[요약]
전세대란은 언론이 만들었다
허위매물 때문이다
저금리 때문에 전세가 오른다, 월세보다 이자적으니까
2020. 8월부터 전세 매물증가했다
반면, 전세 심리는 내려가고 있다
깡통전세 : 특히, 외국인/기획부동산 문제
전세가 상한제 필요하다
남양주 하남 토지거래허가구역 지정은 공급임박을 의미한다
[나의 의견]
1. 전세대란은 임대차 3법(2020.7.31 시행)만들었다.
2년에서 4년으로 전세기간이 연장되었다.
기존 세입자들은 대부분 계약연장을 선택하였다.
자료처럼 8월 이전에는 매물이 급감해버림과 동시에
전세값은 폭등해버렸으니, 선택지는 하나였다.
2. 허위매물은 일부다.
일부 현상을 전체현상으로 호도하며 심리를 흔든다. 하지만, 우리는 분명히 작년에 느꼈다. 매매가의 상승은 매수/매도하는 일부 사람의 일이었지만, 전세가의 상승은 모두에게 위기였다.
3. 저금리 때문에 오를 수 있다.
전세대출은 전셋가의 80%나 해주니...
하지만, 한도를 살펴보자.
HUG기준
무주택자는 4억, 1주택자는 2억(연봉1억초과시 불가)
전세대출 한도를 초과해버린 사람들은 이제 집 비우고 밀려나간다. 같은 논리라면, 전세가가 낮아져야하는 데 올라가고 있다.
3. 2020년 8월부터 매물 증가는 팩트다.
그럼, 이제 전세가가 폭락하는 자료를 기다려보자. 안타깝지만, 일시적인 공급 폭탄없이는 전세가 폭락은 없을 것이다. 이마저도 우린 조정이라는 단어를 쓰고, 곧 가격을 회복하는 현상을 보게 될 것이다.
4. 전세심리는 내려갔다.
그리고, 매수심리는 올라갔다.
전세가가 올랐는데, 갭이 줄어들어서 투기꾼이 되었나?
이미 오른 집값을 꾸역꾸역 사게되는 것은 이제 전세시장 불안으로 생존의 위협을 느꼈기 때문이다.
5. 전세가 상한제가 필요하다?
임대차3법의 핵심은 계약갱신청구권으로 갱신과 갱신시 상한이다. 이미 상한이 적용된 셈이다. 그런데도 이 사단이 났다.
6. 토지거래허가제로 공급이 임박했다?
임대공급이다. 심지어 50%까지 상향검토다. 그리고 나머지 주택들도 차기 대선주자 1등이신 분에 따르면 기본주택으로 공급가능성이 크다.
선호도를 떠나 임대주택 입주를 위한 소득요건은 까다롭다.
게다가 일반공급들은 실거주 의무에, 전매제한까지...
공급효과는 미비하다.
[결론]
전세가 폭등은 끝났다. 하지만, 전세가 폭락도 없다.