10.24 청약! 에코델타 16블록 중흥S클래스 분양가, 평면도, 대출

10.24 청약! 에코델타 16블록 중흥S클래스 분양가, 평면도, 대출

10.24 청약! 에코델타 16블록 중흥S클래스 분양가, 평면도, 대출

안녕하세요, 부리남입니다.

오늘은 에코델타 16블록 중흥S클래스 분양 정보를 살펴보겠습니다. 에코델타 16블록 중흥에스클래스는 부산광역시 강서구 강동동 에코델타시티 16BL에 위치합니다. 부산에코델타 16블록 중흥S클래스는 최고 19층, 14개동, 1067세대 규모입니다.

에코델타 16블록 중흥S클래스는 그동안 분양했던 에코델타시티 단지 중에서 최북단에 위치합니다. (물론,  앞으로 북쪽에 분양할 물량은 더 남아 있습니다). 자연스럽게 그동안 관심가지 않았던 입지조건들이 보이기 시작하는데요. 예를 들면, 남해 제2고속지선과 부산마산선이 그렇습니다. 그리고, 그동안 언급되지 않던 근린상업시설인데요. 토지이용계획도를 보면, 주거단지에 비해, 근린상업시설이 적네요. 에코델타 16블록 중흥S클래스는 타단지처럼 학교접근성 좋은 대단지입니다. 분양가는 최근 직전분양했던 디에트르보다 저렴하게 나왔고요. 그럼, 리뷰에서 조금더 살펴보겠습니다.

입주자 모집공고

부산 에코델타시티 16블록 중흥S-클래스 입주자모집공고문.pdf

1.05MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 부산광역시에 거주하거나 울산광역시 및 경상남도에 거주하는 만19세 이상인 자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 부산광역시 거주자 우선공급

- 청약통장 6개월 이상

- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용

- 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제 (100%) 적용

청약일정

- 모집공고 : 10월 13일
- 청약접수 : 10월 24일
- 당첨자 발표 : 10월 31일
- 계약일 : 11월 13일~16일
- 준공일 : 2026년 11월

청약방법

청약홈

청약홈 | APT분양정보

공급규모 및 분양가

총 1067세대

- 84A타입(574세대) : 5.02억

- 84B타입(165세대) : 4.98억

- 84C타입(68세대) : 4.93억

- 101A타입(130세대) : 6.04억

- 101B타입(130세대) : 5.98억

* (참고) 2023년 4월 에코델타 디에트르 더 퍼스트 84㎡ 분양가 : 6.34억(레이크뷰 기준)

- 84A타입(66세대) : 8.27억(단지뷰 5.94억/레이크뷰 6.34억)

- 84B타입(340세대) : 7.44억(단지뷰 5.70억)

- 84C타입(312세대) : 7.63억(단지뷰 5.45억/레이크뷰 5.85억)

- 110A타입(48세대) : 10.41억(단지뷰 7.58억/레이크뷰 7.98억)

- 110B타입(90세대) : 9.61억(단지뷰 7.37억)

- 110C타입(116세대) : 9.53억(단지뷰 6.91억/레이크뷰 7.31억)

 

단지배치도 및 평면도

 

 

입지환경

초등학교(206m)

근린생활시설이 가까운 것은 맞지만, 일반상업시설은 에코델타 남부쪽에 집중되어 있다

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- e편한세상에코델타센터포인트 84㎡ 호가 : 5.31억(4층/19층, 손피 5000)~

- 에코델타 16블록 중흥S클래스 84㎡ 분양가 : 5.02억
- e편한세상에코델타센터포인트(2025년 4월 준공, 953세대)는 단지명처럼 입지의 중심, 시세의 기준이 되는 곳입니다. 중흥S클래스보다 브랜드, 상품성 입지 모두 우위에 있습니다. 하지만, 위의 매물은 양도세를 매수자가 부담하는 '손피', 그리고 저층인 점을 감안해야하는데요. 이를 감안한 비교가치는 5.78억으로 안전마진은 7600만원입니다

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 적용
3. 전매제한 : 1년

4. 재당첨제한 : 10년
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제

7. 최종의견 
에코델타 16블록 중흥S클래스는 안전마진이 있는 단지입니다. 게다가, 수도권 외의 분양가상한제 지역이라 전매제한기간도 1년입니다. 투자자의 유입이 충분히 가능한 단지입니다. 직전 소개드렸던 디에트르의 분양가는 8.27억에 이르는데요. 다락방이 아닌 층을 기준으로는 6.34억이었습니다. 최초 분양성적은 상당히 좋지않았으나, 선착순 진행을 통해 예상보다 빠르게 완판되었습니다. 에코델타 16블록 중흥S클래스는 레이크뷰는 없지만, 그동안 분양했던 단지와 신축라인을 형성하고 학교와 상권, 공원 모두 가깝다는 점에서 분양가는 충분히 저렴하게 다가옵니다.

이번 분양에서 안전마진은 어쩔 수 없이 주변단지와 비교했지만, 물량이 해소되고 나면 미래가치는 명지국제신도시가 기준이 될 것으로 보입니다. 그래서, 최초 분양했던 에코델타센터포인트 리뷰 당시에도 비교단지를 더샵명지퍼스트월드2단지(2020년 8월 준공, 1406세대)를 기준으로 잡았습니다. 바다뷰 차이를 감안한 비교가치는 7.14억으로 안전마진은 2.21억입니다.
에코델타 16블록 중흥S클래스는 실거주자라면 무조건 청약을 추천드립니다. 위의 비교단지인 에코델타센터포인트의 호가만을 보면, 2900만원 차이니 조금더 입지가 좋은 에코델타센터포인트를 매수할 생각할 수 있는데요. 여기에 양도세가 추가된다면, 6750만원이 됩니다. 다운거래는 불법이지만, 양도세 부담은 합법입니다. 다운거래와 양도세부담을 같이 하는 경우가 있다보니, 둘다 불법으로 생각하시는 분들이 계시는데요. 다릅니다. 다시 돌아가서, 투자자의 입장이라도 나쁘지 않은 선택입니다. 문제는 물량입니다. 분양가는 계속 오르겠지만, 이제부터는 매물이 차곡차곡 쌓이기 시작합니다. 잔금대출 받기에는 DSR이 걸려있는 투자자입장에서는 어쨌든 중간에 매도를 해야하기 때문에, 팔릴만한 가격으로 계속 호가를 낮출 수 밖에 없습니다.

부산 전체적으로는 수요 대비 공급이 괜찮아보이지만, 강서구에 역대급 물량이 쏟아지고, 쏟아질 예정입니다. 물량뿐만 아니라 인프라를 구성하는 데도 시간이 걸리는데, 아직 이렇다할 교통호재도, 기업입주 소식도 들리지 않고 있습니다. 이런 점때문에 추가상승여력은 아직 제한적입니다. 그래서, 조금더 가져갈 수 있는 실수요자분들에게 더 추천드립니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

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1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.

2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.

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