12.6 청약! 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 분양가, 평면도 미리보기

12.6 청약! 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 분양가, 평면도 미리보기

12.6 청약! 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 분양가, 평면도 미리보기

안녕하세요, 부리남입니다.

오늘은 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 청약 정보를 미리 살펴보겠습니다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 서울특별시 강동구 둔촌1동 170-1번지 일원에 위치합니다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 최고 35층, 85개 동, 총 12,032세대 규모입니다. 둔촌주공 재건축사업으로 일반공급은 4786세대입니다. 논란의 둔촌주공을 드디어 다룰 수 있는 날이 왔습니다. 아직 홈페이지도 없고, 서울 정비사업 정보몽땅, 블로그, 커뮤니티, 기사의 내용을 종합해봅니다. 그럼, 리뷰 시작합니다.

"일반분양자가 호구냐" 비판 나온 둔촌주공, 분양가 얼마기에 - 머니투데이 (mt.co.kr)

"일반분양자가 호구냐" 비판 나온 둔촌주공, 분양가 얼마기에 - 머니투데이

모집공고(추후 업데이트)

 

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 서울특별시 거주자 및 수도권(서울특별시, 경기도)지역에 거주자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 서울특별시에 연속 2년 이상 계속 거주자 우선공급

- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것
- 세대주일 것
- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것
- 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것

- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (100%) 적용

- 전용면적 85㎡ 초과 : 가점제 (50%) 및 추첨제(50%) 적용

청약일정

- 모집공고 : 11월 25일

- 청약접수 : 12월 6일
- 당첨자 발표 : 12월 15일
- 계약일 : 미정

- 입주예정일 : 미정

청약방법

청약홈

https://www.applyhome.co.kr/

한국부동산원 주택청약

공급규모 및 분양가(추후 업데이트)

총 12,032세대 중 4786세대 일반분양

- 29타입(10세대) : 5.36억

- 39타입(1150세대) : 6.89억

- 49타입(901세대) : 8.42억

- 59타입(1488세대) : 9.57억

- 84타입(1237세대) : 13.01억

단지배치도 및 평면도(추후 업데이트)

확대해서 볼 수 있어요

일반분양타입

 

 

조합원 분양타입(일반분양에서는 볼 수 없어요)

 

 

입지환경

 

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 헬리오시티 84㎡ 호가 : 16.09억~(저층/13층)

- 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 84㎡ 분양가 : 13.01억 예상
- 헬리오시티(2018년 12월 준공, 9510세대)를 비교 단지로 잡았습니다. 송파구와 강동구 차이는 있지만, 서울을 대표하는 대단지로써 두 단지는 앞으로 계속 비교의 대상이 될 것으로 보입니다. 연식차이와 세대수, 비교매물의 층수 등을 감안한 비교가치는 17.75억으로 안전마진은 4.74억입니다.

헬리오시티 84타입 실거래가

둔촌주공 84타입 배정매물 : 총매가 16.6억이다

2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 10년 예상

4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 5년 예상
6. 중도금 대출 : 40%(20% 자납), 이자후불제 예상

7. 최종 의견 

올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 안전마진이 있는 단지입니다. 송파 헬리오시티의 급매와 실거래가의 차이를 다시 한번 살펴보시면 좋을 것 같습니다. 시장이 회복된다면 84타입 20억은 충분히 가능한 단지입니다. 84타입 13.01억으로 중도금대출이 불가능합니다. 후분양단지라서 중도금 비율이 크지는 않겠지만, 거주의무가 있을 경우에는 전세를 주지 못한다는 점도 감안해야합니다. 필요현금을 다시 계산해볼 필요가 있습니다.

규제지역 상관없이 LTV 50%로 단일화되고, 감정평가를 15억을 받는다고 한다면, 7.5억 대출이 가능합니다. 13.01억에 대한 취득세는 4293만원으로 총 필요현금은 5.93억입니다. 물론, 발코니 확장비랑 옵션까지 더하면 6.5억이상은 필요할 것으로 보입니다. 생애최초 LTV80%를 활용하는 것은 어떨까요? 10.40억을 대출받을 수 있을 것이라고 생각하지만, 대출한도는 6억으로 제한되어있습니다. 서민실수요자(무주택자, 1주택자) 대출 LTV70% 적용도 6억한도로 제한됩니다. 결국 현실적으로 필요현금은 8억이상입니다.

6억의 대출을 모두 받기 위한 연봉은 어느정도 되어야할까요? 저보다 먼저 계산해주신 분이 계셔서 아래 기사를 가져와봅니다. 연봉 1.2억이상이어야 합니다. 물론, 금리 7%가정이고, 내년에는 금리가 또 어떻게 될지는 모를 일입니다. 하지만, 아직까지는 7%대로 집단대출이 진행되었다는 사례는 듣지 못하였습니다.

올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 거주의무가 있건 없건, 대단지라서 입주장을 심하게 앓을 곳입니다. 현재는 10억대의 전세인 헬리오시티도 입주장에는 전세 6억대 매물이 나오기하였습니다. 주변 지역에도 영향을 주어 상승장이었던 2019년에도 잠시 쉬어가는 모멘텀을 만들었습니다. 전매제한 10년이 있어서 괜찮지 않겠냐는 얘기도 있지만, 조합원매물은 전매제한이 없습니다. 거주의무도 없습니다. 조합원수만 6151명입니다.

오늘은 평면도와 필요현금 위주로 간단히 다루어보았습니다. 부엌뷰가 나오고, 소형은 복도식이다. 이 가격이 정당한 가 아닌 가는 청약성적이 보여줄 것입니다. 이후에 줍줍에 참여할 지는 내 판단입니다. 서울뿐만 아니라 전국 무순위청약 줍줍이 진행될 것이고, 현금 8억이상을 보유한 무주택자가 기회를 잡을 것입니다. 전매제한이 10년이라는 점을 감안하면, 단기이익보다는 실거주하실 분들에게 추천드립니다. 추후, 모집공고와 청약전략을 가지고 다시 인사드리겠습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

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[둔촌주공 체크리스트]12억짜리 부엌뷰·소형은 복도식 (naver.com)

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함께 부동산을 공부하는 단톡방 문은 매달 2일에 열립니다.

별도 공지없이 12월 2일 비밀번호 해제합니다.

오픈시간은 대체로 04-10시 사이입니다. 00시부터 대기하시지 않으셔도 됩니다.

부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c

사다리

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부의 사다리 :  http://pf.kakao.com/_aAkAb

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매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 지난 하락장에서 고수들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다. (비번 : 1107)
오매기  : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe

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주의사항

1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.

2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.

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