8.26 청약! 디에이치 아델스타 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 디에이치 아델스타 청약 정보를 살펴보겠습니다. 디에이치 아델스타는 경기도 과천시 주암동 63-9번지 일원에 위치합니다. 디에이치 아델스타는 최고 31층, 9개동, 총 880세대 규모입니다. 장군마을 재개발사업으로 이중 348세대를 일반분양합니다.
디에이치 아델스타는 장군마을 재개발로 6년전 매수를 고려했던 곳입니다. 매력적인 입지에도 재건축에 비해서 많이 알려지지 않았던 곳이었는데요. 당시 단독주택 매물들만 일부있어서 자금여력이 되지 못해 매수하지 못했습니다. 매수대기자를 위한(?) 단톡방도 있어서 한동안 기웃기웃했었는 데, 이렇게 잘 되었다고 하니 기분이 좋습니다. 매력적인 입지는 아래서 더 알아보고요. 과천임에도 서초학군에 배정되는 이유를 잘 정리된 댓글이 있어서 같이 소개드립니다. 그럼, 시작합니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 과천시에 거주하거나 수도권에 거주하는 만19세 이상인 자
- 과천시 1년이상 거주자 우선공급
- 전용 85㎡이하 : 가점제 40% 및 추첨제 60% 적용
청약일정
- 모집공고 : 8월 5일
- 청약접수 : 8월 26일
- 당첨자 발표 : 9월 2일
- 계약일 : 9월 15일-18일
- 입주예정일 : 2028년 9월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가
총 880세대 중 348세대 일반분양
* 계약금 10%
* 발코니확장비 포함
- 59A타입(60세대) : 17.62억
- 59B타입(45세대) : 17.59억
- 59C타입(29세대) : 16.99억
- 75타입(62세대) : 21.95억
- 84A타입(16세대) : 23.22억
- 84B타입(69세대) : 24.46억
- 84C타입(47세대) : 23.87억
- 84D타입(20세대) : 24.46억
* 참고(2024년 9월, 프레스티어 자이) : 총 1445세대 중 287세대 일반분양
* 계약금 10%
* 발코니확장무상
- 49A타입(30세대) : 13.62억
- 49B타입(11세대) : 13.87억
- 49AT타입(2세대) : 14.88억
- 49BT타입(1세대) : 15.0억
- 59A타입(30세대) : 16.05억
- 59B타입(32세대) : 16.23억
- 59C타입(7세대) : 16.42억
- 59T타입(1세대) : 17.26억
- 74A타입(72세대) : 19.97억
- 74B타입(19세대) : 20.10억
- 74C타입(6세대) : 20.44억
- 74BT타입(1세대) : 21.83억
- 84A타입(28세대) : 22.23억
- 84B타입(2세대) : 20.98억
- 84C타입(14세대) : 22.42억
- 84D타입(4세대) : 21.05억
- 84F타입(9세대) : 22.72억
- 84G타입(13세대) : 22.56억
- 84H타입(1세대) : 22.07억
- 84AT타입(2세대) : 24.16억
- 99타입(2세대) : 24.70억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 서초네이처힐3단지 84㎡ 호가 : 24억(저/17층)
- 디에이치 아델스타 84㎡ 분양가 : 24.46억
- 서초네이처힐3단지(2013년 1월 준공, 1215세대)는 인접한 단지로 세대와 연식차이가 있습니다. 하지만, 서울+서초구라는 행정동의 우위가 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 26.47억으로 안전마진은 2.01억입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년
4. 재당첨제한 : 투과/조정지역 1순위만 5년 제한
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 70%, 이자후불제
7. 최종 의견
Part 1 : 예상 안전마진은 2억
디에이치 아델스타의 안전마진은 2억입니다. 분양가 대비 큰 수익은 아닙니다.
Part 2 : 입주시 필요현금
디에이치 아델스타는 비규제지역으로 LTV 70%가 가능합니다. 다만, DSR을 충족해도, 6.27 규제로 6억 이상은 이제 불가능합니다.
거주의무가 없어서 전세를 줄 수도 있지만, 조건부 전세대출이 금지되어 있습니다.
더 큰 문제는 전세를 주었다가, 전세퇴거자금대출 한도가 1억으로 제한된다는 것입니다. 까다로운 조건을 걸면서, 1억이상으로 전세퇴거자금대출을 받을 수 있다는 것은 6.28이전의 계약만 해당됩니다.
“내 집인데 못 들어간다”…전세퇴거대출 막힌 집주인들 ‘패닉’
“내 집인데 못 들어간다”…전세퇴거대출 막힌 집주인들 ‘패닉’
금융당국이 지난 6월 27일 기습 발표한 대출 규제로 전세 시장이 한 달 넘게 혼란에 빠졌다. 특히 집주인이 임차인에게 전세금을 돌려주기 위한 ‘전세퇴거대출’이 막히면서, 자기 집에 들어가
www.kgnews.co.kr
디에이치 아델스타의 중도금대출도 특이한 점이 있습니다. 계약금은 10%지만, 중도금이 70%입니다. 중도금대출은 60%까지 가능하고, 마지막 6회차(28년 5월 납부)는 자납이 필요합니다. 2028년 9월 준공이라 크게 부담되지는 않습니다. 또한, 전매제한이 1년이라 2026년 10월부터 전매가 가능합니다. 즉, 자납 전에 매도도 가능합니다. 이런 점에서 계약금 20%대신, 중도금 60%+10%를 선택한 것은 영리한 전략입니다.
Part 3 : 입지환경
디에이치 아델스타의 약점이자 강점이 학군입니다. 위에서 살펴보았듯이 초등학교는 1.3km나 걸립니다. 도보로 23분이지만, 경부고속도로를 건너야합니다. 우려와 달리, 지하도가 있어서 등교가 나쁘지는 않습니다.
초등학교 등교의 허들만 넘으면, 서두에서 언급한 것처럼 강남 8학군 진입입니다. 중고등학교도 강남8학군으로 배정되는데요. 과천에 살면서, 서초강남의 학군에 진입할 수 있다는 것은 치트키(?)입니다.
Part 4 : 청약전략
디에이치 아델스타의 또다른 장점은 일반분양에 선호도 높은 59타입, 84타입이 나온다는 것입니다. 거를 것이 없는데요. 6.27 규제가 변수입니다. 위에서 언급드린 것처럼 자금여력이 부족한 분들은 당첨이 되어도 전세를 주기 어렵습니다. 주담대도 6억으로 제한되고요. 1주택자는 6개월이내 거주주택을 매도해야합니다. 그래서, 선호도 높은 84타입보다는 상대적으로 덜 부담스러운 59타입에 몰리는 것이 새로운 트랜드가 될 것입니다. 갈아타기 하실 1주택자분들은 포기하지 않고, 84B타입에 지원해보셔도 좋겠습니다.
자금여력이 부족하신 분들은 2가지 선택이 있습니다.
첫번째는, 전매입니다. 위에서 언급드렸습니다.
두번째는, 주암지구를 고려해보실 수 있습니다. 9월 신혼희망타운(C2블록)으로 686세대가 분양예정입니다. 사전청약 당시 55타입 5.99억으로 4.49:1의 경쟁률을 기록했던 곳입니다.
남양주·과천…하반기 공공분양 1만6000가구 나온다 | 한국경제
남양주·과천…하반기 공공분양 1만6000가구 나온다
남양주·과천…하반기 공공분양 1만6000가구 나온다, LH, 수도권에 1만2000가구 '분상제' 적용돼 분양가 저렴 대전·울산 등 지방서도 분양
www.hankyung.com
Part 5 : 견본주택 방문
디에이치 아델스타의 평면은 59C와 84C를 제외하고는 모두 판상형입니다. 다만, 주의할 점은 주방창입니다. 판상형이지만, B타입과 D타입은 창문이 없어 맞통풍이 불가능합니다. 59C와 84C는 타워형이지만, 1층부터 31층까지 전층이 나왔기 때문에 경쟁률의 차이는 크지 않을 것으로 보입니다. 위에서 언급드린 것처럼 이제는 잔금대출 부담으로 59타입에 몰립니다. 현금여력이 있다면, 84타입에 지원하시면 되겠습니다.
커뮤니티는 하프코트와 실내러닝트랙, 프라이빗 시네마가 인상적입니다. 880세대로 대단지가 아님에도 하이엔드 브랜드에 걸맞게 커뮤니티를 다양하게 구성했습니다. 골프연습장도 지하 1층뿐만 아니라 지하2층에도 배치했고, 겨울에는 매일 출석도장 찍는 애호가가 있다는 사우나도 있습니다. 정점은 스카이커뮤니티입니다. 이 커뮤니티때문에 잠실르엘과도 비슷한 인상을 줍니다.
견본주택은 현장을 마주보고 있었는데요. 견본주택 방문 예약에 도슨트 투어라는 옵션이 있는 것이 인상적이었습니다. 작품 설명의 비중은 20% 정도였고, 타입별로 장단점을 잘 정리해주었고요. 75타입이 동배치나 평면에 있어서 가성비가 있어보였습니다. 위의 내용에서도 일부 수정했지만, 판상형이라고 지원했다가, 맞통풍이 안되는 것을 알게되면 난감해질 수 있을 것 같습니다. 현장은 다른 전문가분이 언급한 것처럼 주거단지보다는 나홀로 섬같은 느낌이었습니다. 그래도, 인접한 서초의 임대단지들보다는 시세는 높을 것으로 예상됩니다. 분양가 때문에 고민이 많으실텐데요. 6억 대출 제한에, 대부분 후분양으로 진행 중인 강남권 단지들은 초소형 면적이 아닌 이상 현금 10억이상이 필요해졌습니다. 현실적으로는 디에이치 아델스타와 같은 입지에 계약금 10%, 비규제지역으로 LTV 70%, 전매가능한 대안이 보이지 않습니다
. 오늘도 부리남이었습니다.
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