6.26-29 청약! 고덕강일 3단지 분양가, 평면도, 중도금대출

6.26-29 청약! 고덕강일 3단지 분양가, 평면도, 중도금대출

6.26-29 청약! 고덕강일 3단지 분양가, 평면도, 중도금대출

안녕하세요, 부리남입니다.

오늘은 고덕강일 3단지 청약 정보를 살펴보겠습니다. 고덕강일 3단지는 서울특별시 강동구 강일동 174 일원에 위치합니다. 고덕강일 3단지는 17개동, 총 1305세대 규모입니다. 이 중 59㎡ 715세대, 49㎡ 590세대로 공급되는데요. 지난 2월에 59타입 715세대중 500세대를 사전청약으로 공급했고, 이번에는 49타입 590세대입니다.

 고덕강일 3단지는 SH 김헌동 사장이 공략으로 내세웠던 반값아파트입니다. 당시에도 정말 반값이냐? 하는 논란이 아래와 기사와 같이 있었지만, 결국은 높은 경쟁률과 당첨커트라인으로 화제가 되었습니다. 아래 다시 한번 확인해보겠습니다. 고덕강일 3단지는 유초중학교가 모두 가깝고, 한강변과 가까운 단지입니다. 이용할 수 있는 지하철은 가깝지 않지만, 추후 9호선 신강일역이 예정되어 있습니다. 그래도, 단지와는 거리가 있어, 자차이동이 더 수월해보입니다. 동작구 수방사 사전청약과도 중복청약이 가능하고, 수도권거주자도 지원가능하고, 청년특공이 있다는 점이 이번 청약의 특징인데요. 리뷰를 통해서 알아보도록 하겠습니다.

반값? 반쪽?…토지임대부 아파트 "비싸" "적정" - 파이낸셜뉴스 (fnnews.com)

반값? 반쪽?…토지임대부 아파트 "비싸" "적정"

모집공고

고덕강일지구3단지 토지임대부분양주택 2차 사전예약.pdf

4.65MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

<일반공급>

- 서울특별시 및 수도권(경기도 인천광역시)지역에 거주하는 무주택세대원

- 지역우선 : 서울특별시(50%), 수도권(50%) 우선공급

- 소득 100% 이하

- 자산 3.79억 이하

* 본 청약일(2026년 8월)까지 거주요건 채운다면, 서울 거주자로 지원가능

* 단, 모집공고일 기준으로 서울거주자여야, 서울2년이상 거주자로 지원가능

- 우선공급(80%) : 무주택기간 3년+청약통장납입액 많은 순

- 잔여공급(20%) : 신청자격충족자+우선공급 낙첨자, 추첨제

<특별공급>

(1) 신혼부부 : 소득 130%, 자산 3.79억

- 신혼부부+예비신혼+한부모가족
- 통장 6개월 이상

- 우선공급(30%) 가점 만점(9점)기준 : 소득 70%(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)

- 잔여공급(70%) 가점 만점(12점)기준 : 자녀 3명(3점)+무주택 3년(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)

* 소득 70% (3인이하)= 455만원이하(맞벌이는 520만원이하)

(2) 청년 : 소득 140%, 자산 2.89억(부모 10.83억)이하

- 만 19세~39세 이하 미혼

- 5년이상 소득세 납입

- 우선공급(30%) 가점 만점(9점)기준 : 소득 70%(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)

- 잔여공급(70%) 가점 만점(12점)기준 : 우선공급기준(9점)+소득세납부 5년(3점)

* 소득 70% = 234만원이하

(3) 생애최초 : 소득 130%, 자산 3.79억

- 통장 12개월이상(선납금 600만원이상)

- 5년이상 소득세 납입

- 미혼 1인가구 지원 불가(혼인이거나 미혼자녀 있어야 가능)

- 우선공급(70%) 가점 만점(9점)기준 : 소득 70%(3점)+서울거주 2년(3점)+통장 24회(3점)

- 잔여공급(30%) 가점 기준 : 없음

* 소득 70% = 455만원이하(맞벌이는 520만원이하)

공고일 기준 서울 거주만 하면 된다

 

가구원이 2명이다? 3인기준으로 계산(1/n 아닙니다^^)

청약일정

- 모집공고 : 6월 13일

- 청약접수(특별공급) : 6월 26일~27일

- 청약접수(일반공급) : 6월 28일~29일
- 당첨자 발표 : 7월 12일
- 계약일 : 추후 홈페이지 안내

- 본청약예정일 : 2026년 8월(90% 완공시점)

- 입주예정일 : 2027년 3월

청약방법

SH 인터넷청약시스템 접속

청약홈 >청약정보>공고및공지>주택분양 (i-sh.co.kr)

청약홈 >청약정보>공고및공지>주택분양

공급규모 및 분양가

총 1305세대 중 590세대 사전청약

- 49A타입(590세대) : 3.14억/35만원

- 일반공급 추첨제 물량 : 24세대

이번 사전청약은 49타입만 진행

지난 2월 59타입 사전청약 임대료 참고

 

 

단지배치도 및 평면도

단지배치도

 

 

입지환경

고덕강일 3단지 입지환경

강빛초등학교와 강빛유치원

9호선 신강일역 예정지 : 강일리버파크 3단지와 6단지가 초역세권이 된다

 

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 임대료
- 강동리버스트 4단지  49㎡ 호가 : 6.2억(4층/24층)~

- 고덕강일 3단지 49㎡ 분양가 : 3.14억/35만원
- 강동리버스트 4단지(2020년 8월 준공, 1239세대)는 단지와 인접하고 소형평형으로 구성된 단지입니다. 세대수 차이만 있고, 준공되는 시점에서 연식차이는 8년이 예상됩니다. 이를 감안한 비교가치는 7.04억입니다.

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 3년 예상

본 청약당시의 법령 적용

4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 5년 예상
6. 중도금 대출 : 없음 예상

7. 1차 사전청약(59타입) 경쟁률과 당첨커트라인

고덕강일 3단지 경쟁률

고덕강일 3단지 당첨커트라인

8. 최종 의견 

고덕강일 3단지의 안전마진 계산은 지난 59타입 리뷰를 참고(아래 링크)하여주시기 바랍니다. 지난 리뷰와 달리, 투과지역에서 비규제지역으로 변경되고, 거주의무와 전매제한 부분에서 변화가 생겼습니다. 실거주의무만 풀린다면, 바로 전매가 가능하므로, 오히려 안전마진이 늘어나게 됩니다. 납부해야하는 토지임대료가 줄어들기 때문인데요. 1차 리뷰에서도 언급드렸듯이 토지임대부 주택은 감가상각이 그대로 반영되기 때문에 전매제한 해제시 바로 매도하는 것이 유리합니다. 게다가, 정부와 수익을 나눠야하는 구조이기 때문에 오래 보유할 이유가 없습니다.

이번 분양에서 눈여겨볼 점은 동작구 수방사와 마찬가지로 일반공급에 추첨제 물량이 있다는 점입니다. 20%는 청약납입금액과 상관없이 추첨제로 공급됩니다. 약 24세대로 동작구 수방사의 15세대보다 많습니다. 그리고, 1인가구 생애최초는 불가능하지만, 청년특공으로 지원이 가능합니다. 주의할 점은 소득기준이 3인이하에서 1인으로 적용됨(소득기준 70%가 234만원 해당)에 따라 생애최초 특공보다 불리하다는 점입니다. 게다가, 부모의 자산도 보기때문에 고려해야할 점이 많다는 것입니다. 하지만, 88세대가 배정되는 만큼, 자격요건이 되는 지 꼭 확인하시기 바랍니다.

1차 사전청약에서 살펴보았듯이, 우선공급가점 만점(9점)이어야 당첨이 가능합니다. 지역우선이 서울 50%+수도권 50%이지만, 실질적으로는 서울거주 2년이상이어야 당첨이 가능합니다. 무주택 3년이상이고, 청약통장도 24회이상 납부하지 않았다면, 지원하는 것은 시간 낭비입니다. 청약조건별 우선공급 만점기준을 '청약자격'에서 꼼꼼하게 정리해두었으니, 확인하시기 바랍니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

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주의사항

1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.

2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.

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