2.4 줍줍! 서대문 센트럴 아이파크 분양가, 평면도, 대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 서대문 센트럴 아이파크 무순위청약(임의공급) 정보를 알아봅니다. 서대문 센트럴 아이파크는 서울특별시 서대문구 홍은동 11-111번지 일원에 위치합니다. 서대문 센트럴 아이파크는 최고 15층 12개동 총 827세대입니다. 홍은13구역 재개발사업으로 409세대를 일반분양하고, 지난 줍줍에서 121세대, 94세대, 78세대, 68세대, 44세대, 33세대, 25세대, 19세대가 나왔고, 이번에는 12세대를 무순위청약(임의공급)을 받습니다.
서대문 센트럴 아이파크는 서울+브랜드+신축임에도 좀처럼 완판이 되고 있지 않습니다. 근본적인 문제는 입지와 분양가겠지만, 더 큰 문제는 따로 있습니다. 다시 한번 살펴봅니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 입주자모집공고일 현재 국내에 거주하는 성년자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능하며, 청약신청금 없음
- 본인 및 세대원 중 공고일 현재 재당첨제한 기간 내에 있더라도 청약신청 가능
- 본 주택에 당첨되더라도 재당첨 제한 등을 적용받지 않음
청약일정
- 최초 모집공고 : 2024년 5월 17일
- 청약접수 : 1월 31일
- 당첨자발표일 : 2월 4일
- 계약일 : 2월 7일
- 입주예정일 : 2025년 6월
청약방법
공급규모 및 분양가
총 827세대 중 409세대 일반분양
* 발코니확장 포함가
* 계약금 5%
* 12세대 잔여공급
- 59A㎡(2세대) : 8.09억(2층)
- 75㎡(2세대) : 10.04억(4층)
- 84A㎡(5세대) : 11.09억(9층)
- 84B㎡(1세대) : 10.75억(4층)
- T84D㎡(2세대) : 11.71억(2층)
* 참고(2024년 12월 21일, 임의공급) : 19세대 잔여공급
* 계약금 5% 변경
- 59A㎡(6세대) : 8.51억
- 75㎡(3세대) : 10.14억
- 84A㎡(7세대) : 11.09억
- 84B㎡(1세대) : 10.86억
- T84D㎡(2세대) : 11.71억
* 참고(2024년 11월 21일, 임의공급) : 25세대 잔여공급
* 계약금 10%
- 59A㎡(11세대) : 8.51억
- 75㎡(3세대) : 10.14억
- 84A㎡(8세대) : 11.09억
- 84B㎡(1세대) : 10.86억
- T84D㎡(2세대) : 11.71억
* 참고(2024년 10월 23일, 임의공급) : 33세대 잔여공급
- 59A㎡(14세대) : 8.51억
- 59B㎡(1세대) : 7.92억
- 75㎡(4세대) : 10.14억
- 84A㎡(11세대) : 11.09억
- 84B㎡(1세대) : 10.86억
- T84D㎡(2세대) : 11.71억
* 참고(2024년 9월 26일, 임의공급) : 44세대 잔여공급
- 59A㎡(201세대 중 21세대) : 8.60억
- 59B㎡(37세대 중 2세대) : 8.42억
- 75㎡(23세대 중 5세대) : 10.24억
- 84A㎡(103세대 중 12세대) : 11.21억
- 84B㎡(14세대 중 1세대) : 10.97억
- T84D㎡(7세대 중 3세대) : 12.21억
* 참고(2024년 8월 30일, 임의공급) : 68세대 잔여공급
- 59A㎡(201세대 중 31세대) : 8.60억
- 59B㎡(37세대 중 4세대) : 8.42억
- 75㎡(23세대 중 6세대) : 10.24억
- 84A㎡(103세대 중 21세대) : 11.21억
- 84B㎡(14세대 중 3세대) : 10.97억
- T84D㎡(7세대 중 3세대) : 12.21억
* 참고(2024년 8월 12일, 임의공급) : 78세대 잔여공급
- 59A㎡(201세대 중 39세대) : 8.60억
- 59B㎡(37세대 중 5세대) : 8.42억
- 75㎡(23세대 중 6세대) : 10.24억
- 84A㎡(103세대 중 22세대) : 11.21억
- 84B㎡(14세대 중 3세대) : 10.97억
- T84D㎡(7세대 중 3세대) : 12.21억
* 참고(2024년 7월 23일, 임의공급) : 94세대 잔여공급
- 59A㎡(201세대 중 49세대) : 8.60억
- 59B㎡(37세대 중 7세대) : 8.42억
- 75㎡(23세대 중 7세대) : 10.24억
- 84A㎡(103세대 중 25세대) : 11.21억
- 84B㎡(14세대 중 3세대) : 10.97억
- T84D㎡(7세대 중 3세대) : 12.21억
* 참고(2024년 7월 5일, 임의공급) : 121세대 잔여공급
- 49B㎡(6세대 중 1세대) : 7.17억
- 59A㎡(201세대 중 62세대) : 8.60억
- 59B㎡(37세대 중 8세대) : 8.42억
- 75㎡(23세대 중 7세대) : 10.24억
- 84A㎡(103세대 중 37세대) : 11.21억
- 84B㎡(14세대 중 3세대) : 10.97억
- T84D㎡(7세대 중 3세대) : 12.21억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 홍제역해링턴플레이스 84㎡ 호가 : 13.0억(저/18층)
- 서대문 센트럴 아이파크 84㎡ 분양가 : 11.21억
- 홍제역해링턴플레이스(2021년 12월 준공, 1116세대)를 비교단지로 잡았습니다. 홍제역과 가까운 대단지입니다. 입지, 상품성 모두 우위에 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 12.0억으로 안전마진은 7900만원입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년
4. 재당첨제한 : 없음
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제
7. 최초 경쟁률
8. 최종의견
서대문 센트럴 아이파크는 최초 리뷰부터 안전마진이 있는 단지였습니다. 다만, 후분양 단지로 준공이 2025년 6월입니다. 전매제한 1년이라 입주기간동안 전매가 가능하지만, 투자자들에게는 추천드리지 않습니다.
위와 같이 상도 푸르지오 클라베뉴 역시 서울+브랜드 단지였음에도 입지와 분양가로 완판되지 못했었습니다. 다른점이라면, 상도푸르지오 클라베뉴는 2023년 8월 당첨자발표이고, 2024년 3월 준공이라 전매가 불가능한 단지였습니다. 애초에 투자자가 진입하면 안되는 물건이었는데요. 현재의 마피는 준공후 진행되었던 잔여세대에 투자했던 매물로 보입니다. 조정폭이 커서 실수요자들에게는 좋은 기회로 보입니다.
그렇다면, 전매가 가능한 서대문 센트럴 아이파크는 괜찮을까요? 오히려, 전매기간이 입주기간과 겹쳐 매물의 가격 조정이 심할 것으로 보입니다. 게다가, 실수요자들에게는 녹번역e편한세상캐슬(2020년 준공, 2569세대), 힐스테이트녹번역(2021년 준공, 879세대, 래미안베라힐즈(2019년 준공, 1305세대) 84타입(저/12층) 등의 대안이 될 단지가 남아있습니다. 연식차이는 있지만, 모두 역세권 브랜드 단지입니다.
서대문 센트럴 아이파크에 관심이 있다면, 임의공급보다는 모델하우스 방문으로 동호수를 직접 고르는 동호지정계약을 추천드리고요. 지금 계약하기보다는 입주기간이 지난 2025년 9월(2025년 6월 준공)이후로 관심을 가지실 것을 추천드립니다. 비규제지역으로 LTV70% 적용되고요. 필요현금은 2.94억+@(취득세, 옵션)이 예상되지만, DSR을 충족해야합니다. 홍제역 해링턴플레이스 전세는 7.3억(저층)부터 시작하지만, 입지차이를 감안하면, 서대문 센트럴 아이파크의 전세 시세는 6억초반을 예상합니다. 결국, 현금 6억이상은 보유해야 여유가 있겠습니다.
계약금이 5%로 변경되어, 84ㅌ입 기준 5605만원입니다.하지만, 준공을 앞둔 시기에 의미없습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
단톡방 및 채널 안내
함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'(매달 2일 비번해제)
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'(운영중)
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
오매기 : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe
붇옹산의 부동산스터디
대한민국 최고+최대의 부동산 카페의 방장님이신 붇옹산님의 네이버 프리미엄 콘텐츠에서도 제 글을 광고없이 만나실 수 있습니다. 붇옹산님이 직접 작성하시는 글을 볼 수 있는 기회는 흔치 않습니다. 부리남은 몰라도 삼토시님은 아시죠? 붇옹산, 삼토시, 그리고 부리남이 함께 하는 네이버 프리미엄 콘텐츠도 많은 관심 부탁드립니다.
주의사항
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