10.16-19 사전청약! 마곡 10-2단지 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 마곡 10-2단지 청약 정보를 살펴보겠습니다. 마곡 10-2단지는 서울특별시 강서구 마곡동 730-82에 위치합니다. 마곡 10-2단지는 577세대로 규모로 260세대를 사전청약으로 공급합니다.
마곡 10-2단지는 지난 6월 분양했던 고덕강일3단지처럼 토지임대부주택으로 공급합니다. 이런 방식의 공급은 미래세대를 위해서 좋지 않습니다. 임대특성상 단지관리가 부족하고, 추후 재건축도 어려워 지역내 골칫거리가 되기 쉽습니다. 그럼에도 불구하고, 매력적으로 다가오는 것은 아무래도 '반값'아파트라는 이미지 때문입니다. 아래에서 언급하겠지만, 오랜만에 또 로또 단지가 나왔습니다. 입지나 안전마진 모두 고덕강일 3단지보다 낫습니다. 이제 2번째 토지임대부 분양인만큼, 최근 관심은 오래 거주할 수 있다는 장점입니다. 40년 살다가, 다시 40년 재계약이 가능합니다. 정말 평생살 수 있는 구조인데요. 호갱노노의 댓글대로 못을 마음껏 박아도 되는 반전세에 거주한다고 보시면 되겠습니다.
마곡 10-2단지는 역세권, 학세권이라고 불리기에는 애매하지만, 모두 500m 경계에 있습니다. 마곡은 LG R&D센터를 비롯해, 코오롱, 넥센타이어 등의 본사가 입주해있고, 중견기업들이 속속들이 입주하고 있는 서울의 대표적인 업무지구입니다. 마곡동 지구를 펼쳐보면, 업무지구에 비해 주거지구는 적습니다. 방화동, 등촌동, 발산동 등이 대체주거지가 되고 있지만, 리모델링과 재건축 이슈가 있을 정도로 노후되어 있습니다. 방화뉴타운이 입주하기 전까지는 마곡 내 주거단지는 가장 선호하는 직주근접 단지가 될 것입니다. 그럼, 조금더 알아보겠습니다.
40년 살고 40년 더 산다…반값 아파트 뭘 잡을까 | 한국경제 (hankyung.com)
"40년 살고 40년 더 산다"…'반값 아파트' 뭘 잡을까
"40년 살고 40년 더 산다"…'반값 아파트' 뭘 잡을까, 마곡·하남·광교…'반값 아파트' 뭘 잡을까 '공공분양 아파트' 고르는 법 마곡서 토지임대부 260가구 광교에선 지분적립형 공급 사용료 내야…
www.hankyung.com
모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
<일반공급>
- 서울특별시 및 수도권(경기도 인천광역시)지역에 거주하는 무주택세대원
- 지역우선 : 서울특별시 100% 우선공급
- 소득 100% 이하
- 자산 3.79억 이하
- 우선공급(80%) : 무주택기간 3년+청약통장납입액 많은 순
- 잔여공급(20%) : 신청자격충족자+우선공급 낙첨자, 추첨제
<특별공급>
(1) 신혼부부 : 소득 130%, 자산 3.79억
- 신혼부부+예비신혼+한부모가족
- 통장 6개월 이상
- 우선공급(30%) 가점 만점(9점)기준 : 소득 70%(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)
- 잔여공급(70%) 가점 만점(12점)기준 : 자녀 3명(3점)+무주택 3년(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)
* 소득 70% (3인이하)= 455만원이하(맞벌이는 520만원이하)
(2) 청년 : 소득 140%, 자산 2.89억(부모 10.83억)이하
- 만 19세~39세 이하 미혼
- 5년이상 소득세 납입
- 우선공급(30%) 가점 만점(9점)기준 : 소득 70%(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)
- 잔여공급(70%) 가점 만점(12점)기준 : 우선공급기준(9점)+소득세납부 5년(3점)
* 소득 70% = 234만원이하
(3) 생애최초 : 소득 130%, 자산 3.79억
- 통장 12개월이상(선납금 600만원이상)
- 5년이상 소득세 납입
- 미혼 1인가구 지원 불가(혼인이거나 미혼자녀 있어야 가능)
- 우선공급(70%) 가점 만점(9점)기준 : 소득 70%(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)
- 잔여공급(30%) 가점 기준 : 없음
* 소득 70% = 455만원이하(맞벌이는 520만원이하)
청약일정
- 모집공고 : 9월 27일
- 청약접수(특별공급) : 10월 16일~17일
- 청약접수(일반공급) : 10월 18일~19일
- 당첨자 발표 : 11월 2일
- 계약일 : 추후 홈페이지 안내
- 본청약예정일 : 2025년 12월(90% 완공시점)
- 입주예정일 : 2026년 7월
청약방법
SH 인터넷청약시스템 접속
홈 >SH소식>공고 및 공지>전체 (i-sh.co.kr)
sh서울주택도시공사
천만시민과 함께 주거안정과 주거복지에 기여하여 집 걱정 없는 고품격 도시를 건설하는 서울주택도시공사
www.i-sh.co.kr
공급규모 및 분양가
총 577세대 중260세대 사전청약
- 59타입(260세대) : 3.11억/69만원
- 일반공급 추첨제 물량 : 10세대
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 임대료
- 마곡앰밸리 10단지 84㎡ 호가 : 13.2억(저층/16층)~
- 59㎡ 환산시 : 10.19억
- 마곡 10-2단지 59㎡ 분양가 : 3.11억/69만원
- 마곡앰밸리 10단지 (2016년 8월 준공, 550세대)는 단지와 인접하고 84타입 단일평형으로 구성된 단지입니다. 준공되는 시점에는 연식차이 10년입니다. 이를 감안한 비교가치는 10.68억입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 3년 예상
4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 5년 예상
6. 중도금 대출 : 없음 예상
7. 최종 의견
마곡 10-2단지의 안전마진은 거주의무 5년후를 기준으로 합니다. 최장 80년까지도 가능한데, 왜 바로 전매해야할까요? 거주하면서 납부해야하는 토지임대료는 늘어나는데, 주택부분은 감가상각에 그대로 노출되기 때문입니다. 무엇보다 재건축이 불가합니다. 점점 가난해지는 구조를 가지고 있으니, 꼭 초기에 매도하시기 바랍니다. 그나마저도 시장가보다는 감정가에 의해, 일반인이 아닌 LH에 매도해야한다는 제한이 있습니다.
그렇다면, 위의 비교단지를 기준으로 비교가치를 다시 잡아봅니다. 거주의무 5년후인 2031년 기준으로 예상되는 감정가에서 토지임대부 디스카운트를 한번더 해야겠죠? LH서초5단지를 참고삼으면 디스카운트 비율은 12%입니다. 그렇게 계산된 비교가치는 8.88억입니다. 여기서, 5년간 토지임대료를 빼야겠죠? 2년마다 5%인상했다고 가정한다면, 총 4306만원입니다. 즉, 안전마진은 5.31억입니다. 고덕강일3단지보다 더 좋습니다.
이번 분양에서 눈여겨볼 점은 일반공급에 추첨제 물량이 있다는 점입니다. 20%는 청약납입금액과 상관없이 추첨제로 공급됩니다. 10세대 뿐이지만, 고덕강일3단지보다 더 큰(?) 59타입입니다. 그리고, 청년특공이 가능합니다. 주의할 점은 소득기준이 3인이하에서 1인으로 적용됨(소득기준 70%가 234만원 해당)에 따라 생애최초 특공보다 불리하다는 점입니다. 게다가, 부모의 자산도 봅니다. 하지만, 39세대가 배정되는 만큼, 자격요건이 되는 지 꼭 확인하시기 바랍니다.
고덕강일3단지 당첨커트라인은 우선공급가점 만점(9점)이었습니다. 지역우선은 서울 100%라, 수도권 거주자는 가능성이 없습니다. 무주택 3년이상이고, 청약통장도 24회이상 납부하지 않았다면, 지원하는 것은 시간 낭비입니다. 청약조건별 우선공급 만점기준을 '청약자격'에서 꼼꼼하게 정리해두었으니, 다시 해당 글 상단에서 살펴보시기 바랍니다. 기존 리뷰에서 다루지 못했던 '공공매입'관련 내용입니다. 하단에 원문 그대로 남겨드리니, 청약 전 참고하시기 바랍니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
sh서울주택도시공사
천만시민과 함께 주거안정과 주거복지에 기여하는 서울주택도시공사
www.i-sh.co.kr
단톡방 및 채널 안내
아래 단톡방은 별도 공지없이 매달 2일(10월 2일) 비밀번호 해제합니다.
오픈시간은 대체로 04-10시 사이입니다. 00시부터 대기하시지 않으셔도 됩니다.
함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
사다리
#이사 #안전이동 #고층가능 #안전포장
open.kakao.com
(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
오매기 : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe
오매기
#쫀득쫀득 #당일취급 #제주도
open.kakao.com
주의사항
1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.
2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.
3. 저작권 : 본 포스팅을 무단복제한 경우, 사전 안내없이 네이버/다음에 신고합니다. 계정정지나 삭제의 불이익이 없도록 무단복제는 주의 부탁드립니다.