1.24-25 사전청약! 화성 동탄2 C14 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 화성 동탄2 C14 선택형 사전청약 정보를 살펴보겠습니다. 화성 동탄2 C14는 경기도 화성시 오산동 1021번지 일원에 위치합니다. 화성 동탄2 C14는 610세대 규모로 520세대를 선택형 사전청약으로 공급합니다.
화성 동탄2 C14는 이번 사전청약에서 입지로 TOP3에 꼽히는 곳입니다. 서울대방A1과 마곡16단지가 서울우선공급이어서 아쉬웠다면, 화성동탄2 C14는 경기도 거주자에게 기회가 열려있습니다. 선택형 사전청약이 낯설 수 있는데요. 6년후 분양전환하는 임대아파트입니다. '임대'라는 단어는 거슬리지만, 우리는 '분양전환'에 더 관심을 갖자고요. 광교, 판교에 공급되었던 임대단지들이 분양전환하면서, 사회적 논란이 있었습니다. 임대에서 분양전환시, 분양가가 과도하게 높다는 것이었는데요. 이후 분양전환하는 공공임대는 찾아보기 힘들었고, 행복주택이라는 이름으로 소형위주의 평생임대가 대부분이었습니다. 그래서, 더 반가운 모집공고인데요. 화성 동탄2 C14는 84타입이 있고, 예전과 다르게 임대종료후 분양가산정방식이 달라졌습니다. 함께 살펴보시죠.
모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
<공통>
- 1세대당 1주택 신청가능 : 본인과 배우자 각각 신청하면, 부적격
- 타 청약과 당첨자발표일이 같으면, 부적격
- 분양전환까지 무주택 유지
<일반공급>
- 화성시 및 수도권(서울틀별시, 경기도, 인천광역시)지역에 거주하는 무주택세대원
- 지역우선 : 화성시 1년 30%+경기도 6개월 20%+기타 수도권 50%
- 소득 100% 이하(1, 2인, 청년특공 별도기준 적용)
- 자산 3.79억 이하
- 우선공급(80%) : 무주택기간 3년+청약통장납입액 많은 순
- 잔여공급(20%) : 신청자격충족자+우선공급 낙첨자, 추첨제
<특별공급>
(1) 청년 : 소득 140%, 자산 2.89억(부모 10.83억)이하, 만 19세~39세 이하 미혼
(2) 다자녀 : 통장6개월, 소득 130%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
(3) 신혼부부 : 통장6개월, 소득 140%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
(4) 생애최초 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 130%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
(5) 노부모 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 120%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
* 선택형 사전청약은 소득기준이 1,2인이 따로 있는 것이 특징
서울대방A1의 일반형 사전청약, 마곡16단지의 토지임대부 사전청약에는 없었던 기준이다
* 일반공급 당첨자 선정방법
일반공급 물량의 80%는 통장납입액이 많은 순으로 뽑고, 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 당첨자를 뽑는다.
청약일정
- 모집공고 : 1월 4일
- 청약접수(특별공급) : 1월 22일~23일
- 청약접수(일반공급) : 1월 24일~25일
- 당첨자 발표 : 3월 22일
- 계약일 : 추후 홈페이지 안내
- 본청약예정일 : 2025년 7월 15일
- 입주예정일 : 2028년
청약방법
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공급규모 및 분양가
총 610세대 중 520세대 사전청약
- 52타입(520세대 중 447세대) : 1.33억/62만원, 입주시 감정가 5.41억
- 84타입(90세대 중 73세대) : 2.15억/99만원 , 입주시 감정가 8.72억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 임대료
- 동탄역반도유보라아이비파크5.0 84㎡ 호가 : 10.3억(18층/29층)~
- 화성 동탄2 C14 사전청약 84㎡ 분양가 : 2.15억/99만원 , 입주시 감정가 8.72억
- 동탄역반도유보라아이비파크5.0(2017년 9월 준공, 545세대)는 세대수가 비슷하고 동탄역과의 거리도 비슷합니다. 다만, 역접근성으로는 화성동탄2 C14가 더 나은데요. 대신, 초등학교가 바로 길건너에 있습니다. 이를 감안한 비교가치(입주시)는 11.26억입니다. 분양전환시에는 11.95억을 예상합니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 해당없음(6년후 분양전환)
4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 6년(최소 임대기간)
6. 중도금 대출 : 해당없음
7. 최종 의견
화성 동탄2 C14의 안전마진을 구하기 위해서는 위에서 살펴보았던 분양전환가격 산정방식을 참고해야합니다. 입주시 추정 감정가가 8.72억이고, 분양전환시 감정가는 위에서 구한 비교가치를 보정한 10.15억입니다. 이를 평균낸 값이 예상분양가로 9.43억이네요. 결국, 안전마진은 2.52억입니다.
여기에 6년간 내야하는 임대료를 계산해봅니다. 2년간 5%인상되는 것으로 가정했을 때, 월세로만 1.12억을 냅니다. 안전마진은 1.4억으로 줄어듭니다. 이 안전마진은 입주하고 6년후인 2034년. 즉, 10년후에 얻는 수익이라고 가정하면, 상당히 박합니다.
10년동안 무주택을 유지하고, 소득기준을 충족한 가구라면 3인가구 기준 671만원의 월급에서 100만원씩 월세를 내면서 버틴 것치고는 기대이하입니다. 혹시, 입지가 좋은데, 다른 단지보다 비교가치를 낮게 잡은 것 아니냐, 동탄 무시하냐는 얘기가 있을 수 있으니, 동탄역 롯데캐슬 호가를 기준으로 계산해봅니다. 최저호가는 16억이고, 상품성과 연식차이, 그리고 분양전환후를 감안하면 비교가치는 16.37억입니다. 시세와 감정가가 다름을 감안하여, 다시 예상분양가를 구하면, 11.32억이 됩니다. 그러면, 안전마진은 5.05억에 달하고, 여기서 월세를 빼면, 3.93억입니다.
화성 동탄2 C14가 선택형 사전청약이기 때문에 여러방면을 고려하여 계산해보았는데요. 결론적으로, 입주시 추정감정가와 분양전환시 감정가의 차이가 클수록 안전마진이 높습니다. 분양전환시 감정가는 어차피 시세에 연동하는 만큼, 시세가 높아야 안전마진도 있는 것이니까요. 다만, 분양전환시 그만한 분양가를 낼 여력이 될 지는 고민해볼 사항입니다. 적어도 9.43억을 분양전환시 단기간에 내야합니다. 일반분양처럼 중도금대출받았다가, 3년후 잔금치르는 것이 방식이 아닙니다. 결국, 임대료만 내다가 안전마진이 보여도 분양전환 못 받고 나가는 세대가 생길 가능성이 높습니다.
또한, 매도 시점에는 6년차 기축이라는 점도 감안해야합니다. 거래가 가장 활발하고 수익을 극대화할 수 있는 시기는 준공후 4년입니다. 겨우 2년차이지만, 분양전환이 6년차에 되는 것이지, 실제적으로는 비과세를 받기 위해 여기서 2년 더 거주해야합니다. 결국 8년차 아파트를 시장에 내놓는 것은 4년차 아파트와는 차이가 있다는 점을 인정해야합니다. 댓글남겨주신 애독자분의 조언으로 수정합니다. 임대주택 5년이상 거주시, 분양전환받을 경우 비과세 인정입니다. 즉, 6년 임대거주후 분양전환받고 바로 매도가 가능합니다.
화성 동탄2 C14는 입지적으로는 상당히 괜찮습니다. 게다가, 디엘이앤씨 컨소시엄으로 이미 시공업체도 정해져 민간참여 공공주택건설사업으로 공급됩니다. 상품성은 일반적인 공공분양과는 다를 것으로 기대되는데요. 이 아파트를 내 것으로 만드는 것, 분양전환이 가능할 것인가는 다른 문제입니다.
화성 동탄2 C14 사전청약의 경쟁률은 높을 것입니다. 특히, 특별공급 90%에 달하는 만큼, 신혼부부와 생애최초, 특히 청년특공에 있어서 오랜만에 통장이 몰릴 것으로 보이는데요. 위에서 언급한 것처럼 실익은 크지 않다는 점은 염두하셨으면 좋겠습니다.
지난 상승장 때, 규제지역과 분양가상한제를 피해가는 민간임대 분양이 비난을 받았습니다. 하지만, 이제는 공공분양이 비슷한 흐름을 따라가네요. 부디, 수익을 떼간다는 나눔형이나, 월세받다가 제값에 팔겠다는 선택형이 아니라 일반형 사전청약 공급이 더 많아지기를 소원합니다. 이제 민간분양의 분양가는 돌아올 수 없는 강을 건넜고, 서민들에게는 이제 공공분양만이 남았으니까요. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
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