 130%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
(3) 신혼부부 : 통장6개월, 소득 140%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
(4) 생애최초 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 130%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
(5) 노부모 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 120%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
* 선택형 사전청약은 소득기준이 1,2인이 따로 있는 것이 특징
서울대방A1의 일반형 사전청약, 마곡16단지의 토지임대부 사전청약에는 없었던 기준이다
* 일반공급 당첨자 선정방법
일반공급 물량의 80%는 통장납입액이 많은 순으로 뽑고, 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 당첨자를 뽑는다.
청약일정
- 모집공고 : 1월 4일
- 청약접수(특별공급) : 1월 22일~23일
- 청약접수(일반공급) : 1월 24일~25일
- 당첨자 발표 : 3월 22일
- 계약일 : 추후 홈페이지 안내
- 본청약예정일 : 2028년 6월 15일
- 입주예정일 : 2031년
청약방법
LH청약플러스
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공급규모 및 분양가
총 874세대 중 600세대 사전청약
- 46타입(25세대 중 17세대) : 0.81억/54만원, 입주시 감정가 3.27억
- 55타입(98세대 중 67세대) : 1.01억/63만원, 입주시 감정가 3.90억
- 59타입(751세대 중 516세대) : 1.10억/69만원, 입주시 감정가 4.18억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 임대료
- 옥빛13단지 일신건영 59㎡ 호가 : 4.4억(2층/20층)~
- 고양창릉 A1 사전청약 59㎡ 분양가 : 1.10억/69만원, 입주시 감정가 4.18억
- 옥빛13단지 일신건영(1995년 11월 준공, 584세대)은 화정의 29년 구축 단지입니다. 요새는 구축 중에서도 리모델링으로 호가가 많이 올라있는 곳들이 있는데요. 이 단지는 해당되지 않아 비교단지로 잡았습니다. 초등학교와 가깝고, 세대수가 비슷하고 대부분 59타입으로 구성되어 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 입주시 5.87억이고, 분양전환시 6.23억입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 해당없음(6년후 분양전환)
4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 6년(최소 임대기간)
6. 중도금 대출 : 해당없음
7. 최종 의견
고양창릉 A1의 안전마진을 구하기 위해서는 위에서 살펴보았던 분양전환가격 산정방식을 참고해야합니다. 입주시 추정 감정가가 4.18억이고, 분양전환시 감정가는 위에서 구한 비교가치를 보정한 5.60억입니다. 이를 평균낸 값이 예상분양가로 4.89억이네요. 결국, 안전마진은 1.34억입니다.
여기에 6년간 내야하는 임대료를 계산해봅니다. 2년간 5%인상되는 것으로 가정했을 때, 월세로만 5120만원을 냅니다. 안전마진은 8300만원으로 줄어듭니다. 이 안전마진은 입주하고 6년후인 2037년. 즉, 13년후에 얻는 예상수익입니다. 13년동안 무주택을 유지하고, 소득기준을 충족한 가구라면 3인가구 기준 671만원의 월급에서 69만원씩 월세를 내면서 버틴 것을 감안하면, 허탈한 수익입니다.
고양창릉 A1은 입지로도 아쉽습니다. 창릉신도시의 끝자락에 위치합니다. GTX 창릉역과도, 가장 가까운 3호선 화정역은 1.2km입니다. 그나마, 고양TG가 가까워 서울문산고속도로를 이용할 수 있습니다. 청약을 추천드리지 않습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
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2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.
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