2.27 청약! 고덕강일 3단지 분양가, 평면도, 중도금대출

2.27 청약! 고덕강일 3단지 분양가, 평면도, 중도금대출

2.27 청약! 고덕강일 3단지 분양가, 평면도, 중도금대출

안녕하세요, 부리남입니다.

오늘은 고덕강일 3단지 청약 정보를 살펴보겠습니다. 고덕강일 3단지는 서울특별시 강동구 강일동 174 일원에 위치합니다. 고덕강일 3단지는 17개동, 총 715세대 규모입니다. 이중 500세대를 사전청약 방식으로 공급합니다.

 고덕강일 3단지는 SH 김헌동 사장이 공략으로 내세웠던 반값아파트입니다. 하지만, 꼼꼼히 살펴보면, 절대 그렇지 않은데요. 그 문제점은 아래 기사와 본문의 하단에서 다시 다루어보도록 하겠습니다. 고덕강일 3단지는 유초중학교가 모두 가깝고, 한강변과 가까운 단지입니다. 이용할 수 있는 지하철은 가깝지 않지만, 추후 9호선 신강일역이 예정되어 있습니다. 그래도, 단지와는 거리가 있어, 자차이동이 더 수월해보입니다. 그럼, 리뷰를 시작합니다.

반값? 반쪽?…토지임대부 아파트 "비싸" "적정" - 파이낸셜뉴스 (fnnews.com)

반값? 반쪽?…토지임대부 아파트 "비싸" "적정"

모집공고

고덕강일 3단지 사전예약 토지임대부 분양주택 입주자모집공고문.pdf

4.56MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 서울특별시 및 수도권(경기도 인천광역시)지역에 거주하는 무주택세대주

- 24회 이상 청약통장 납입

- 지역우선 : 서울 2년이상 거주(50%), 수도권(50%) 우선공급

- 소득 100% 이하

- 자산 3.4억 이하

* 본 청약일(2026년 8월)까지 거주요건 채운다면, 서울 거주자로 지원가능

* 단, 모집공고일 기준으로 서울거주자여야, 서울2년이상 거주자로 지원가능

- 특별공급

(1) 신혼부부 : 소득 130%, 자산 3.4억

(2) 청년 : 소득 140%, 자산 2.6억

(3) 생애최초 : 소득 130%, 자산 3.4억

- 당첨자선정(일반공급) : 무주택기간+청약통장납입액 많은 순

청약일정

- 모집공고 : 12월 30일

- 청약접수(특별공급) : 2월 27일~28일

- 청약접수(일반공급) : 3월 2일~3일
- 당첨자 발표 : 3월 23일
- 계약일 : 2월 6일~10일

- 본청약예정일 : 2026년 8월(90% 완공시점)

- 입주예정일 : 2027년 3월

청약방법

SH 인터넷청약시스템 접속

https://www.i-sh.co.kr/app/index.do

SH 인터넷청약시스템

공급규모 및 분양가

총 715세대 중 500세대 사전예약

- 59A타입(500세대) : 3.55억/40.1만원

 

 

단지배치도 및 평면도

 

 

입지환경

고덕강일 3단지 입지환경

 

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 강동리버스트 4단지  59㎡ 호가 : 8.0억(저/18층)~

- 고덕강일 3단지 59㎡ 분양가 : 3.55억/40.1만원
- 강동리버스트 4단지(2020년 8월 준공, 1239세대)는 단지와 인접하고 소형평형으로 구성된 단지입니다. 세대수 차이만 있고, 준공되는 시점에서 연식차이는 8년이 예상됩니다. 이를 감안한 비교가치는 8.68억입니다.

2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 10년 예상

4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 5년 예상
6. 중도금 대출 : 없음 예상

7. 최종 의견 

고덕강일 3단지의 안전마진은 토지임대료를 감안하여 계산이 필요합니다. 월 40만원이지만, 2년마다 평균지가상승률만큼 증액예정입니다. 전매를 10년후에 한다면, 총 4번 증액이되어 10년동안 총 납입액은 5690만원을 예상합니다. 결국, 총 분양가는 4.01억입니다. 하지만, 건물만 매도한다는 점에서 다시 감안해야할 점들이 있습니다. 토지와 달리 건물은 감가상각이 됩니다. 즉, 위의 비교단지인 강동리버스트 4단지의 비교가치에서 토지부분을 발라내고 계산이 필요합니다. 하지만, 감정평가사가 아닌 이상 개별성이 있는 단지에서 토지와 땅의 가치를 나누기란 쉽지 않습니다.

쉬운 방법으로 넘어갑니다. LH서초5단지는 대표적인 토지임대부주택입니다. 2011년 전용84타입 분양가는 2.04억이었습니다. 현재는 84타입 호가 12억을 보이고 있습니다. 인접한 LH서초 4단지 59타입의 호가는 11.5억입니다. 같은 방법으로 강동리버스트 4단지를 기준으로 안전마진을 구해봅니다. 전매가능한 2038년의 비교가치는 8.02억으로 안전마진은 4.01억입니다.16년동안 기대수익이 4.01억입니다. 게다가 정부에 다시 매도해야하고, 30%가 떼입니다. 투자가치로는 좋다고 할 수 없습니다. 실거주로는 괜찮을까요? 59타입으로 보장된 40년을 살기는 쉽지 않습니다. 게다가 2년마다 토지가격이 상승하고, 임대료 역시 늘어납니다. 점점 가난해지는 길입니다. 더 큰 문제는 토지임대부라서 재건축가능성이 요원하다는 것입니다. 대표적으로 용산의 중산시범단지를 볼 수 있습니다(아래 기사참고). 토지매입비용이 상당하기 때문에 분담금이 커서 진행이 쉽지 않습니다.

가장 좋은 방법은 10년 전매제한이 풀리고 매도하고 나오는 것입니다. 그 이상의 수익을 기대하기 어렵고, 실거주의 가치 역시 거주의무 5년가 지나면 부족해보입니다. 토지임대부주택뿐만 아니라 임대주택의 문제는 노후화되었을 때의 문제입니다. 국가에서 주도하여 재건축을 하지 않는다면, 너무 늦기전에 임대에서 매입으로 전환해야 할 것입니다. 대부분 소형으로 공급되었다는 점에서 재건축이 쉽지는 않겠지만, 그나마 용적률이 낮다는 점에서 희망은 있습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

강동리버스트4단지 표제부 : LH씨리얼에서 확인할 수 있다

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1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.

2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.

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