3.4 줍줍! 서울원 아이파크 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 서울원 아이파크 무순위청약(임의공급) 정보를 살펴보겠습니다. 서울원 아이파크는 서울특별시 노원구 화랑로45길 145일원에 위치합니다. 서울원 아이파크는 최고 49층, 8개동, 총 3032세대 규모입니다. 이중 1856세대를 일반분양하고, 768세대는 레지던스로, 408세대는 공공임대로 공급예정입니다. 지난 줍줍에서 558세대를, 이번에는 99세대를 무순위청약(임의공급)으로 공급합니다. 단톡방과 호갱노노를 통해 105타입까지 완판되었다는 것은 알려졌으나, 대형평형의 물량은 알 수 없었는데요. 사후접수가 아니라 임의공급이라 여전히 정확한 잔여세대를 알 수는 없습니다.
서울원 아이파크 무순위청약에서 포인트는 3가지입니다.
1. 105타입 이하 물량은 완판
2. 청약홈에서는 첫 번째 무순위청약
3. 그래서, 할까 말까?
대형평형은 계약조건 변경이 되지 않는 한 완판까지는 시간 걸릴겁니다. 아래에서 조금더 살펴볼게요.
서울원 아이파크의 호재는 확실합니다. GTX-C 광운대역, 그리고 호텔/오피스텔/쇼핑몰/HDC 본사가 들어옵니다. 특히, 광운대역을 통해서는 삼성역까지 8분만에 주파가 가능해서, 강남 접근성이 획기적으로 늘어납니다. 그럼, 조금더 살펴보겠습니다.
HDC현산, 광운대역세권 개발 총력…본사이전에 '아이파크 타운' 조성 - 땅집고 > 분양리포트 (chosun.com)
HDC현산, 광운대역세권 개발 총력…본사이전에 '아이파크 타운' 조성
[땅집고] HDC현대산업개발이 정몽규 HDC그룹 회장의 역점사업인 ‘광운대역세권 복합도시 개발사업’, H1 프로젝트 성공을 위해 사옥을 사업지..
realty.chosun.com
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 국내에 거주하는 성년자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능하며, 청약신청금 없음
- 본인 및 세대원 중 공고일 현재 재당첨제한 기간 내에 있더라도 청약신청 가능
- 본 주택에 당첨되더라도 재당첨 제한 등을 적용받지 않음
청약일정
- 최초 모집공고 : 11월 15일
- 청약접수 : 3월 4일
- 당첨자 발표 : 3월 7일
- 계약일 : 3월 10일
- 입주예정일 : 2028년 7월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTOPTPblancListView.do#a
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가
총 3032세대 중 1856세대 일반분양
* 계약금 10%
- 112A타입(29세대) : 18.47억(최고 45층)
- 112B타입(13세대) : 18.11억(최고 20층)
- 112C타입(9세대) : 18.11억(최고 19층)
- 120A타입(12세대) : 18.87억(최고 45층)
- 120B타입(8세대) : 18.32억(최고 19층)
- 120C타입(10세대) : 18.32억(최고 20층)
- 143P타입(3세대) : 28.98억(최고 47층)
- 145P타입(5세대) : 26.85억(최고 46층)
- 159P타입(4세대) : 29.23억(최고 46층)
- 161P타입(2세대) : 32.55억(최고 47층)
- 167P타입(1세대) : 30.89억(최고 46층)
- 170P타입(2세대) : 31.64억(최고 46층)
- 244P타입(1세대) : 48.18억(최고 47층)
* 참고(2025년 1월, 홈페이지 무순위청약) : 558세대 잔여공급
* 11개 군 중에서 선택(타입별로 선택하지 않음)
* 타입별 잔여세대는 공개되지 않음(군별로만 선택가능)
1군 : 3세대
- 74A타입(33세대) : 12.14억(최고 45층)
- 74C타입(3세대) : 11.48억(최고 9층)
2군 : 111세대
- 84A타입(260세대) : 13.83억(최고 45층)
- 84C타입(36세대) : 13.63억(최고 19층)
- 84D타입(40세대) : 13.63억(최고 20층)
3군 : 126세대
- 105A타입(260세대) : 16.32억(최고 45층)
- 105B타입(36세대) : 15.92억(최고 19층)
- 105C타입(40세대) : 15.92억(최고 20층)
4군 : 127세대
- 112A타입(138세대) : 18.47억(최고 45층)
- 112B타입(20세대) : 18.11억(최고 20층)
- 112C타입(18세대) : 18.11억(최고 19층)
5군 : 162세대
- 120A타입(260세대) : 18.87억(최고 45층)
- 120B타입(40세대) : 18.32억(최고 19층)
- 120C타입(8세대) : 18.32억(최고 20층)
6군 : 5세대
- 143P타입(5세대) : 28.98억(최고 47층)
7군 : 7세대
- 145P타입(7세대) : 26.85억(최고 46층)
8군 : 8세대
- 159P타입(8세대) : 29.23억(최고 46층)
9군 : 4세대
- 167P타입(4세대) : 30.89억(최고 46층)
10군 : 3세대
- 170P타입(3세대) : 31.64억(최고 46층)
11군 : 2세대
- 244P타입(2세대) : 48.18억(최고 47층)
* 참고(2024년 11월, 최초분양) 총 3032세대 중 1856세대 일반분양
* 계약금 10%
* 32개 타입
- 59A타입(32세대) : 10.38억(최고 46층)
- 72A타입(32세대) : 11.7억(최고 39층)
- 72B타입(3세대) : 11.31억(최고 17층)
- 72C타입(5세대) : 11.31억(최고 16층)
- 74A타입(33세대) : 12.14억(최고 45층)
- 74B타입(8세대) : 11.84억(최고 10층)
- 74C타입(3세대) : 11.48억(최고 9층)
- 84A타입(260세대) : 13.83억(최고 45층)
- 84B타입(260세대) : 14.0억(최고 45층)
- 84C타입(36세대) : 13.63억(최고 19층)
- 84D타입(40세대) : 13.63억(최고 20층)
- 84E타입(36세대) : 13.86억(최고 20층)
- 84F타입(40세대) : 13.86억(최고 20층)
- 91A타입(138세대) : 14.96억(최고 45층)
- 91B타입(20세대) : 14.56억(최고 20층)
- 91C타입(18세대) : 14.56억(최고 19층)
- 105A타입(260세대) : 16.32억(최고 45층)
- 105B타입(36세대) : 15.92억(최고 19층)
- 105C타입(40세대) : 15.92억(최고 20층)
- 112A타입(138세대) : 18.47억(최고 45층)
- 112B타입(20세대) : 18.11억(최고 20층)
- 112C타입(18세대) : 18.11억(최고 19층)
- 120A타입(260세대) : 18.87억(최고 45층)
- 120B타입(40세대) : 18.32억(최고 19층)
- 120C타입(8세대) : 18.32억(최고 20층)
- 143P타입(8세대) : 28.98억(최고 47층)
- 145P타입(8세대) : 26.85억(최고 46층)
- 159P타입(8세대) : 29.23억(최고 46층)
- 161P타입(8세대) : 32.55억(최고 47층)
- 167P타입(4세대) : 30.89억(최고 46층)
- 170P타입(4세대) : 31.64억(최고 46층)
- 244P타입(4세대) : 48.18억(최고 47층)
* 참고(2024년 7월 푸르지오 라디우스 파크)
총 1637세대 중 718세대 일반분양
- 59A타입(225세대) : 9.42억
- 59B타입(52세대) : 9.65억
- 59C타입(70세대) : 9.36억
- 59D타입(23세대) : 9.67억
- 84A타입(45세대) : 11.84억
- 84B타입(46세대) : 12.01억
- 84C타입(51세대) : 11.88억
- 84D타입(206세대) : 12.11억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 래미안장위퍼스트하이 84㎡ 호가 : 10.9억(중/12층)
- 서울원 아이파크 112㎡ 분양가 : 18.47억
- 래미안장위퍼스트하이(2020년 11월 준공, 1562세대)를 비교 단지로 잡았습니다. 장위자이 레디언트 리뷰시에도 참고했던 단지이고요. 당시 최저호가는 9.3억이었고, 지금은 10.1억까지 8000만원 올랐습니다. 연식, 역세권 차이를 감안한 비교가치는 16.96억으로 안전마진은 없습니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년
4. 재당첨제한 : 없음
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제
7. 최초 경쟁률
8. 최종의견
서울원 아이파크는 안전마진이 없습니다. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65의 최저호가 17.5억입니다. GTX와 상품성 측면에서 청량리 뉴타운에 바짝 따라갈 것으로 보입니다. 지역의 위상을 넘어 자체적인 시세를 만들어갈 단지입니다.
하지만, 85초과타입부터는 고민이 됩니다. 대형이라고 평면이 좋은 것도 아닙니다. 방의 개수는 둘째치고, 각 호가 접해있다보니 창이 없거나, 거실도 넓은 면이 아니라 좁은 면에 창을 내기도 하고, 이해하기 힘든 구조입니다. 전매를 노려볼 수 있지만, 고분양가+대형평형은 거래가 쉽지 않습니다. 물론, 84타입이 선방해주면, 호가는 올라가겠지만, 전매를 노리고 접근했다가, 준공까지 못파는 상황이 생길 수 있습니다. 리스크가 너무 큽니다.
거주의무가 없어서, 전세를 준다고하면 112타입 기준으로 9억대를 예상합니다. 비규제지역으로 LTV 70%를 적용하여, 잔금대출을 받을 수 있습니다. 하지만, DSR때문에 10억이상의 대출을 받을 수 있는 분들은 손에 꼽습니다. 결국, 112타입 기준으로 현금 10억은 있어야 안정적으로 등기를 칠 수 있을 것으로 예상됩니다.
그래서, 할까요? 말까요?
85초과 타입부터는 실거주로 갈아타기 하실 분들만 청약하세요. 세금때문에 다주택자말고 1주택자만요.
갈아타기의 맹점은 내 집은 안팔리고, 갈아탈 집은 천정부지로 올라간다는 것입니다. 그런데, 청약은 갈아탈 집은 시세를 현재의 분양가로 고정하고, 내집은 충분히 오르고 팔 수 있다는 것입니다. 서울원 아이파크는 112타입 계약금이 1.84억이고, 2028년 7월까지만 내집이 팔리면 됩니다.
최근 서울 줍줍이 많이 나왔지만, 가장 많은 조롱과 편견을 받은 단지가 서울원 아이파크였습니다. 그만큼, 호재와 입지가 관심을 받을 만한 곳입니다. 부동산은 첫째도 입지, 두번째도 입지, 세번째도 입지라는 얘기 주구장창 들으면서, 맨날 다른 게 눈 앞을 가립니다. 분양가, 평면도, 그리고, 편견. 그래서, 다시 또 백종원 아저씨 소화해봅니다. 눈을 가리고, 입지에 집중하세요. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
서울원 아이파크
서울원에서 만나는 라이프컬쳐시대
www.seoulone-ipark.co.kr
단톡방 및 채널 안내
함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'(매달 2일 비번해제)
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
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(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'(운영중)
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
오매기 : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe
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붇옹산의 부동산스터디
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