6.19-20 분양전환 공공임대! 과천 지식정보타운 S7 평면도, 대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 과천 지식정보타운 S7(과천그랑레브데시앙) 분양전환 공공임대 정보를 알아보겠습니다. 과천 지식정보타운 S7(과천그랑레브데시앙)은 경기도 과천시 갈현동 S7블록에 위치합니다. 과천 지식정보타운 S7은 최고 20층, 7개동, 총 472세대 규모입니다. 이중 24세대를 분양전환 공공임대로 공급합니다.
과천 지식정보타운 S7(과천그랑레브데시앙)은 신혼희망타운 무순위 청약으로도 소개드린 적이 있었는데요. 작은 평형도 그렇고, 신혼부부만 지원이 가능하다보니, 아쉬움이 많았던 곳입니다. 하지만, 이번 분양전환 공공임대는 84타입으로 공급됩니다. 입지나 호재는 이미 모두가 알고 있고, 저렴한 임대료로 내집처럼 10년간 거주하다가 추후에 분양받을 수 있습니다.
과천 그랑레브 데시앙은 초등학교와 신설될 4호선 과천지식정보타운역과 가깝습니다. 호갱노노를 통해서 살펴본 단지 외부 역시 여느 공공분양과 달리 고급스럽습니다. 이런 곳에는 비록 임대더라도 살만할 것 같은데요? 공공임대인만큼, 청약자격이 까다로운 편입니다. 그럼, 리뷰 시작합니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
<일반공급>
- 과천시 및 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)지역에 거주하는 무주택세대원
- 우선공급 : 과천 1년이상 30%, 경기도 6개월 이상 20%, 기타 50%
- 청약통장 12개월 이상
- 소득 요건 적용X
- 자산 : 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
- 당첨자선정(일반공급) : 무주택기간+청약통장납입액 많은 순
- 100% 순차제(통장납입액 많은순)
- 분양전환까지 무주택유지
<특별공급>
(1) 다자녀 : 통장6개월, 소득 120%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
(2) 신혼부부 : 통장6개월, 소득 100%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
(3) 생애최초 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 100%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
(4) 노부모 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 120%, 부동산 2.15억/자동차 3680만원 이하
자산확인방법(토지 기준)
(토지, 오피스텔, 상가 등 보유시 조회해볼 것)
부동산공시가격 알리미
www.realtyprice.kr
소득확인방법(직장인 기준)
국민건강보험
www.nhis.or.kr
청약일정
- 모집공고 : 6월 8일
- 청약접수 : 6월 19일(특공)/20일(일반공급)
- 당첨자 발표 : 6월 29일
- 계약일 : 9월 13일
- 준공일 : 2023년 6월
- 입주예정일 : 계약후 60일이내
청약방법
LH청약센터
apply.lh.or.kr
공급규모 및 임대료
총 472세대 중 24세대
- 임대기간 : 10년
- 84A타입(1세대) : 1.24억 / 월89만원
- 84B타입(17세대) : 1.24억 / 월90만원
- 84T타입(6세대) : 1.16억 / 월85만원
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 과천 래미안슈르 84㎡ 호가 : 13.5억~(1/20층)
- 과천 지식정보타운 S7 84㎡ 임대료 : 1.24억 / 월 90만원
- 과천 래미안슈르(2008년 준공, 2899세대)는 과천지식정보타운이 전매제한으로 묶여있어, 비교단지로 자주 잡는 단지입니다. 입지와 세대수, 연식차이모두 큽니다. 이를 감안한 비교가치는 17.24억입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 적용
3. 임대기간 : 10년
4. 재당첨제한(당첨자발표일 기준) : 5년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 5년
6. 중도금대출 : 없음
7. 최종의견
과천 지식정보타운 S7(그랑레브 데시앙)은 10년후 임대분양단지입니다. 임대이기 때문에, 그리고 세대원 전원 무주택기간을 유지해야하기 때문에 안전마진을 구하는 방법은 어렵습니다. 그리고, 분양전환가격은 판교의 사례를 감안하면, 분양전환당시 감정가액을 기준으로 하고 있습니다. 전환률이 90%에 달했다는데요. 이 경우, 수익은 10%라고 잡아야겠죠? 결국, 비교는 이 10%와 10년동안 임대료를 해보면 되겠습니다.
우선, 예상수익입니다. 23년 기준 비교가치는 17.2억입니다. 이후 10년간, 상승장과 하락장을 모두 맞았을 때, 최대한 보수적으로 연평균 1%의 상승이 있었다고 감안하면, 19억입니다. 위에서 수익을 10%로 잡았으니, 1.9억이 예상수익이 되겠네요.
자, 10년동안 임대료를 계산해봅니다. 2년마다 재계약이고, 상한인 5%씩 올린다고 감안하고, 보증금과 월임대료를 별도로 계산합니다. 각각 1.5억/109만원입니다. 최종적으로 월임대료로만 1.19억입니다. 보증금은 2600만원정도 올라가지만, 돌려받을 돈으로 감안하면, 비교가치는 없습니다.즉, 실질수익은 7100만원입니다. 기회비용이 큽니다. 10년동안 무주택으로 살았는데, 18억에 달하는 주택을 10년후에 분양받는 것도 부담입니다. 물론, 아래 블로그의 사례처럼 LH에서 특별한 조건을 줄 수도 있지만, 10년후 주택의 감가상각도 고려해야합니다. 물론, 광교의 경우, 공공임대 분양전환 수분양자가 낼 돈이 없으니, 투자자가 프리미엄을 주고 매수하는 경우도 있었습니다. 하지만, 이경우에도 기대할 수 있는 수익은 크지 않습니다.변수는 분양전환을 10년이 아니라 조기분양전환하는 경우입니다. 이 경우에는 위의 계산이 틀려집니다. 지불한 월 임대료가 줄어들고, 조금더 저렴한 가격에 분양받을 수 있습니다. 모집공고에도 조기분양전환에 대해서 언급하고 있어 전혀 기대할 수 없는 것은 아닙니다.다소 부정적인 의견을 드렸지만, 청약자격이 된다면 지원하셔야할 곳은 맞습니다. 10년동안 적은 거주비용으로 질좋은 거주를 누리는 것은 가치를 메길 수 없기 때문입니다. 하지만, 큰 수익을 기대하시는 분들에게는 기회비용이 크다는 것을 한번더 언지드립니다. 오늘도 부리남이었습니다.
판교 분양전환 당사자가 말하는 10년공공임대의.. : 네이버블로그 (naver.com)
판교 분양전환 당사자가 말하는 10년공공임대의 문제점과 장점(feat. 투자 마인드가 있어야)
안녕하세요? 리치로드입니다. 조금 부담스런 내용도 있어서 이 글을 쓸까 말까 고민하다가... 써보기로 합...
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