5.13 청약! 고양 더샵포레나 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 고양 더샵포레나 청약 정보를 살펴보겠습니다. 고양 더샵포레나는 경기도 고양시 덕양구 주교동 559-1번지 일원에 위치합니다. 고양 더샵포레나는 최고 35층, 9개동, 2601세대 규모입니다. 원당1구역 재개발사업으로 이중 636세대를 일반분양합니다.
원당재개발은 늘 안타까운 마음으로 봅니다. 상승장 때는 조정지역에 묶여서, 하락장에는 시세가 무너져서 분양이 늦어졌습니다. 게다가, 행정리스크와 공사비 상승 등으로 프리미엄이 정말 많이 녹았는데요. 59타입 기준으로 프리미엄5천까지 떨어졌습니다. 지난 리뷰에서 댓글을 달아주신 회원님덕분에 해당 매물은 중도금대출이 실행되지 않아서 프리미엄이 낮다는 것을 확인했습니다. 지금은 네이버부동산 매물에서 사라졌고요. 지금은 프리미엄 7천만원이 중도금대출 미실행으로 나와있습니다.
원당1구역 59타입 조합원분양가는 4.22억( 84타입은 5.71억)이니, 프리미엄을 더하면, 4.92억인데요. 그렇다고 중도금대출 실행 매물과 차이가 큰 것도 아닙니다. 프리미엄 9천만원입니다. 프리미엄을 더하면, 5.12억억입니다. 실거주하실 분들에게는 초기투자금도 1억초반으로 저렴합니다. 괜찮은데요? 일반분양가는 어떨까요? 바로 확인해보겠습니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 경기도 고양시에 거주하거나 서울특별시 및 경기도, 인천광역시에 거주하는 19세 이상인 분
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 경기도 고양시 거주자 우선공급
- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 40% 및 추첨제 60% 적용
청약일정
- 모집공고 : 4월 29일
- 청약일 : 5월 13일
- 당첨자발표일 : 5월 20일
- 계약일 : 6월 8일-10일
- 입주예정일 : 2028년 2월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTLttotPblancListView.do#a
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가
총 2601세대 중 636세대 일반분양
* 계약금 5%
- 39타입(52세대) : 3.44억(20층 이상)
- 46타입(108세대) : 3.82억(20층 이상)
- 59A타입(389세대) : 6.47억(20층 이상)
- 59B타입(86세대) : 6.25억(20층 이상)
- 74B타입(1세대) : 6.39억(1층)
* 참고(원당역 롯데캐슬 스카이엘, 2022년 7월 최초 분양) : 총 1236세대 중 629세대 일반분양
* 계약금 10%
- 35타입(124세대 중 7세대) : 2.44억
- 47타입(26세대 중 24세대) : 3.70억
- 59A타입(725세대 중 360세대) : 5.86억
- 59B타입(725세대 중 238세대) : 5.78억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 원당역롯데캐슬스카이엘 59㎡ 호가 : 7.0억(16/26층)
- 고양 더샵포레나 59㎡ 분양가 : 6.47억(20층 이상)
- 원당역롯데캐슬스카이엘(2024년 8월 준공, 1236세대)를 비교단지로 잡았습니다. 3호선 원당역에서 가까운 스카이엘이 더 우위에 있습니다. 다만, 교외선 원릉역 호재가 남아있고, 초등학교가 가깝습니다. 이를 감안한 비교가치는 6.92억으로 안전마진은 4500만원입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년
4. 재당첨제한 : 투과/조정지역 1순위만 5년 제한
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제
7. 최종의견
고양 더샵포레나는 안전마진이 있습니다. 주변시세가 괜찮습니다. 다만, 입지적으로는 조금 아쉽습니다. 교외선 원릉역은 위에서 살펴보았듯이 지하철이 아닙니다. 배차도 많지않아서, 대곡역과 연결되어도 크게 영향력이 없습니다. 차라리 대곡역까지의 거리가 중요합니다.
다음은 고양은평선입니다. 고양은평선은 기본계획이 승인되고, 고양시청역에서 은평구 새절역(6호선)까지 이어집니다. 2031년 준공 목표이니, 고양 더샵포레나가 준공되고 3년 후입니다. 물론, 착공도 시작되지 않았으니, 시간은 더 걸리겠지만요. 고양은평선 고양시청역이야 말로, 호재가 될텐데, 조금더 길게 가지고 가실 분들에게 더 좋을 것 같습니다.
속도붙는 '고양은평선'…고양시 '들썩' 은평구 '냉랭'
속도붙는 '고양은평선'…고양시 '들썩' 은평구 '냉랭'
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = '고양은평선' 광역철도 사업에 대한 기본계획이 승인되면서 해당 노선이 관통하는 고양시 부동산 시장에 관심이 모이고 있다. 교통혼잡 완화와 더불어 출퇴근 시간
newspim.com
고양 더샵포레나는 비규제지역으로 LTV 70%를 적용하여, 필요현금은 1.63억+@(취득세, 발코니확장비, 옵션비, 중도금대출이자)가 예상됩니다. 계약금이 5%라서 초기부담이 적고, 전매제한 1년이라는 점에서 투자자의 유입도 예상됩니다.
다만, 입주권을 먼저 추천드립니다. 59타입 입주권의 총투자금액이 5.12억이었고, 일반분양가는 6.47억입니다. 입주권이 26% 더 쌉니다. 분양권의 계약금이 그나마 5%라서, 3235만원이라 저렴하다지만, 준공 시점에는 입주권을 이길 수 없습니다.
특이한 점은 59타입 대비 39, 46타입 분양가가 지나치게 저렴한 것인데요. 추후 평면도와 동호배치도가 나와야 이유를 알 수 있을 것 같습니다. 평면은 나오지 않았지만, 단지배치도를 보면, 39타입은 임대동인 116동에 몰아넣었고, 46타입은 단지의 북측에 몰았습니다. 주출입구보다는 부출입구를 통해서 인프라와 연결되기 때문에 상대적으로 부출입구에 가깝거나 단지의 남측에 위치한 동들이 선호동으로 보입니다. 동호배치도를 살펴보아도 조합원이 선택이 많은 동들은 주로 남측에 위치합니다.
평면도만 5월 9일에 공개되었는 데, 실망스럽네요. 59A타입을 제외하고는 타워형입니다. 다만, 위에서 언급드린 것처럼 39, 46타입은 분양가가 저렴하고, 임대동에 몰아넣은 39타입보다는 46타입에 관심을 가져보면 좋을 것 같습니다. 공급이 많았던 광명에서는 소형평형을 추천드리지 않았지만, 신축수요가 많은 고양의 경우는 다릅니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
고양 더샵포레나
더 커질 원당, 더 커질 가치 고양이 원하던 가장 와이드한 세상
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단톡방 및 채널 안내
함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'(매달 2일 비번해제)
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
사다리
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(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'(운영중)
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
오매기 : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe
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