8.14 본청약! 화성 동탄2 C14 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 화성 동탄2 C14 선택형 본청약 정보를 살펴보겠습니다. 화성 동탄2 C14는 경기도 화성시 오산동 1021번지 일원에 위치합니다. 화성 동탄2 C14는 610세대 규모입니다. 이중 520세대를 사전청약으로 공급하고, 229세대를 일반분양합니다.
화성 동탄2 C14는 선택형 사전청약으로 공급했던 단지입니다. 6년후 분양전환하는 임대아파트인데요. '임대'라는 단어는 거슬리지만, 우리는 '분양전환'에 더 관심을 갖자고요.
지난 사전청약과 달라진 점은 당연히 임대료와 감정가가 달라졌고요. 부부중복청약이 가능해졌습니다. 그리고, 단지명도 결정되었는데요. e편한세상 동탄역 어반원입니다. 다시 한번 살펴보시죠.
모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
1. 일반공급
- 화성시 및 수도권(서울틀별시, 경기도, 인천광역시)지역에 거주하는 무주택세대원
- 지역우선 : 화성시 1년 30%+경기도 6개월 20%+기타 수도권 50%
- 소득 100% 이하(1, 2인, 청년특공 별도기준 적용)
- 자산 3.79억 이하
- 당첨자선정방법
1) 신생아우선공급(50%)
2) 우선공급(30%) : 무주택기간 3년+청약통장납입액 많은 순
3) 잔여공급(20%) : 신청자격충족자+우선공급 낙첨자, 추첨제
2. 특별공급
(1) 청년 : 소득 140%, 자산 2.70억(부모 10.11억)이하, 만 19세~39세 이하 미혼
(2) 다자녀 : 통장6개월, 소득 120%, 자산 3.54억 이하
(3) 신혼부부 : 통장6개월, 소득 130%, 자산 3.54억 이하
(4) 생애최초 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 130%, 자산 3.54억 이하
(5) 노부모 : 통장12개월(600만원 이상), 소득 120%, 자산 3.54억 이하
청약일정
- 모집공고 : 7월 31일
- 청약접수(특별공급) : 8월 13일-14일
- 청약접수(일반공급) : 8월 18일-19일
- 당첨자 발표 : 9월 1일
- 계약일 : 12월 11일-12일
- 입주예정일 : 2028년 7월
청약방법
LH청약플러스
LH청약플러스
apply.lh.or.kr
공급규모 및 분양가
총 610세대 중 (229세대+52세대=281세대) 일반분양
- 52타입(192세대+41세대=233세대) : 1.42억/63만원, 입주시 감정가 5.68억
- 84타입(37세대+11세대=48세대) : 2.25억/99만원 , 입주시 감정가 9.06억
* 참고(2024년 1월, 사전청약) : 총 610세대 중 520세대 사전청약
- 52타입(520세대 중 447세대) : 1.33억/62만원, 입주시 감정가 5.41억
- 84타입(90세대 중 73세대) : 2.15억/99만원 , 입주시 감정가 8.72억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 임대료
- 동탄역린스트라우스(주상복합) 84㎡ 호가 : 10.8억(5/43층)
- 화성 동탄2 C14 사전청약 84㎡ 분양가 : 2.25억/99만원 , 입주시 감정가 9.06억
- 동탄역린스트라우스(주상복합)(2018년 9월 준공, 617세대)는 화성동탄2 C14와 인접한 단지입니다.주상복합으로 상품성 차이가 있는데요. 이를 감안한 비교가치(분양전환시)에는 11.80억을 예상합니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 해당없음(6년후 분양전환)
4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 3년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 6년(최소 임대기간)
6. 중도금 대출 : 해당없음
출처 : [K-희망사다리] 뉴:홈(New:Home) - 전체 | 카드/한컷 | 멀티미디어 | 대한민국 정책브리핑
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7. 최종 의견
화성 동탄2 C14의 안전마진을 구하기 위해서는 위에서 살펴보았던 분양전환가격 산정방식을 참고해야합니다. 입주시 추정 감정가가 9.06억이고, 분양시 (예상) 감정가는 11.80억입니다. 이를 평균낸 값이 예상분양가로 10.43억이네요. 결국, 안전마진은 1.37억입니다.
여기에 6년간 내야하는 임대료를 계산해봅니다. 2년간 5%인상되는 것으로 가정했을 때, 월세로만 7490만을 냅니다. 안전마진은 6200만원으로 줄어듭니다. 이 안전마진은 입주하고 6년후인 2034년. 즉, 10년후에 얻는 수익이라고 가정하면, 상당히 박합니다.
화성 동탄2 C14는 분양전환시 그만한 분양가를 낼 여력이 될 지도 고민해보아야합니다. 예상분양가인 10.43억을 분양전환시 단기간에 내야합니다. 일반분양처럼 중도금대출받았다가, 3년후 잔금치르는 것이 방식이 아닙니다. 결국, 임대료만 내다가 안전마진이 보여도 분양전환 못 받는 경우가 발생할 수 있습니다.
분양전환시에는 6년차 기축이지만, 임대주택 5년이상 거주시, 분양전환받을 경우 비과세가 인정됩니다. 즉, 6년 임대거주후 분양전환받고 바로 비과세로 매도는 가능합니다. (지난 사전청약 때 애독자님을 통해 수정했던 내용입니다)
화성 동탄2 C14 사전청약의 경쟁률은 높을 것입니다. 특히, 지난 사전청약과 달리 부부중복청약이 가능한 만큼, 경쟁률은 곱하기 2를 해야합니다. 또한, 배우자가 혼인전 주택을 매도한 경우에는 본인은 생애최초로 신청가능합니다. 무엇보다 신생아특공과 신생아우선공급이 생기면서, 무적의 치트키가 생겼습니다. 가장 먼저 고려해야할 자격입니다.
안전마진이 크지 않은 단지는 평형이 클수록 유리합니다. 공급세대수가 적은 84타입에 경쟁이 치열할텐데요. 추첨제를 노리실 분들은 52타입을 고려하셔야겠습니다. 사전청약 당첨자의 포기물량은 특별공급이 진행되기 전에 확인할 수 있습니다. 이후에 포기물량이 일반공급으로 넘어오고요. 우리는 그때 다시 한번 일반공급 물량을 계산할 예정입니다. 업데이트했습니다. 이번 공공분양에서 가장 적은 포기물량입니다. 52세대만 일반공급으로 넘어왔습니다.
댓글로 문의주신 내용이 있어서 선택형 모기지에 관련해서 내용 추가했습니다. 보증금에 대해서 LTV 80%까지 대출이 가능하고요. 저리에 DSR도 적용되지 않습니다. 아직까지는요. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
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