12.3 청약! 아크로 리츠카운티 미리보기

12.3 청약! 아크로 리츠카운티 미리보기

12.3 청약! 아크로 리츠카운티 미리보기

안녕하세요, 부리남입니다.

오늘은 아크로 리츠카운티 청약 정보를 미리 살펴보겠습니다. 아크로 리츠카운티는 서울특별시 서초구 방배동 1018-1번지 일원에 위치합니다. 아크로 리츠카운티는 최고 27층, 8개동, 총 707세대 규모입니다. 방배삼익아파트 재건축사업으로 이중 140세대를 일반분양합니다.

아크로 리츠카운티는 디에이치 방배에 이어 하이앤드로 분양하는 단지입니다. 특히, 롯폰기힐스와 두바이 국제금융센터를 설계한 세계적인 건축 디자인 업체 저디가 설계를 맡았다고해서 기대를 모으고 있습니다.

이미 디큐브시티, 스타시티, 메세나폴리스를 선보인 적있다(출처 : JERDE)

하지만, 더 관심을 갖게 되는 것은 이 분때문일 것입니다.

조국 "내 아파트 '3수' 끝 재건축 인가 받아…김웅 노이즈 마케팅 안타까워" - 아시아경제

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대단지도 아니고, 초등학교도 가깝지는 않습니다. 하지만, 매봉재산과 우면산에 둘러쌓인 숲세권이고, 2호선 방배역 역세권으로 강남까지 6분입니다. 예술의 전당도 산책삼아 걸어갈 수 있는 거리에 위치해 강남권에서는 흔치 않은 주거환경을 가지고 있습니다. 그럼, 조금더 알아보겠습니다.

입주자 모집공고(추후 업데이트)

 

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 서울특별시에 2년 이상 계속 거주자 우선공급

- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것

- 세대주일 것

- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것

- 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것

- 전용면적 60㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용

- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 가점제 (70%) 및 추첨제(30%) 적용

- 전용면적 85㎡ : 가점제 (80%) 및 추첨제(20%) 적용

청약일정(추후 업데이트)

- 모집공고 : 11월 21일
- 청약접수 : 12월 3일
- 당첨자 발표 : 미정
- 계약일 : 미정
- 입주예정일 : 2027년 10월 예정

청약방법

청약홈

https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTLttotPblancListView.do#a

공급규모 및 분양가

총 707세대 중 140세대 일반분양

* 계약금 20% 예상

- 44타입(20세대) : 미정

- 59타입(73세대) : 미정

- 75타입(33세대) : 미정

- 84A타입(2세대) : 미정

- 84B타입(10세대) : 미정

- 144타입(2세대) : 미정

단지배치도 및 평면도(추후 업데이트)

철거 전 삼익아파트

 

입지환경

2호선 방배역(407m), 방일초등학교(782m)

방배역 일대

방일초등학교

예술의 전당

예술의 전당

방배동 일대가 다시 전통부촌의 지위를 찾아간다

우면산과 방배근린공원

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 방배그랑자이 84㎡ 호가 : 29.5억(저/20층)

- 아크로 리츠카운티 84㎡ 분양가 : 미정
- 방배그랑자이(2021년 7월 준공, 758세대)를 비교 단지로 잡았습니다. 세대수가 비슷한 신축 브랜드 단지입니다. 연식차이를 감안한 비교가치는 30.3억입니다.

2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가상한제 적용
3. 전매제한 : 3년 예상

4. 재당첨제한 : 10년
5. 거주의무 : 2년 예상
6. 중도금대출 : 50%, 중도금대출이자 직접 납부(이자후불제 아님) 예상

7. 최종 의견 

Part 1 : 안전마진은 8억

아크로 리츠카운티의 예상분양가는 평당 6500만원으로 언급되고 있습니다. 디에이치 방배가 6496만원이었으니, 비슷하네요. 84타입 기준으로 22.1억으로 계산되는데요. 이 경우 안전마진은 8.2억입니다.

Part 2 : 입주시 필요현금

아크로 리츠카운티는 투기과열지역으로 LTV 50%를 적용받아 필요현금은 7.1억+@(취득세, 발코니확장비, 옵션)이 예상됩니다. 물론 DSR을 만족했을 때, 가능합니다.

아크로 리츠카운티는 디에이치 방배와 달리 옆에 방배그랑자이의 시세가 있어, 거주의무 2년이 예상됩니다. 하지만, 규제가 완화되어 준공시 바로 입주할 필요는 없습니다. 3년 유예가 가능한데요. 전세를 맞춘다면, 방배 그랑자이 84타입이 15억부터 시작하는 점을 감안하면, 아크로 리츠카운티의 전세도 15억이 가능할 것으로 보입니다. 자금이 부족하더라도, 충분히 노려볼만합니다.

최근 대출 규제가 강화됨에 따라 아크로 리츠카운티 역시 자금계획에 있어서 주의하셔야 합니다.

먼저, 계약금입니다. 최근 강남권 분양은 계약금 20%가 뉴노멀(New Normal)입니다. 84타입 예상분양가 기준으로 4.4억입니다. 투기과열지역 1억초과 1년이내 신용대출관련해서는 여러차례 주의를 드렸기 때문에 이번에는 간단히 넘어갑니다.

두번째는 스트레스 DSR입니다. 금리 인하되더라도, 스트레스 DSR을 수도권과 비수도권으로 나누어 차등적용하기 때문에 한도 계산 잘 하셔야합니다. 수도권은 1.2%, 비수도권은 0.75%를 적용됩니다. 상대적으로 이자가 저렴한 주기형 금리를 선택하므로써 DSR 한도를 늘릴 수 있는 방법은 남아 있습니다.

마지막으로, 중도금대출이자입니다. 이자 직접 납부 방식이 예상됩니다. 준공까지 한달마다 납부해야하는 이자가 상당할 수 있습니다. 추후 모집공고가 나오면 계산해보도록 하겠습니다.

Part 3 : 청약전략

아크로 리츠카운티에서 주목할 점은 59㎡타입 위주로 공급된다는 점입니다. 투기과열지역의 60타입 이하는 추첨제 비율이 60%입니다. 최근 저희 단톡방 에서도 원펜타스를 추첨제로 당첨되는 사례가 나왔습니다. 포기하지 말고, 지원하셔야 합니다.

추첨제말고는 특별공급뿐입니다. 특히, 신생아우선공급, 늘 강조드리고 있고요. 중복청약은 세대주 요건이 있는 일반공급/노부모부양/생애최초의 경우에는 불가능합니다. 반면, 신혼부부/다자녀가구는 가능합니다. 또, 한가지 가점제로 지원하시는 분들은 부부 청약통장 가입연수도 합산 가능합니다. 아래는 강남권 청약때 마다 업데이트하고 있는 질문과 답변입니다. 모집공고가 나오고, 또 인사드리겠습니다. 오늘도 부리남이었습니다.

자주 받는 질문 및 답

1.부부가 각각 신용대출 9900만원 받아서 계약금 준비하는건 괜찮을까요?

- 각각 1억이하는 가능합니다.

2. 생초 특공을 와이프가 쓰고 (세대원), 제가 (세대주) 일반분양 같이 써도 문제가 없을까요? (수정 : 2024.9.21)

- 특공은 세대주 요건이 있는 노부모특공을 제외하고 부부 중복청약이 가능합니다. 즉, 특공에서 2번, 일반분양(세대주 요건 있음)에서 1번, 총 3번의 기회가 있습니다. 디에이치 방배때 잘못 답변 드린 내용이 반복되었습니다ㅠ 노부모특공 외에도 생애최초 역시 세대주 요건이 있습니다. 즉, 생애최초를 쓴다면, 특공 1번, 일반공급 1번, 총 2번의 기회가 맞다고 정정합니다. 혼동을 드려 죄송합니다.

3. 1주택자의 경우도 중도금 대출 받을수 있나요? 얼마까지 나오나요?

- 중도금대출은 주택수, DSR, 15억초과 상관없이 중도금 60% 중 50%를 받을 수 있습니다.

4. 지금 가지고 있는 집 주택담보대출 받아서 계약금 마련해 내고 그 이후로는 50프로 중도금 대출 받을 수 있는거죠?

- 보유주택으로 주담대 실행하면, 생활안정자금 대출이라 추가 주택 매수 금지에 걸려요. 분양권도 주택수 포함이라 계약하는 순간 자금 회수에 걸리실 겁니다. 다른 방법을 찾으셔야할 것 같습니다;

5. 혼인신고 전이라 남편 세대주, 아내 동거인인데요, 이럴경우 님편과 저는 특공에 중복청약 안되는걸까요?

- 개정된 청약제도의 중복청약은 부부기준으로만 허용되어 있습니다. 즉, 동거인 신분에서는 세대원이므로 특별공급에서 중복청약은 불가능합니다.

6. 경기도 1주택자는 추첨제에서 지역우선제도에 밀려 당첨 가능성이 제로 수준이 맞을까요?

- 추첨제도 지역우선이 적용됩니다. 당해지역에서 마감될 가능성이 높으므로, 가능성은 없어보입니다.

7.저도 신용대출 한도를 1억원 받았는데요. 사용하지는 않고 있습니다. 무주택자인데요... 청약에 성공하면 일부 사용예정인데, 1억원이 안 되게 사용하면 되나요? 아니면 한도가 1억이 안되게 해야 하는지 궁금합니다. 1억 초과니까 1억까지는 괜찮은 거지요?

- 이번에 언급드린 신용대출관련 규제는 한도와 기간이 중요합니다. 우선 1억 '초과'라서, 1억까지는 괜찮고요. 1년 '이내'라서, 1년이 지나 갱신하신 경우에는 문제 없습니다.

8. 제가 서울 자가보유 한지 이제 1년 3개월차인데 1주택자 추첨제 물량도 실거주 2년을 채워야하는지 알 수 있을까요?!

- 추첨제 물량도 당해지역 우선이 적용됩니다. 2년이상이어야 당해지역 조건이 되므로, 1년 3개월은 기타지역으로 분류되어 당첨권에서는 어려워보입니다ㅠ

9. 전매제한이라 3년간 매매금지아닌가요?

- 등기시 3년인정입니다.

10. 아이 둘로 신생아 우선공급대상인데 서울 거주 2년미만이면 다자녀로 넣어야겠죠...?

- 축하드립니다. 아이2+신생아 우선공급은 정말 막강하시네요. 하지만, 다자녀에는 우선공급이 없다는 것 아시죠?ㅠ 서울거주2년이었다면, 신혼부부나 생애최초에 우선공급으로 넣으셨다면 더 좋았겠지만, 말씀하신데로 기타지역 50%가 크네요.

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