12.6 청약! 장위자이 레디언트 분양가 미리보기

12.6 청약! 장위자이 레디언트 분양가 미리보기

12.6 청약! 장위자이 레디언트 분양가 미리보기

안녕하세요, 부리남입니다.

오늘은 장위자이 레디언트 청약 정보를 미리 살펴보겠습니다. 장위자이 레디언트는 서울특별시 성북구 장위동 62-1번지 일원에 위치합니다. 장위자이 레디언트는 최고 31층, 31개 동, 총 2840세대 규모입니다. 장위4구역 재개발로 일반공급은 1330세대입니다.

장위자이 레디언트는 역세권 대단지 브랜드 아파트로 장위뉴타운의 대장을 노리는 단지입니다. 장위뉴타운은 왕십리와 연결될 동북선과 광운대역세권 개발이 호재입니다. 하지만, 2025년 준공예정이었던 광운대역세권개발은 HDC의 광주아파트 붕괴사고로 멈춰있습니다. 그나마 동북선은 착공을 시작하여 2025년 개통을 목표로 하고 있습니다.

장위자이 레디언트는 둔촌주공 재건축 단지인 올림픽 파크 포레온과 함께 언급되고 있습니다. 고분양가, 같은 날 당첨자 발표. 이왕이면, 올림픽 파크 포레온을 지원한다는 기사제목도 심심치 않게 보이는데요. 분양가와 대출, 필요현금을 알아봅니다.

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성동구, 동북선 도시철도 공사 순항 (siminilbo.co.kr)

성동구, 동북선 도시철도 공사 순항

모집공고(추후 업데이트)

 

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 서울특별시 거주자 및 수도권(서울특별시, 경기도)지역에 거주자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 서울특별시에 연속 2년 이상 계속 거주자 우선공급

- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것
- 세대주일 것
- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것
- 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것

- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (100%) 적용

- 전용면적 85㎡ 초과 : 가점제 (50%) 및 추첨제(50%) 적용

청약일정

- 모집공고 : 11월 25일

- 청약접수 : 12월 6일
- 당첨자 발표 : 12월 15일
- 계약일 : 12월 26일~29일

- 입주예정일 : 2025년 3월

청약방법

청약홈

https://www.applyhome.co.kr/

한국부동산원 주택청약

공급규모 및 분양가(추후 업데이트)

총 2840세대 중 1330세대 일반분양

- 49B타입(54세대) : 미정

- 49C타입(21세대) : 미정

- 49D타입(30세대) : 미정

- 49E타입(17세대) : 미정

- 59A타입(72세대) : 미정

- 59B타입(120세대) : 미정

- 59C타입(27세대) : 미정

- 59D타입(17세대) : 미정

- 59E타입(30세대) : 미정

- 72A타입(354세대) : 미정

- 84A타입(273세대) : 미정

- 84B타입(22세대) : 미정

- 84D타입(189세대) : 미정

- 84E타입(1세대) : 미정

- 84F타입(88세대) : 미정

- 97타입(15세대) : 미정

* 예상분양가 (평단분양가 2834만원 확정)

- 49타입 : 6.11억

- 59타입 : 7.36억

- 72타입 : 8.50억

- 84타입 : 9.63억

- 97타입 : 12.10억

단지배치도 및 평면도(추후 업데이트)

 

입지환경

돌곶이역(302m), 장위초등학교(597m) : 단지 중심부에서 찍어서 그렇지 역이랑 가까운 것은 맞다

지금은 어수선하지만, 정비되고 나면 깔끔해질 장위초등학교

돌곶이역 : 위로 전신주가 인상적이다

논란의 삼익아파트 : 단지주변으로 진입로가 남아있다

 

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 래미안장위퍼스트하이 84㎡ 호가 : 9.3억(3층/20층)~

- 장위자이 레디언트 84㎡ 분양가 : 9.63억 예상
- 래미안장위퍼스트하이(2020년 11월 준공, 1562세대)를 비교 단지로 잡았습니다. 다른 블로그나 영상, 기사에서는 비교단지를 주로 래미안장위포레카운티를 잡지만, 세대수나 상품성을 따지만, 퍼스트하이와 비교하는 것이 맞습니다. 장위 4구역은 역세권인반면, 초등학교는 퍼스트하이가 가깝습니다. 세대수와 연식차이, 역세권이라는 점에서 장위뉴타운의 대장은 장위자이 레디언트가 차지할 것으로 보이는데요. 비교가치는 10.75억으로 안전마진은 1.12억으로 예상됩니다. 

2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 소유권이전등기 예상

4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 2년 예상
6. 중도금 대출 : 40%(20% 자납), 이자후불제 예상

7. 최종 의견 

장위자이 레디언트는 안전마진이 1억대입니다. 계약금 20%면, 2억대의 돈을 내고, 3년의 준공기간을 거쳐서 1억 버는거니. 나쁘지 않다고 할 사람도 있겠습니다. 하지만, 옛날 생각하면, 배가 아프죠. 옛날에는 6억대 분양가에 못해도 안전마진은 4억이었으니까요. 하지만, 그 시절은 오기 어렵습니다.

공사비는 더 내려갈 일이 없고, 분양가는 계속 오릅니다. 받아줄 수요가 없다면, 사업이 멈추겠죠? 그럼 공급이 부족하다고 시세가 오릅니다. 시세가 오르면, 다시 분양가가 저렴해보이고, 수요가 몰리고, 공급이 시작됩니다. 이것의 반복을 우리는 경험해왔지만, 항상 다시 잊습니다.

장위자이 레디언트의 청약을 추천드리지 않습니다. 투자관점에서는요. 하지만, 실거주하실 분들에게는 고려해보시라고 말씀드리고 싶습니다. 논란의 한화포레나 미아 84타입의 분양가는 11.5억이었습니다. 미아보다는 장위뉴타운이 더 낫습니다. 게다가 장위뉴타운의 대장인 곳이고 세대수도 많고, 84타입도 많이 나왔습니다.

분양가가 올라가면서, 요새 관심은 필요현금입니다. 중도금대출은 12억 상향이 적용되니, 97타입의 분양가를 조금 조정한다면, 모든 타입이 중도금대출이 가능할 것으로 보입니다. 계약금은 발코니 확장비 포함 2억초반이 필요합니다. 잔금대출시 생애최초 LTV 80%, 실수요자 LTV 70%의 경우로 나눠서 필요현금을 계산해봅니다.  준공시 감정평가는 12억선으로 받을 수 있을 것으로 보입니다. 이를 적용하면 생애최초 LTV80%, 실수요자 LTV70% 모두 최대사한 6억까지 받을 수 있을 것으로 보입니다. 즉, 필요현금은 3.63억에, 취득세 3천만원, 발코니 및 옵션비용이 추가되겠습니다.

이 가격이면, 올림픽파크 포레온을 청약한다고 합니다. 하지만, 올림픽파크 포레온 84타입 지원시 필요현금은 8억이었습니다. 좋은 것은 알지만, 현금이 부족하다면, 선택지는 많지 않습니다. 마침, 당첨자발표일이 같아서 포레온과 레디언트 중 1곳만 지원이 가능합니다. 많은 사람들은 포레온을 선택하겠죠? 그래서 레디언트 당첨은 어렵지 않아보입니다.

이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

분양 홈페이지

장위자이 레디언트

자이

장위자이 레디언트 분석영상

장위자이 레디언트 분석영상2

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별도 공지없이 12월 2일 비밀번호 해제합니다.

오픈시간은 대체로 04-10시 사이입니다. 00시부터 대기하시지 않으셔도 됩니다.

부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c

사다리

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1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.

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