1.17-18 사전청약! 마곡 16단지 분양가, 평면도, 중도금대출

1.17-18 사전청약! 마곡 16단지 분양가, 평면도, 중도금대출

1.17-18 사전청약! 마곡 16단지 분양가, 평면도, 중도금대출

안녕하세요, 부리남입니다.

오늘은 마곡 16단지 청약 정보를 살펴보겠습니다. 마곡 16단지는 서울특별시 강서구 마곡동 753일원 마곡도시개발사업지구 16단지에 위치합니다. 마곡 16단지 는 608세대 규모로 273세대를 사전청약으로 공급합니다.

마곡 16단지는 지난 9월 분양했던 마곡10-2처럼 토지임대부주택으로 공급합니다. 이런 방식의 공급은 미래세대를 위해서 좋지 않습니다. 임대특성상 단지관리가 부족하고, 추후 재건축도 어려워 지역내 골칫거리가 되기 쉽습니다. 그럼에도 불구하고, 매력적으로 다가오는 것은 아무래도 '반값'아파트라는 이미지 때문입니다. 이제 3번째 토지임대부 분양인만큼, 리뷰에도 우여곡절이 있었습니다. 특히, 지난 마곡 10-2 리뷰에서는 제가 놓쳤던 부분이 있었는데요. 2021년 주택법 개정으로 토지임대부 주택은 개인간 거래가 불가능하고 LH에 헐값에 매도해야하는 조건이 붙었습니다. 즉, 개인간 거래가 가능한 것으로 안전마진을 구했었는데, 애독자분의 댓글을 통해서 발견할 수 있었습니다. 그런데, 반전이 생겼네요. 2023년 12월 8일 개인간 거래가 가능하도록 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다. 내년에는 주택법 개정안이 반영되어 그동안 분양했던 토지임대부 주택 모두 혜택을 받을 수 있을 것으로 보입니다.

마곡 16단지는 9호선 급행이자 공항철도 환승역인 마곡나루역을 도보로 이용할 수 있습니다. 마곡나루역을 중심으로 MICE 사업이 진행되고 있는데요. 아쉬운 점이라면, 초등학교가 좀 멀지만, 주변환경이 아파트 단지로 등교길은 무난합니다. 마곡은 LG R&D센터를 비롯해, 코오롱, 넥센타이어 등의 본사가 입주해있고, 중견기업들이 속속들이 입주하고 있어 이제는 명실상부 서울의 대표적인 업무지구 중 하나가 되었습니다. 마곡동 지구를 펼쳐보면, 업무지구에 비해 주거지구는 적습니다. 방화동, 등촌동, 발산동 등이 대체주거지가 되고 있지만, 리모델링과 재건축 이슈가 있을 정도로 노후되어 있습니다. 방화뉴타운이 입주하기 전까지는 마곡 내 주거단지는 가장 선호하는 직주근접 단지가 될 것입니다. 그럼, 조금더 알아보겠습니다.

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물론, 아직 모집공고에는 반영되지 않았다

공공매입으로 은행금리만 얹어서 매도가 가능하다면, 청약할 이유가 없을 뻔했다

모집공고

마곡지구 16단지 토지임대부(나눔형) 분양주택 사전예약.pdf

3.35MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

<일반공급>

- 서울특별시 및 수도권(경기도 인천광역시)지역에 거주하는 무주택세대원

- 지역우선 : 서울특별시 100% 우선공급

- 소득 100% 이하

- 자산 3.79억 이하

- 우선공급(80%) : 무주택기간 3년+청약통장납입액 많은 순

- 잔여공급(20%) : 신청자격충족자+우선공급 낙첨자, 추첨제

<특별공급>

(1) 신혼부부 : 소득 130%, 자산 3.79억

- 신혼부부+예비신혼+한부모가족
- 통장 6개월 이상

- 우선공급(30%) 가점 만점(9점)기준 : 소득 70%(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)

- 잔여공급(70%) 가점 만점(12점)기준 : 자녀 3명(3점)+무주택 3년(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)

* 소득 70% (3인이하)= 455만원이하(맞벌이는 520만원이하)

(2) 청년 : 소득 140%, 자산 2.89억(부모 10.83억)이하

- 만 19세~39세 이하 미혼

- 5년이상 소득세 납입

- 우선공급(30%) 가점 만점(9점)기준 : 소득 70%(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)

- 잔여공급(70%) 가점 만점(12점)기준 : 우선공급기준(9점)+소득세납부 5년(3점)

* 소득 70% = 234만원이하

(3) 생애최초 : 소득 130%, 자산 3.79억

- 통장 12개월이상(선납금 600만원이상)

- 5년이상 소득세 납입

- 미혼 1인가구 지원 불가(혼인이거나 미혼자녀 있어야 가능)

- 우선공급(70%) 가점 만점(9점)기준 : 소득 70%(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)

- 잔여공급(30%) 가점 기준 : 없음

* 소득 70% = 455만원이하(맞벌이는 520만원이하)

청약일정

- 모집공고 : 12월 29일

- 청약접수(특별공급) : 1월 15일~16일

- 청약접수(일반공급) : 1월 17일~18일
- 당첨자 발표 : 1월 31일
- 계약일 : 추후 홈페이지 안내

- 본청약예정일 : 2027년 2월

- 입주예정일 : 2027년 9월

청약방법

SH 인터넷청약시스템 접속

홈 >SH소식>공고 및 공지>전체 (i-sh.co.kr)

sh서울주택도시공사

공급규모 및 분양가

총 608세대 중273세대 사전청약

- 39타입(114세대 중 45세대) : 2.35억/38만원

- 51타입(88세대 중 25세대) : 3.08억/49만원

- 59타입(281세대 중 132세대) : 3.59억/58만원

- 84타입(125세대 중 71세대) : 4.91억/82만원

- 일반공급 추첨제 물량 : 11세대

* 참고 : 마곡10-2단지 분양가

- 59타입(260세대) : 3.11억/69만원

단지배치도 및 평면도

 

입지환경

송화초등학교(730m), 9호선 마곡나루역(565m)

송화초등학교

9호선 급행과 공항철도의 환승역인 마곡나루역 일대는 MICE개발로 천지개벽 중이다

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 임대료
- 마곡앰밸리 4단지 84㎡ 호가 : 14.5억(1층/15층)~

- 마곡 16단지 84㎡ 분양가 : 4.91억/82만원
- 마곡앰밸리 4단지(2014년 6월 준공, 420세대)는 단지로 세대수는 비슷하지만, 중대형위주로 공급된 단지입니다. 준공되는 시점에는 연식차이 13년입니다. 여기에 전매가 가능한 10년후를 감안한 비교가치는 16.4억입니다.

거래는 2021년 8월 멈추었다

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 3년 예상

본 청약당시의 법령 적용

4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 5년 예상
6. 중도금 대출 : 없음 예상

7. 최종 의견 

마곡 16단지의 안전마진은 10년후를 기준으로 합니다. 최장 80년까지도 가능한데, 왜 바로 전매해야할까요? 거주하면서 납부해야하는 토지임대료는 늘어나는데, 주택부분은 감가상각에 그대로 노출되기 때문입니다. 무엇보다 재건축이 불가합니다. 점점 가난해지는 구조를 가지고 있으니, 꼭 초기에 매도하시기 바랍니다. 그런데, 왜 거주의무 5년이 아니고, 10년이냐고요? 이전에는 일반인이 아닌 LH에 매도해야한다는 제한이 있었지만, 서론에서 언급드린 것처럼 주택법 개정으로 일반인에게 매도가 가능해집니다. 단, 10년이상 거주자에게만 가능합니다.

아직 개정 법안은 모집공고에 적용되지 않았다

대표적인 토지임대부주택인 LH서초 5단지를 참고하면, 일반주택과 달리 토지임대부 주택에는 디스카운트 12%를 받습니다. 그럼, 비교가치는 14.43억으로 줄어듭니다. 여기에 10년간 토지임대료를 빼야겠죠? 2년마다 최대 인상치인 5%씩 인상했다고 가정한다면, 총 1.08억에 달합니다. 최종 안전마진은 8.44억에 달합니다. 84타입이라서 소형면적이었던 고덕강일이나 마곡10-2단지와는 차원이 다른 안전마진을 갖습니다.

엄청난 안전마진은 기대되지만, 실현이 가능한 시점은 2027년 준공되고도 10년후인 2037년에나 가능합니다. 이번에 당첨되고 나면, 13년후의 얘기인데요. 기회비용을 따져보아도 13년동안 8억이라면 나쁘지 않습니다.

이번 분양에서 눈여겨볼 점은 2가지입니다. 먼저, 일반공급의 추첨제 물량입니다. 20%는 청약납입금액과 상관없이 추첨제로 공급됩니다. 하지만, 11세대 뿐이라는 것은 아쉽습니다. 그리고, 청년특공이 가능합니다. 주의할 점은 소득기준이 3인이하에서 1인으로 적용됨(소득기준 70%가 234만원 해당)에 따라 생애최초 특공보다 불리하다는 점입니다. 게다가, 부모의 자산도 봅니다. 하지만, 31세대가 배정되는 만큼, 자격요건이 되는 지 꼭 확인하시기 바랍니다.

마곡10-2단지의 당첨커트라인은 우선공급가점 만점(9점)이었습니다. 지역우선은 서울 100%라, 수도권 거주자는 가능성이 없습니다. 무주택 3년이상이고, 청약통장도 24회이상 납부하지 않았다면, 지원하는 것은 시간 낭비입니다. 청약조건별 우선공급 만점기준을 '청약자격'에서 꼼꼼하게 정리해두었으니, 다시 글 상단을 살펴보시기 바랍니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

토지임대부 분양주택, 10년 거주 후 개인간 거래 허용 | 연합뉴스 (yna.co.kr)

토지임대부 분양주택, 10년 거주 후 개인간 거래 허용 | 연합뉴스

분양 홈페이지

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1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.

2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.

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