9.22-23 줍줍! 힐스테이트 e편한세상 문정 분양가, 대출, 평면도
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 힐스테이트 e편한세상 문정 무순위청약(불법행위재공급) 정보를 살펴보겠습니다. 힐스테이트 e편한세상 문정은 서울특별시 송파구 문정동 136번지 일원에 위치합니다. 힐스테이트 e편한세상 문정은 최고 18층, 14개 동, 총 1265세대 규모입니다. 문정동136번지 재건축사업으로 이중 299세대를 일반분양했고, 3세대를 무순위청약(불법행위재공급)으로 공급합니다.
힐스테이트 e편한세상 문정은 한번에 완판되어 무순위청약으로 기회가 오지 않았던 곳입니다. 2023년 11월 분양에 2024년 9월 준공으로 최근 분양했던 잠실르엘처럼 후분양했던 단지였습니다. 이제는 준공된 모습을 확인할 수 있는데요. 바로 시작합니다.
모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
1. 특별공급(다자녀, 49A)
- 서울특별시에 거주하는 무주택세대구성원
- 만19세 미만의 자녀 2명 이상(태아, 입양자녀 포함)이 있는 분
2. 일반공급(49A/B)
- 서울특별시에 거주하는 무주택세대주
청약일정
- 최초 모집공고 : 2023년 11월 3일
- 청약접수 : 9월 22일(특별공급)/23일(일반공급)
- 당첨자 발표 : 9월 26일
- 계약일 : 10월 13일-16일
- 최초준공일 : 2024년 9월
- 입주예정일 : 2025년 11월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTLttotPblancListView.do#a
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가
총 1265세대 중 3세대 잔여공급
* 계약금 20%
- 49A타입(2세대, 특별공급+일반공급) : 7.90억(102동 202호, 108동 802호)
- 49B타입(1세대, 일반공급) : 7.87억(102동 1506호)
* 참고(2023년 11월, 최초 분양) : 총 1265세대 중 299세대 일반분양
- 49A타입(72세대) : 7.65억(18층)
- 49B타입(112세대) : 7.53억(18층)
- 59A타입(21세대) : 8.88억(2층)
- 59B타입(43세대) : 8.84억(6층)
- 74A타입(6세대) : 10.58억(1층)
- 74C타입(6세대) : 10.86억(7층)
- 74D타입(19세대) : 10.91억(6층)
- 74E타입(17세대) : 10.84억(7층)
- 74F타입(3세대) : 10.84억(8층)
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 힐스테이트 e편한세상 문정 59㎡ 호가 : 16.8억(중/18층)
- 49㎡ 환산시 : 13.95억
- 힐스테이트 e편한세상 문정 49㎡ 분양가 : 7.90억(8층)
- 힐스테이트 e편한세상 문정은 2024년 9월 준공된 단지로 호가와 실거래가를 확인할 수 있습니다. 전매제한과 거주의무가 있지만, 거래가 가능한 것은 재건축 단지이기 때문인데요. 조합원 매물은 분양권과 달리 제한을 받지 않습니다. 매물이 중층이고 조합원 매물인 점을 감안한 비교가치는 12.55억으로 안전마진은 4.66억입니다.
2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 3년
4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 2년
6. 중도금 대출 : 없음
7. 최종 의견
Part 1. 안전마진
힐스테이트 e편한세상 문정의 안전마진은 4.66억입니다. 최초 분양리뷰에서 예상했던 안전마진에 2배에 달합니다. 조건만되면 당연히 청약 받아야 하는 단지입니다.
Part 2. 주의사항
먼저, 토지거래허가구역입니다. 송파구는 2025년 3월 토지거래허가구역으로 지정되어, 2025년 9월 30일까지 묶여... 곧 풀리겠네요?
그럴리가 있나요? 일단, 추가지정은 없겠지만, 해제는 쉽지 않아보입니다.
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www.hankyung.com
토지거래허가구역임에도 청약에는 문제가 없습니다. 아래와 같이 청약은 예외이기 때문입니다. 다만, 추후 매도를 고려하신다면, 거래가 일반적이지는 않겠다는 것만 알고 가시면 되겠습니다.
다음은 계약금입니다. 계약금이 10%가 아니라 20%입니다. 1.58억이 필요한데요. 투기과열지역이라서 신용대출에도 제한이 있습니다. 신용대출 1억이상을 받고 규제지역내 주택을 매수하면, 대출이 회수가 됩니다.
그리고, 대출입니다. 6.27 규제, 9.7 대책 이전에 모집공고는 나왔지만, 집단대출이 아니라 주택담보대출을 받아야합니다. 즉, 규제가 적용되는데요. 이제 LTV는 50%가 아니라 40%입니다. 게다가, 6.27 규제로 6억제한+처분+전입 조건이 붙습니다.
Part3. 필요현금
이번 청약이 주목 받는 것은 임차인이 있는 세대가 있다는 것입니다. 과거에는 대출을 최대로 받지 못해서 마이너스였지만, 요새는 땡큐입니다. 해당 세대는 모두 49A타입입니다. 즉, 자금여력이 부족하고, 대출이 불가능하다면, 49A타입에 지원하시면 되겠습니다. 다만, 세입자의 임차조건은 모집공고와 실거래가 확인사이트에서 확인이 되고 있지 않습니다. 대신, 기사에 따르면, 임차인 보증금은 4.9억, 5억 전세라고 하는데요. 사실이라면, 현금 3억만 있으면 등기칠 수 있는 로또 중 로또입니다.
[단독] 잠실 옆 '4억 차익 아파트' 다시 나온다 - 파이낸셜뉴스
[단독] 잠실 옆 '4억 차익 아파트' 다시 나온다
힐스테이트 e편한세상 문정 3가구불법행위에 따른 재공급 개시최초 분양가 7억8000만원에 청약…시세차익 4억 예상임차인 거주중인 가구는 필요한 현금 약 3억 서울 송파구 '힐스테이트 e편한세
www.fnnews.com
Part4. 청약전략
이번 무순위청약은 불법행위재공급이라 조건이 까다롭습니다. 서울+무주택이어야 하고요. 일반공급은 세대주 요건까지 필요합니다.
다자녀요건까지 갖춘다면, 중복청약이 가능합니다. 경우의 수는 아래와 같겠습니다.
1) 특공자격을 만족하다면, 특공(세대주)+특공(배우자)+일공(세대주)
2) 만족하지 않다면, 일공(세대주)
Part3에서 다루었듯이 임차인의 보증금 정보가 맞다면, 당첨을 위해서는 49A타입은 피해야합니다. 특공은 49A, 일반공급은 49B 지원을 추천드립니다. 여러분의 당첨을 기원하겠습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
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