1.24-25 사전청약! 부천대장 A9 분양가, 평면도, 중도금대출

1.24-25 사전청약! 부천대장 A9 분양가, 평면도, 중도금대출

1.24-25 사전청약! 부천대장 A9 분양가, 평면도, 중도금대출

안녕하세요, 부리남입니다.

오늘은 부천대장 A9 선택형 사전청약 정보를 살펴보겠습니다. 부천대장 A9은 경기도 부천시 대장동 일원에 위치합니다. 부천대장 A9은 568세대 규모로 522세대를 선택형 사전청약으로 공급합니다.

부천대장지구는 이슈가 크게 되지 않았지만, 이미 A5, A6, A7, A8까지 4개의 단지를 사전청약받았습니다. 이번이 A9인데요. 이번에는 주목할만합니다. 84타입이 처음으로 나왔거든요. 게다가, SK그린테크노가 부천대장지구에  함께 살펴보시죠.

LH가 만드는 부천대장 신도시에 ‘SK그린테크노캠퍼스’ 들어선다 < 기업∙CEO < 전기경제 < 기사본문 - 전기신문 (electimes.com)

LH가 만드는 부천대장 신도시에 ‘SK그린테크노캠퍼스’ 들어선다 - 전기신문

부천대장신도시 항공영상

모집공고

부천대장 A9 사전청약 모집공고.pdf

0.98MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

<공통>
- 1세대당 1주택 신청가능 : 본인과 배우자 각각 신청하면, 부적격
- 타 청약과 당첨자발표일이 같으면, 부적격

- 분양전환까지 무주택 유지

<일반공급>

- 부천시 및 수도권(서울틀별시, 경기도, 인천광역시)지역에 거주하는 무주택세대원

- 지역우선 : 부천시 1년 30%+경기도 6개월 20%+기타 수도권 50%

- 소득 100% 이하(1, 2인, 청년특공 별도기준 적용)

- 자산 3.79억 이하

- 우선공급(80%) : 무주택기간 3년+청약통장납입액 많은 순

- 잔여공급(20%) : 신청자격충족자+우선공급 낙첨자, 추첨제

<특별공급>

(1) 청년 : 소득 140%, 자산 2.89억(부모 10.83억)이하, 만 19세~39세 이하 미혼

(2) 다자녀 : 통장6개월, 소득 130%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하

(3) 신혼부부 : 통장6개월, 소득 140%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하

(4) 생애최초 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 130%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하

(5) 노부모 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 120%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하

예비신혼부부도 가능하다

부천시 30%, 경기도 20%, 수도권 50%

자산요건에서 전세보증금도 들어간다는 것에 주의

* 선택형 사전청약은 소득기준이 1,2인이 따로 있는 것이 특징

서울대방A1의 일반형 사전청약, 마곡16단지의 토지임대부 사전청약에는 없었던 기준이다 

* 일반공급 당첨자 선정방법

일반공급 물량의 80%는 통장납입액이 많은 순으로 뽑고, 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 당첨자를 뽑는다.

청약일정

- 모집공고 : 1월 4일

- 청약접수(특별공급) : 1월 22일~23일

- 청약접수(일반공급) : 1월 24일~25일
- 당첨자 발표 : 3월 22일
- 계약일 : 추후 홈페이지 안내

- 본청약예정일 : 2027년 9월 15일

- 입주예정일 : 2030년

청약방법

LH청약플러스

LH청약플러스

공급규모 및 분양가

총 568세대 중 522세대 사전청약

- 46타입(24세대 중 22세대) : 0.78억/55만원, 입주시 감정가 3.13억

- 55타입(93세대 중 86세대) : 0.98억/64만원, 입주시 감정가 3.72억

- 59타입(341세대 중 321세대) : 1.08억/69만원, 입주시 감정가 4.02억

- 74타입(61세대 중 56세대) : 1.47억/80만원, 입주시 감정가 6.09억

- 80타입(8세대 중 0세대) : 해당없음

- 84타입(41세대 중 37세대) : 1.71억/90만원 , 입주시 감정가 6.90억

 

단지배치도 및 평면도

 

입지환경

확대하면, 오른쪽에 초등학교가 들어오고. SK가 들어온다는 산업1단지가 아니라 산업2단지와 가깝다

SK는 산업1단지에, 대장홍대선은 상업부지에 예정되어 있다. 최근 대방이 B2,B5블록에 이어 B1까지 수주에 성공하면서 알짜 입지를 선점했다

대방건설, 2670억원 규모 부천대장 공동주택용지 수주 - 뉴스1 (news1.kr)

대방건설, 2670억원 규모 부천대장 공동주택용지 수주

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 임대료
- 오정생활휴먼시아2단지 84㎡ 호가 : 5.8억(6층/15층)~

- 부천대장 A9 사전청약 84㎡ 분양가 : 1.71억/90만원 , 입주시 감정가 6.90억
- 오정생활휴먼시아2단지(2006년 10월 준공, 501세대)는 부천대장지구와 인접한 단지로 일대에서 500세대 이상 84타입은 휴먼시아 1,2단지뿐입니다. 그중 2단지는 부천대장 A9처럼 초등학교를 품고 있는 단지인데요. 연식차이를 감안한 비교가치(입주시)는 7.36억입니다. 분양전환시에는 7.81억을 예상합니다.

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 해당없음(6년후 분양전환)

4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 6년(최소 임대기간)
6. 중도금 대출 : 해당없음

7. 최종 의견 

부천대장 A9의 안전마진을 구하기 위해서는 위에서 살펴보았던 분양전환가격 산정방식을 참고해야합니다. 입주시 추정 감정가가 6.90억이고, 분양전환시 감정가는 위에서 구한 비교가치를 보정한 7.02억입니다. 이를 평균낸 값이 예상분양가로 6.96억이네요. 결국, 안전마진은 8500만원입니다.

여기에 6년간 내야하는 임대료를 계산해봅니다. 2년간 5%인상되는 것으로 가정했을 때, 월세로만 6810만원을 냅니다. 안전마진은 1690만원으로 줄어듭니다. 이 안전마진은 입주하고 6년후인 2036년. 즉, 12년후에 얻는 예상수익입니다. 12년동안 무주택을 유지하고, 소득기준을 충족한 가구라면 3인가구 기준 671만원의 월급에서 100만원씩 월세를 내면서 버틴 것치고는 기대이하입니다.

화성 동탄2 C14에서 살펴보았듯이 선택형 사전청약이 가진 한계입니다. 입주시 추정감정가와 분양전환시 감정가의 차이가 클수록 안전마진이 높습니다. 분양전환시 감정가는 어차피 시세에 연동하는 만큼, 시세가 높아야 안전마진도 있는 것이니까요. 다행인점은 동탄2 C14보다는 분양전환시 분양가가 상대적으로 부담이 덜 합니다. 또, 임대주택 5년이상 거주시, 분양전환받을 경우 추가로 2년 거주 또는 보유할 필요없이 바로 매도해도 비과세가 인정됩니다.

부천대장 A9은 대장홍대선과 SK계열사 입주의 호재가 있지만, 직접적인 영향권은 아닙니다.

부천대장 A9 사전청약에 관심이 있다면, 84타입만 추천드립니다. 오래 기다려서 소형평형받는다면, 원래도 없는 실익이 더 줄어듭니다. 게다가, 12년이면 결혼을 할 수도 있고, 아이가 학교를 다니기 시작할 수 있고, 졸업을 했을 수도 있는 변화가 있는 시간입니다. 인고의 세월을 지나 소형평형을 받는 것은 기회비용측면에서도 아쉬운 점이 많습니다. 

이제는 공공분양도 제값내고 사는 시대가 왔습니다. 기대수익은 줄어들었지만, 상대적으로 당첨확률은 높아집니다. 여기까지는 이해하겠지만, 준공시기가 너무 늦어지는 것은 너무했습니다. 저렴한 공공분양만큼 구축 역시 거래가 되지 않다보니 급매가 나오는 요즈음입니다. 차라리 입지가 좀더 나은 구축을 매수하시는 것을 추천드립니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

 

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1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.

2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.

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