12.6 청약! 도봉 롯데캐슬 골든파크 평면도, 분양가, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 도봉 롯데캐슬 골든파크 분양정보를 살펴보겠습니다. 도봉 롯데캐슬 골든파크는 서울특별시 도봉구 방학동 717-6번지 일원에 위치합니다. 도봉 롯데캐슬 골든파크는 최고 23층, 2개동, 총 282세대 규모입니다. 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘, 안성금호어울림 퍼스티어, 오송 파라곤2차. 2021년을 뜨겁게 달구었던 민간임대 아파트입니다. 우선분양권을 주냐마냐. 확정분양가가 높다낮다. 얘기는 많았지만, 언제나 뜨거운 경쟁률과 홈페이지 마비(?)가 이슈였죠. 이번에는 서울입니다. 도봉구 방학동입니다. 1호선 방학역 초역세권으로 GTX-C 노선의 창동역과 1정거장으로 연결됩니다. 중랑천이 가깝고, 주변에 학교가 가깝습니다. 창동역에는 GTX뿐만 아니라 서울아레나 호재도 기다리고 있습니다. 원래도 좋은 위치에 호재가 많은 곳에 민간임대가 분양합니다. 이제 아는 사람들은 다 압니다. 민간임대가 진짜 임대로 살려고해서 청약하는 게 아니라는 걸요. 무언가 있다는 것을 이제는 다 압니다. 다시 한번 살펴봅니다. 그럼, 이제 리뷰 시작하겠습니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격(1순위기준)
- 현재 수도권(서울특별시, 경기도, 인천광역시)에 거주하는 만 19세 이상 세대주
- 청약통장 가입여부, 주택소유 여부에 관계없이 청약신청 가능
- 100% 추첨제를 적용하여 공급
- 임대의무기간 : 입주지정기간 개시일부터 10년
- 당해 주택은 주택형 구분 없이 1인 1건 신청가능
청약일정
- 모집공고 : 12월 3일
- 청약접수 : 12월 6일 10:00 ~ 7일 17:00
- 당첨자 발표 : 12월 9일
- 계약일 : 12월 14일~16일
- 입주예정일 : 2025년 7월
청약방법
아래 홈페이지로 신청
롯데캐슬
www.lottecastle.co.kr
공급규모 및 분양가
총 282세대
- 84A타입(80세대) : 8.88억
- 84A-1타입(38세대) : 8.95억
- 84B타입(80세대) : 8.95억
- 84C타입(42세대) : 8.75억
- 84D타입(42세대) : 8.75억
- 분양전환시 분양가격 및 방법은 임대사업자가 결정
- 전세대 발코니 확장시공 및 별도 추가금액 없음
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 방학 삼성래미안 1단지 84㎡ 호가 : 10~11억(2층)
- 도봉 롯데캐슬 골든파크 84㎡ 임대보증금 : 8.95억(확정분양여부 및 가격 미정)
- 방학 삼성래미안 1단지(2002년 6월 준공, 603세대)를 비교단지로 잡았습니다. 인접한 단지로 입지가 같고, 세대수나 브랜드는 방학 삼성래미안이 더 우세합니다. 입주(2025년) 및 임대기간(10년) 후 시세를 비교단지를 통해서 역산해봅니다. 입주하는 2025년 기준 15.76억, 2035년의 도봉 롯데캐슬의 가치는 19.99억입니다. 당첨자발표 후 확정분양가가 나온다면, 해당 금액대로 안전마진을 구할 수 있을 것으로 보입니다.
2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한(당첨자발표일 기준) : 전매 불가(가능 예상)
4. 재당첨제한(당첨자발표일 기준) : 없음
5. 거주의무(입주시점 기준) : 전대 불가(가능 예상)
6. 중도금대출 : 미정(49%, 이자후불제, HUG보증 예상)
7. 우선분양권 : 없음(가능 예상)
8. 확정분양가 : 없음(가능 예상)
9. 최종의견
도봉 롯데캐슬 골든파크의 분양조건을 모집공고 상으로 보면, 투자해서는 안되는 민간임대분양 주택입니다. 우선, 임차권 전매가 안되고, 전대가 안되니 직접 거주해야합니다. 임대기간은 10년으로 거주후에 우선분양권이 없으니, 임대 후에 소유권을 받을 수 없습니다. 계약시점에 분양가가 아닌 임대 후의 분양가이기 때문에 시세차익을 기대할 수 없습니다. 게다가 중도금대출은 안나올 수도 있고, 나온다고 해도 HUG보증으로 지난 안성금호어울림처럼 전세대출과 같을 수 있습니다. 분명 청약시에는 주택수나 소득에 대한 제한이 없지만, 중도금대출은 다른 얘기입니다.
아래 그림은 안성금호어울림 홈페이지에서 가져옵니다. 우선, 눈에 띄는 것은 중도금대출 알선이 어려워져 내년으로 연기되었다는 안내입니다.다음으로는 중도금대출에 자격요건에 주목하시기 바랍니다. 임차보증금 5억원까지 가능하고, 1주택(9억이하)까지 가능하지만, 합산연소득 1억이하여야 대출이 가능합니다. 수지구청역 롯데캐슬의 중도금대출은 2022년 8월이고, 비슷한 시기에 분양했던 오송 파라곤 2차는 2022년 4월 중도금대출 실행예정이라 아직 이슈는 없습니다. 차라리, 중도금대출 시기가 뒤에 있고, 전매가 가능하다면 프리미엄 받고 나갈 시간이 있으니 다행이라고 할 수 있네요. 같은 이유에서인지, 도봉 롯데캐슬 골든파크도 2022년 10월에나 1차 중도금이 실행됩니다. 대출관련해서는 항상 눈에 불을 켜고 살펴보아야겠습니다.
당첨자 발표일 이후 여러 조건은 변경될 것으로 예상됩니다. 이 예상때문에 많은 분들이 선당후곰이겠지요. 저도 청약을 말리지 않습니다. 당첨 후 계약조건이 나왔을 때 고민해야하는 내용들을 짚어드리고자 합니다.
첫째, 전매 및 전대가 가능한가?
둘째, 우선분양권 및 확정분양가를 제시하는 가?
셋째, 중도금대출 가능 여부 및 조건은 어떠한 가?
전매 및 전대가 불가능하다면, 투자 가치는 떨어집니다. 끝까지 가져갈 실수요자는 많지 않습니다. 확정분양가가 나온다면, 위의 예상시세(15.76억) 이하라면 안전마진을 확보 할 수 있습니다. 청약을 추천드립니다. 하지만, 계약은 위의 조건을 꼭 확인하시고, 진행하시기 바랍니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지(문의 : 1899-5678)
롯데캐슬
www.lottecastle.co.kr
단톡방 안내
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단톡방 정원은 매달 100명씩 늘릴 예정입니다.
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1월 2일 비밀번호 해제합니다.
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1. 게시자 관련 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다. 매수매도 추천이 아니며, 부리남 개인적인 의견이니 투자판단의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.
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