상시 줍줍! 고촌 센트럴 자이 분양가, 평면도, 중도금대출

상시 줍줍! 고촌 센트럴 자이 분양가, 평면도, 중도금대출

상시 줍줍! 고촌 센트럴 자이 분양가, 평면도, 중도금대출

안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 고촌 센트럴 자이 선착순동호지정계약(상시 줍줍) 정보를 알아봅니다. 고촌 센트럴 자이는 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 965-1번지 일원에 위치합니다. 고촌 센트럴 자이는 최고 16층 17개동 총 1297세대 규모입니다.

고촌 센트럴 자이는 커뮤니티와 뉴스기사 등에서 홍보광고를 많이 보고 계실 겁니다. 특히, 호갱노노는 이미 알바댓글로 오염(?)된 지 오래입니다. 호갱노노도 커뮤니티도 당분간은 신뢰할만한 글을 찾기는 어려워보입니다. 김포의 최대 이슈는 5호선과 서울 편입입니다. 5호선은 어저께 인천시안으로 확정된 듯한 기사로 시끄러웠고, 국토부는 바로 정정보도를 내야했습니다. 곧 발표가 임박했다는 의미로 보입니다. 반면, 서울 편입은 여당의 특별법 발의이후 주민토론회까지 진행되었네요. 기후동행카드 체결로 4월부터 김포가 편입되고, 서울 편입관련 주민투표를 건의하는 등 잰걸음 중입니다. 그럼에도 불구하고, 고촌 센트럴 자이는 매력적이지 않은데요.

과거 리뷰를 살펴보니, 고촌 센트럴 자이 분양 당시, 김포는 5호선과 서울편입으로 기대감이 가득했네요. 시간이 흘러 대광위에서 5호선을 확정하였고, 서울 편입은 여전히 총선용 구호가 되고 있습니다. 반면, 고촌 센트럴자이는 준공이 얼마 남지 않았는데요. 입주지정기간을 5개월 연장했지만, 어찌되었든 올해 준공입니다. 그래서, 계약조건이 변경되었는데요. 다시 리뷰를 전해드립니다.

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국힘 홍철호 후보 "김포·서울 통합 7부 능선까지 왔다" - 중앙신문 (joongang.tv)

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입주자 모집공고

고촌센트럴자이 입주자모집공고문.pdf

0.72MB

 

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

▶ 청약통장 사용 X

▶ 세대주, 세대원 모두 계약가능

▶ 유주택자도 계약가능

▶ 전입의무 / 실거주의무 無

▶ 중도금 대출 2건 가능(개인별 상이)

▶ 취득세 1.1% (2주택자 까지 해당)

청약일정

- 모집공고 : 10월 26일
- 선착순 동호지정계약 : 상시

- 입주예정일 : 2024년 6월

청약방법

모델하우스 방문

▶ 장소(견본주택) :  경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1072-2

▶ 대표번호 : 1644-3318

▶ 진행방식

- 모델하우스 방문 후 동·호수 지정 후 계약 진행

▶ 특이사항

1) 1차 계약금 : 1000만원

2) 계약금 : 5%

3) 잔금 20% 유예(84㎡, 105㎡)
4) 입주지정기간 : 5개월 연장(2024년 11월까지)

▶ 구비서류

* 종종 아래 서류 없다고 포기하시는데요.

* 신분증+계약금만 있으면 됩니다(추후 서류제출가능)

1) 신분증

2) 주민등록표등본 1부

3) 인감증명서(또는 본인서명사실확인서) 1부

4) 인감도장(또는 서명)

5) 대리인 추첨 및 계약 시(추가) : 위임장(견본주택 내 비치), 인감증명서(위임용) 1부, 대리인 신분증 및 도장

※ 모든 구비 서류는 1개월 이내 발급분에 한합니다.

※ 본인 외(배우자 포함) 모두 제3자로 간주합니다.

▶ 수입인지 : 15만원

공급규모 및 분양가

총 1297세대 일반분양

- 63㎡(79세대) : 5.78억

- 76A㎡(32세대) : 6.91억

- 76B㎡(117세대) : 6.87억

- 84A㎡(522세대) : 7.58억

- 84B㎡(386세대) : 7.45억

- 105㎡(161세대) : 9.37억

 

단지배치도 및 평면도

 

입지환경

보름초등학교(363m), 고촌역(1.3km)

보름초등학교

김포골드라인 고촌역

김포골드라인보다는 버스를 타고 김포공항에서 강남으로...

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
-  캐슬앤파밀리에시티2단지 84㎡ 호가 : 6.2억(5/16층)~

- 고촌 센트럴 자이 84㎡ 분양가 : 7.58억
- 캐슬앤파밀리에시티2단지 (2020년 2월 준공, 1872세대)를 비교단지로 잡았습니다. 인접한 단지로 연식을 제외하고 모두 같은 조건입니다. 이를 감안한 비교가치는 7.17억으로 안전마진은 없습니다.

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 6개월

4. 재당첨제한 : 없음
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 무이자대출

7. 최초 경쟁률

8. 최종의견 

고촌 센트럴 자이의 계약률은 공개되고 있지 않습니다. 홈페이지 상 마감된 타입은 79세대를 분양했던 63타입뿐입니다.

고촌 센트럴 자이는 거리상 준강서구라는 데는 이견은 없지만, 대중교통면에 있어서는 많이 부족합니다. 특히, 골드라인 마지막역이라 출퇴근시간에는 탑승이 거의 불가하고, 이 골드라인을 이용하기 위해서도 도보 20분이 걸린다면, 차량출퇴근이 낫습니다.

분양가는 이전에도 소개드렸듯이 고촌센트럴자이의 대안은 검단이었는데요. 최초 리뷰당시 101역 호우금의 최고 실거래가는 6.8억이었으나, 최근 5호선 호재가 반영되면서 7.3억을 찍었습니다. 풍무역과 가까운 풍무센트럴푸르지오 역시 최초 6.88억에서 7.02억으로 올랐네요. 모두 시세가 비슷하게 움직이고 있다는 점을 알 수 있는데요. 여전히 고촌 센트럴 자이의 분양가 7.58억은 안전마진이 생길 때까지 시간이 더 필요해보이네요.

계약금이 10%에서 5%로 변경되었습니다. 하지만, 준공이 2024년 6월입니다. 입주지정기간을 5개월로 연장도 소용없습니다. 안전마진이 없기때문입니다. 차라리, 발코니확장무상이나 에어컨제공이 더 의미가 있을 것 같습니다.

결국, 파격적으로 선택한 옵션은 잔금 20%를 2년 유예한 것입니다. 아직 정확한 방식이 공개되지 않았지만, 잔금대출이 제대로 가능할 지 우려가 됩니다. 주말동안 상담사와 통화하고, 모델하우스를 방문하고 왔습니다. 결론적으로는 우려했던 것과 달리 잔금대출이 가능합니다. 총분양가에서 LTV 70%(다주택자는 LTV60%)대출이 가능합니다. 잔금 20%는 회사에서 이자후불제(금리 2.9%)로 2년간 대출해주는 조건입니다. 당연히 DSR에 들어가지 않고, 선순위가 아니라 후순위라, 잔금대출에는 영향을 주지 않습니다. 조건 괜찮습니다. 결국, 내가 필요한 현금은 무주택자일경우, 분양가의 10%, 다주택자는 분양가의 20%만 있으면 됩니다. 금액으로는 7580만원(무주택자) 또는 1.51억(유주택자)입니다. 물론, 여기서 발코니확장과 에어컨 옵션 비용은 추가됩니다.

이전에 리뷰드린데로, 전세를 줄 수도 있습니다. 검단과 달리, 김포는 입주물량이 많지 않습니다. 캐슬앤파밀리에 2단지의 전세는 3.5억부터 시작합니다. 고촌센트럴자이 잔금 20%가 유예된 분양가는 6.06억입니다. 여기서 전세 3.5억을 빼면, 현금은 2.5억+@이 필요하겠네요. 
유예를 받지 않고, 비규제지역으로 무주택자기준 LTV 70%를 받는다면, 필요현금은 2.27억(발코니 확장, 옵션, 세금 미포함)입니다.

지금은 안전마진이 없다못해, 마이너스 프리미엄입니다. 당장은 적은 돈이 들지만, 2년후는 어차피 내야할 돈입니다. 실질적인 분양가 할인은 없고, 계약률은 70%가 넘었다는 것을 보아서는 추가적인 혜택은 기대하기 어려울 것 같습니다. 추후, 분양권 매물 중에서 가격조정이 되고, 대출이 승계가 가능하다면, 고민해볼 것 같습니다. 2024년 5월 얼마 남지 않았습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

분양 홈페이지

고촌센트럴자이 홈페이지

자이

고촌센트럴자이 홍보영상

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매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
오매기  : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe

오매기

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