2022년 상반기 가점여지도(마지막)
안녕하세요, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다.
2021년 2월 시작으로 청약요약, 줍줍요약으로 부동산스터디, 아름다운 내 집 갖기 카페를 통해서 인사드렸습니다. 단톡방으로는 찰리파커님의 전국 노래 자랑과 참시방장님의 부참시를 통해서 정보를 나누었는데요. 주변 아파트의 연식차이, 교통, 학교와의 거리, 세대수 차이, 브랜드 및 상품성 차이등의 기준으로 안전마진을 구했었습니다. 하지만, 그 다음이 문제였습니다. 청약시장이 뜨겁다보니, 그동안 부동산 전문가와 유튜버, 블로거를 통해서 익힌 청약전략이 무효해졌습니다. 지금도 전문가가 아닌 부리남으로써는 특별한 답을 제시해드리지는 못합니다. 대신, 고민의 결과를 살짝 전해드리고자합니다.
가점여지도는 왜?
희망고문으로 청약만 바라보실 분들에게는 빠른 의사결정을 할 수 있도록
당첨가점으로부터 얼마 안남은 분들에게는 섣부르게 통장을 포기하지 않도록
2022년 가점여지도를 시작합니다.
데이터는 어디서?
● 청약의 특성상, 해당되는 데이터는 모두 뺐습니다.
- 세대수가 적은 평형은 경쟁률이 너무 높게 나옵니다.
- 너무 작은 평형은 경쟁률이 너무 낮게 나옵니다.
- 미달 난 곳은 당첨가점과 경쟁률이 나오지 않습니다.
- 오피스텔, 민간임대, 도시형생활주택 등은 모집방식이 다릅니다.
● 대신, 청약홈의 아파트 84타입 또는 기준타입으로 최저 당첨가점, 최고 경쟁률을 계산합니다.
- 매주 단위로 당첨자발표일을 조회하여 최신 정보를 업데이트합니다.
- 아직 청약이 없었던 지역은 흰색으로 표시합니다.
- 지난 주보다 가점 또는 경쟁률이 높아진 지역은 빨간색으로 표시합니다.
- 지난 주보다 가점 또는 경쟁률이 낮아진 지역은 파란색으로 표시합니다.
● 시세 지도와 달리 청약 지도는 달라야 합니다.
- 청약은 행정구역이 해당구가 아니라 해당 시부터 입니다.
- 매매지도는 해당구로 되어있는데요. 가점여지도는 모두 빼고 시별로, 도별로 정리합니다.
● 6월 4주차 업데이트 지역 및 단지
- 마전 양우 내안애 퍼스트힐
- 울진역 센트럴 두산위브
- 현대 프라힐스 소사역 더프라임
- 주영 더 팰리스 지븐
- 음성 푸르지오 센터피크
- 사직 하늘채 리센티아
- 힐스테이트 불로 포레스트
가점여지도(6월 4주)
활용방법
● 최저 당첨가점 지표
가점이 낮으신 분들은 당첨가능성이 있는 지역을 공략하시기 바랍니다. 당첨가능성이 희박한 곳에서 희망고문으로 지원을 계속하지 않으셨으면 좋겠습니다. 대신, 당첨가능성이 있는 곳으로 이사하는 방법도 있습니다.
가점이 높으신 분들은 최저가점을 참고해서 하향지원을 하기보다는 본인에게 맞는 곳으로 지원하시기를 추천드립니다. 또는 연간채워지는 거주기간, 무주택기간 점수를 참고하여 지원시기를 조절하시는 방법도 있습니다.
● 다음주 청약일정
● 지지난주 예상커트라인 vs 실제커트라인(결과 공개)
- 마전 양우 내안애 퍼스트힐 : 42점 이하 vs 30점
- 울진역 센트럴 두산위브 : 35점 이상 vs 29점
- 현대 프라힐스 소사역 더프라임 : 34점 이상 vs 25점
- 주영 더 팰리스 지븐 : 48점 이하 vs 34점
● 지난주 예상커트라인 vs 실제커트라인
- 사직하늘채 리센티아 : 37점 이상
- 청주 SK VIEW 자이 : 39점 이상
- 힐스테이트 불로 포레스트 : 42점 이하
● 다음주 예상커트라인
- 구미 원호 자이 더 포레 : 44점 이하
- 더 퍼스트 시티 송도 : 42점 이하
- 삼구트리니엔 시그니처 : 37점 이하
- 신독산 솔라힐 뉴포레 : 52점 이하
- 아산배방 라온프라이빗 : 41점 이하
- 양평 공흥3 휴먼빌 아틀리에 : 37점 이하
- 의정부역 파밀리에 1차 : 33점 이하
- 장흥역 경남 아너스빌 북한산뷰 : 미달
- 하동 본아르떼 : 미달
- 힐스테이트 탑석 : 33점 이상
● 최고 경쟁률 지표
비규제지역을 투자하실 분들은 모르는 지역의 흐름을 파악하시면 좋을 것 같습니다. 가점이 낮으신 분들은 지역단위로 나누었을 때 기회가 있는 곳을 찾을 수 있습니다. 같은 충청남도이지만, 천안과 당진의 경쟁률은 다릅니다. 가점이 높으신 분들은 상향지원을 할 때, 경쟁률이 상대적으로 낮은 곳을 찾는다면 기회를 찾을 수 있을 것입니다.
● 노랑, 파란색, 빨간색
전체적인 청약 시장 흐름을 파악하시면 좋을 것 같습니다. 그동안 지속되었던 청약규제와 규제지역지정에 더해서, 2022년부터 모집공고를 내는 단지들은 잔금대출에 DSR이 적용됩니다. 입주시기에 잔금대출 한도가 본인소득에 맞춰서 줄어들 수 있다는 것을 염두해야하겠습니다. 이런 점때문에 2022년 청약시장은 녹녹치 않아보입니다. 함께 그 흐름을 쫓아보겠습니다.
가점여지도를 마칩니다
2022년 큰 뜻을 가지고, 지금까지 없었던 당첨가점과 경쟁률을 기반으로한 지역별 지도를 만들어 보았습니다. 하지만, 만드는 것에 그치지 않고 예측하는 과정에서 한계를 느끼게 되었습니다.
첫번째, 미분양지역은 반영이 어렵다. 대구가 대표적입니다. 6개월간 대구 청약이 있었지만, 청약홈에서는 '미달'이라는 것 외에는 의미있는 데이터를 추출하기 어려웠습니다. 지역별로 종종 미달단지도 있었지만, 이를 평균으로 잡으면 데이터에 오류가 있었습니다.
두번째, 청약은 지역별보다는 단지별 개별성이 있었습니다. 같은 지역이더라도 단지규모, 입지, 분양가에 따라서 경쟁률과 가점이 달랐습니다. 지역이라는 틀로 묶기에는 한계가 있었습니다.
세번째, 추출된 데이터로 당첨가점을 예상하는데에는 한계가 있었습니다. 위의 이유와 마찬가지로 개별성이 있기때문에 단지의 안전마진이나 입지를 분석하지 않고는 가점여지도만 가지고는 UP&DOWN도 기준을 잡기는 어려웠습니다. 실효성있는 데이터를 만들겠다는 처음의 취지에 부합하지 않는다는 것을 느꼈습니다.
하지만, 한계만 있는 것은 아니었습니다. 지난 6개월간 얻은 데이터를 기반으로 몇가지 느낀 점을 나누어봅니다.
첫번째, 지방이라고 당첨가점이 낮거나, 경쟁률이 낮지 않다는 것입니다. '당해지역' 개념이 생기면서, 지역별 개별성이 존재한다는 것을 느꼈습니다. 결국, 좋은 단지는 당해지역에서 소화가 되고, 커트라인은 수도권 못지 않았습니다.
두번째, 결국 안전마진이다. 분양가가 급격하게 높아진 수도권의 경쟁률과 당첨가점은 시간이 지날 수록 떨어졌습니다. 반면 대단지로 저렴하게 분양했던 지방시장은 인기가 많았습니다.
세번째, 민간분양의 위기. 분양가상한제가 걸린 재개발, 재건축단지 또는 민간사전청약이 아니고서는 공공분양의 경쟁률과 차이가 컸습니다. 앞으로 수도권이더라도 기회는 올 것으로 보입니다. 물론, 그만큼 분양가는 올라갈 것입니다.
구글에는 실폐사례를 공유하는 사이트가 있다고 합니다. 본인의 실폐사례를 공유하므로써, 다음 도전자들의 성공을 돕습니다. 저는 실패했습니다. 하지만, 다음 도전자는 성공하기를 빌겠습니다. 가점여지도 포멧을 공유합니다.
단톡방 및 채널 안내
함께 부동산을 공부하는 단톡방 문은 매달 2일에 열립니다.
별도 공지없이 7월 2일 비밀번호 해제합니다.
오픈시간은 대체로 04-10시 사이입니다. 00시부터 대기하시지 않으셔도 됩니다.
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