10.16-19 사전청약! 하남교산 A5 분양가, 평면도, 대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 하남교산 A5 사전청약 정보를 살펴보겠습니다. 하남교산 A5는 경기도 하남시 천현동 565-3에 위치합니다. 하남교산 A5는 총 492세대 규모입니다. 이중 452세대를 사전청약 방식으로 공급합니다.
하남교산 A5는 나눔형 사전청약입니다. 시세보다 30% 저렴하게 분양하지만, 수익도 30% 때어갑니다. 공공분양은 그동안 통장납입액이 많은 순으로 뽑는 순차제였는데요. 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 뽑습니다. 하남교산 A5는 18세대를 추첨제로 뽑습니다. 또, 59타입을 전체 세대의 85%를 차지합니다. 그동안 말도 안되게 작은 평형으로 세대수를 늘렸던 것과는 차이가 느껴집니다. 하남뿐만 아니라 서울, 경기, 인천 거주자에게도 기회가 있고요. 무엇보다도 나눔형은 청년특공이 있다는 것이 특징입니다. 월평균 234만원 이하+하남2년이상 거주+청약통장 2년이상+소득세납부 5년이상, 이 조건을 갖췄다면 당첨도 노려볼만합니다.
하남교산택지는 3기 신도시 중에 가장 선호도가 높은 곳입니다. 그중에서 하남교산A5는 5호선 검단산역과 가까워 주목할만합니다. 게다가, 초중고등학교가 모두 단지 앞으로 계획되어있습니다. 또, 주목할 점은 대출입니다. 최장 40년, LTV 80% 대출이 가능한 나눔형 전용대출이 가능합니다. 사전청약에 당첨되면, 계약금 안내도 됩니다. 본청약이 있는 2027년에 계약금 내시면 되겠습니다. 돈없으시다면, 4년의 시간을 버셨네요. 그렇게 해서, 계약금까지 내셨으면 축하드립니다. 안전마진이 충분해서, 잔금때는 분양가전액대출이 가능할 것으로 예상됩니다. 조금더 살펴보겠습니다. 리뷰시작합니다.
모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
<일반공급>
- 현재 수도권[서울특별시, 경기도, 인천광역시]에 거주하는 무주택 세대구성원
- 하남시 1년이상 30%+경기도 6개월 이상 20%+기타 수도권(경기, 서울, 인천) 50%
- 청약통장 12개월 이상
- 소득 100% 이하(4인기준, 762만원이하)
- 자산 3.79억 이하
- 당첨자선정(일반공급) : 무주택기간+청약통장납입액 많은 순
- 80%순차제(통장납입액 많은순)+20%추첨제
<특별공급>
(1) 청년 : 통장6개월, 소득 140%, 자산(본인 2.89억, 부모 10.83억 이하)
(2) 신혼부부 : 통장6개월, 소득 130%, 자산 3.79억 이하
(3) 생애최초 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 130%, 자산 3.79억 이하
자산요건
소득요건
청약일정
- 모집공고 : 9월 22일
- 청약접수(특별공급) : 10월 16일~17일
- 청약접수(일반공급) : 10월 18일~19일
- 당첨자 발표 : 11월 8일 14:00
- 계약일 : 미정
- 본청약예정일 : 2027년 9월 15일
- 입주예정일 : 2030년 예정
청약방법
LH청약플러스
청약신청 중 임시저장된 목록이며, 당일 임시저장된 내역만 조회됩니다.
apply.lh.or.kr
공급규모 및 추정분양가
총 492세대 중 사전청약 452세대
- 46타입(10세대) : 3.57억
- 55타입(56세대) : 4.21억
- 59타입(386세대) : 4.56억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 호반써밋에듀파크 59㎡ 호가 : 7.3억(저/25층)~
- 하남교산 A5 59㎡ 분양가 : 4.56억
호반써밋에듀파크(2021년 8월 준공, 999세대)을 비교단지로 잡습니다. 하남교산 A5 주변은 구축+대단지라 비교단지를 잡기가 어렵습니다. 조금 왼쪽으로 이동해서 하남시청역쪽의 신축을 바라봅니다. 역과 거리가 비슷하고, 학교와도 가까운 호반써밋에듀파크입니다. 민영아파트와 공공분양 아파트 단지의 상품성 차이와 준공될 2030년의 연식차이를 감안한 비교가치는 7.18억으로 안전마진은 2.62억입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 적용
3. 전매제한(당첨자발표일 기준) : 3년(예상)
4. 재당첨제한(당첨자발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 5년(예상)
6. 중도금 대출 : 미정
7. 최종 의견
하남교산 A5의 안전마진은 상당합니다. 수도권에 거주하는 분들이라면, 이번에 꼭 지원해야할 단지네요. 단지 앞으로 초중고등학교가 들어섭니다. 역세권은 아니지만, 하남교산 택지지구를 다시 보면, 도보로 이용할 수 있는 단지들은 흔치 않습니다.
하남교산 A5는 나눔형 사전청약입니다. 거주의무가 사라져도, 5년 거주해야합니다. 왜냐고요? 아래 표를 남겼지만, 5년 이내 거주하고 팔게 된다면, 1년 만기 정기예금의 평균이자만큼 합산한 금액으로 팔 수 있습니다. 다시 얘기하자면, 분양가*예금이자*보유연수가 매도가격이 됩니다. 결국, 물가를 감안하면, 마이너스입니다.
그렇다면, 5년 넘겨서 팔게되면 어떨까요? 위에서 구한 비교가치를 통해서 계산해볼게요. 환매가격=공급가격(4.56억)+환매시점(감정평가액 7.18억-공급가격 4.56억)*70%입니다. 계산한 값은 6.39억입니다. 그렇다면, 내가 가져갈 수 있는 이익은 1.83억이라는 얘기입니다. 복잡하게 계산했지만, 순수익은 수익*70%라는 뜻입니다. (안전마진2.62*70%=1.83억)
그렇기 때문에, 나눔형 사전청약은 수익이 큰 곳이 아니면, 지원해서는 안됩니다. 2030년에 준공되는 데, 예상되는 수익이 1.83억밖에 안된다? 무려 7년을 기다렸는데? 그나마 3기 신도시 중에서 가장 선호하는 하남교산 A5이기 때문에 이정도 건지는 겁니다.
그럼에도 불구하고, 청약을 해야한다면, 사전청약은 본청약을 기준으로 재당첨제한과 전매제한이 걸리고, 사전청약 당첨후에도 민간청약 지원이 가능하다는 점때문입니다. 사전청약 중에서도 공공사전청약만 가능합니다. 자세한 내용은 아래 그림과 FAQ 첨부파일을 남깁니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
- 분양홈페이지 : 사전청약홈페이지(뉴:홈)
뉴홈
무주택 실수요자의 내집 마련 기회를 앞당기고 수도권 청약 대기수요 해소를 목적으로 공공택지 등에서 공급되는 공공분양주택의 공급시기를 조기화하는 제도입니다.
xn--vg1bl39d.kr
3기 신도시
제4차 공공 및 제2차 민간 사전청약 시행 29일부터 올해 마지막 공공·민간 사전청약 시작 3기 신도시 등 수도권에‘1만 7천호’대규모 공급 - 4차 공공(1만 3천 6백호)·2차 민간 사전청약(3천 3백호)
www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr
단톡방 및 채널 안내
아래 단톡방은 별도 공지없이 매달 2일(11월 2일) 비밀번호 해제합니다.
오픈시간은 대체로 04-10시 사이입니다. 00시부터 대기하시지 않으셔도 됩니다.
함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
사다리
#이사 #안전이동 #고층가능 #안전포장
open.kakao.com
(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
오매기 : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe
오매기
#쫀득쫀득 #당일취급 #제주도
open.kakao.com
주의사항
1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.
2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.
3. 저작권 : 본 포스팅을 무단복제한 경우, 사전 안내없이 네이버/다음에 신고합니다. 계정정지나 삭제의 불이익이 없도록 무단복제는 주의 부탁드립니다.