12.12 청약! 청계리버뷰 자이 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 청계리버뷰 자이 청약 정보를 알아봅니다. 청계리버뷰 자이는 서울특별시 성동구 용답동 108-1번지 일대에 위치합니다. 청계리버뷰 자이는 최고 35층 14개동 총 1670세대입니다. 용답동재개발사업으로 797세대를 일반분양합니다.
청계리버뷰 자이는 평균경쟁률 148:1을 기록한 청계SK VIEW와 인접한 단지입니다. 청계SK VIEW가 2호선 신답역 초역세권이었다면, 청계리버뷰 자이는 5호선 답십리역 초역세권입니다. 게다가, 396세대인 청계SK VIEW와 달리 청계리뷰자이는 1670세대 대단지입니다. 여전히 학교와의 거리는 아쉽지만, 단지 앞에 청계천이 흐르고, 강남과 연결되는 2호선과 광화문으로 연결되는 5호선 더블역세권이라는 장점은 확실합니다. 그럼, 시작합니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 서울특별시 및 경기도, 인천광역시에 거주하는 만19세 이상인 자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 서울특별시 거주자 우선공급
- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용
- 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제(100%) 적용
청약일정
- 모집공고 : 12월 1일
- 청약접수 : 12월 12일
- 당첨자 발표 : 12월 20일
- 계약일 : 1월 3일-6일
- 입주예정일 : 2027년 2월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTLttotPblancListView.do#a
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양
총 1670세대 중 797세대 일반분양
- 59A㎡(257세대) : 10.34억 / 35층
- 59B㎡(66세대) : 10.44억 / 35층
- 59C㎡(36세대) : 10.42억 / 35층
- 73㎡(292세대) : 12.05억 / 32층
- 78㎡(142세대) : 12.67억 / 29층
- 84㎡(4세대) : 12.71억 / 2층
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 힐스테이트청계 84㎡ 호가 : 12.0억~(13층/26층)
- 청계리버뷰 자이 84㎡ 분양가 : 12.77억
- 힐스테이트청계(2018년 11월 준공, 764세대)를 비교단지로 잡았습니다. 인접한 단지로 길하나 사이로 동대문구에 속하는 단지입니다. 덕분에 초등학교는 조금더 가까운 신답초등학교로 배정됩니다. 주복이 아닌 아파트라는 점, 연식차이를 감안한 비교가치는 12.34억으로 안전마진은 없습니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년
4. 재당첨제한 : 투과/조정 1순위만 5년 제한
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제
7. 최종의견
청계리버뷰 자이는 안전마진이 없습니다. 직전에 분양했던 성동 청계 SK뷰의 분양가는 13.41억(1세대, 26층)이었습니다. 완판이었습니다. 그런데, 더블역세권이자 대단지인 청계리버뷰 자이는 12.77억이니 대박인가요? 글쎄요. '청약세대 및 분양가'에서 다뤘듯이 84타입은 2층만 4세대가 분양됩니다. 1층이 없으니, 정확히는 가장 저층이라고 할 수 있는데요. 저층이 12.77억이면, 기준층으로 환산하면 14.04억이라고 할 수 있습니다. 즉, 청계 SK뷰보다 저렴하게 나온 분양가는 아니라는 말씀을 먼저 드립니다. 성동 청계 SK뷰가 분양했던 8월과 지금 청약분위기는 다릅니다.
59타입이 주력입니다. 1인가구 생애최초를 노리시는 분들도 계실텐데요. 특별공급 넣고, 일반공급 넣고 두번 지원하는 것만으로도 당첨확률은 배가 됩니다. 게다가, 세대주뿐만 아니라 세대원도 지원가능한 것 아시죠? 특별공급은 안되지만, 일반공급은 세대원과 세대주 모두 지원가능합니다. 하지만, 모집공고일까지 예치금이 채워져있어야겠죠? 또, 많이 놓치는 것이 통장납입기간입니다. 적어도 1년이상 납입했어야 지원가능합니다. 이 글을 읽고, 갑자기 통장 만들어서 예치금 넣어도 지원은 불가능합니다. 이렇게까지 준비해야하나 싶지만, 59타입은 그나마 도전해볼만한 분양가입니다. 그래서, 늘 경쟁률이 높았습니다. 이것을 두고, 뉴스에서는 '이제는 소형이다', '소형평형 전성시대'라고 하지만, 실상은 이제 84타입은 갈아타기용입니다. 생애최초로 84타입을 도전하기에는 분양가가 너무 무거워졌습니다.
84타입을 비규제지역 잔금대출을 받는다면, 안전마진이 없기 때문에 LTV 70%기준으로 필요현금은 3.83억+@(확장비, 옵션, 세금)입니다. 실질적으로는 내집을 팔고 7.5억이상의 현금을 확보한 분들의 갈아타기용으로 가져가시는 분들이 그나마 안정적이지 않을까 싶습니다. 어떻게든 당첨되고 입주했는 데, 이 단지가 1년에 2천만원씩은 올라줘야 손해가 아닙니다. 그래서, 2년차에 비과세를 받고 팔거나, 비과세 매도물량을 피한 3,4년차에 조금더 받고 팝니다. 열심히 이자를 갚다보니, 2,3배 집값이 오르던 시절은 끝났습니다. 덩치가 커진만큼, 너무 버거운 곳에 영끌하는 것은 추천드리지 않습니다. 다만, 분양권 전매라면 또 다른 얘기입니다. 계약금 10%로 전매제한이 풀리는 2025년 1월부터 2027년 2월까지 시간이 충분합니다. 둔촌주공이 2025년 1월 입주이고, 2023년 분양이 많았던 이문휘경도 마지막 분양했던 이문아이파크자이가 2025년 11월에 입니다. 두 곳의 영향을 피해 매도할 수도 있고, 성동구 자체 분양물량이 많지 않아 준공전까지 가져가볼만합니다. 그런점에서도 거래가 용이한 84타입보다는 59타입을 추천드리는 게 정석(?)입니다. 덜 무겁고, 좋은 동호수가 남아있기 때문인데요. 저는 한번더 생각해서 등기 안치실 분들은 84타입을 노려보시는 것을 추천드립니다. 추후 매도시 분양권으로 풀릴 84타입은 단 4세대뿐입니다. 로얄동의 입주권과 경쟁할만합니다. 초기투자금이 입주권 대비 저렴하니까요. 물론, 1주택자분들은 추첨제로 당첨되기 어려우니, 무주택자분들 중 등기 안치실 분들을 위함입니다. 1주택이상이신분들은 어쩔수없이 물량 많으신 타입을 골라야 합니다.
분위기도 그렇고, 분양가도 그렇고, 한번에 완판되기는 어려워보입니다. 선착순 줍줍으로 한번더 만날 수 있을 단지인데요. 선착순에 나올 단지라서 청약하지 말라는 것이 아니라, 한번더 기회가 있으니 포기하지 말라는 것입니다. 좋은 단지는 맞고, 청약통장도 써볼만한 곳도 맞습니다. 다만, 실거주자는 안전마진이 많지 않으니, 대출이자 고려해서 59타입 투자금인데, 84타입을 노리는 무리한 투자는 안하셨으면 좋겠고, 투자자 역시 실거주자에게 넘길만한 사이즈여야 거래가 가능하다는 점 강조드립니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
자이
made in xi, 자이
xi.co.kr
단톡방 및 채널 안내
아래 단톡방은 별도 공지없이 매달 2일(1월 2일) 비밀번호 해제합니다.
오픈시간은 대체로 04-10시 사이입니다. 00시부터 대기하시지 않으셔도 됩니다.
함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
사다리
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(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
오매기 : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe
오매기
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주의사항
1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.
2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.
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