2.4 청약! 래미안 원페를라 미리보기
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 래미안 원페를라 청약 정보를 미리 살펴보겠습니다. 래미안 원페를라는 서울특별시 서초구 방배동 818-14에 위치합니다. 래미안 원페를라는 최고 22층, 16개동, 총 1097세대 규모입니다. 방배6구역 재건축사업으로 이중 482세대를 일반분양합니다.
래미안 원페를라는 더블역세권+브랜드 대단지+학군으로 관심을 받고 있습니다. 8월 디에이치방배(1244세대 일반분양), 12월 리츠카운티(140세대)에 이어 방배동에서 3번째로 분양하는 단지인데요.
개인적으로 래미안 원페를라의 압도적인 문주가 어떻게 시현이 될 지가 궁금합니다. 아직 청약까지는 시간이 남았고요. 미리 한번 살펴보겠습니다.
입주자 모집공고(추후 업데이트)
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 서울특별시에 2년 이상 계속 거주자 우선공급
- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것
- 세대주일 것
- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것
- 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것
- 전용면적 60㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용
- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 가점제 (70%) 및 추첨제(30%) 적용
- 전용면적 85㎡ : 가점제 (80%) 및 추첨제(20%) 적용
청약일정(추후 업데이트)
- 모집공고 : 1월 17일
- 청약접수 : 2월 4일
- 당첨자 발표 : 2월 12일
- 계약일 : 2월 25일-3월 2일
- 입주예정일 : 2025년 11월 예정
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTLttotPblancListView.do#a
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가(추후 업데이트)
총 1097세대 중 482세대 일반분양
* 계약금 20% 예상
* 중도금대출 50%+자납 10%
* 평당 6832만원 예상(59타입 17.08억 / 84타입 23.22억)
- 59A타입(72세대) : 미정
- 59B타입(59세대) : 미정
- 59C타입(26세대) : 미정
- 84A타입(16세대) : 미정
- 84B타입(165세대) : 미정
- 84C타입(15세대) : 미정
- 84D타입(35세대) : 미정
- 84E타입(34세대) : 미정
- 106타입(56세대) : 미정
- 120타입(4세대) : 미정
* 참고(2024년 12월, 리츠카운티) : 총 707세대 중 140세대 일반분양
* 계약금 20%
* 중도금대출 50%+자납 10%
- 44타입(20세대) : 14.03억(최고 23층)
- 59타입(73세대) : 16.67억(최고 27층)
- 75A타입(16세대) : 20.66억(최고 18층)
- 74B타입(17세대) : 20.24억(최고 9층)
- 84D타입(12세대) : 21.71억(최고 3층)
- 144타입(2세대) : 38.41억(최고 27층)
* 참고(2024년 8월, 디에이치 방배) : 총 3064세대 중 1244세대 일반분양
* 계약금 20%
- 59A타입(66세대) : 16.56억
- 59B타입(124세대) : 17.07억
- 59C타입(25세대) : 17.25억
- 84A타입(659세대) : 22.44억
- 84B타입(186세대) : 22.43억
- 84C타입(111세대) : 22.19억
- 101A타입(46세대) : 24.62억
- 101B타입(12세대) : 25.03억
- 114A타입(6세대) : 27.62억
- 114B타입(9세대) : 26.92억
단지배치도 및 평면도(추후 업데이트)
입지환경(추후 업데이트)
부리남 분석(추후 업데이트)
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 방배롯데캐슬아르떼 84㎡ 호가 : 24.9억(저/17층)
- 래미안 원페를라 84㎡ 분양가 : 23.22억 예상
- 방배롯데캐슬아르떼(2013년 11월 준공, 744세대)를 비교 단지로 잡았습니다. 이수역 역세권 단지이지만, 연식 12년차 단지입니다. 세대수와 연식차이, 역과의 거리, 상품성 차이를 감안한 비교가치는 28.54억으로 안전마진은 5.32억입니다.
2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가상한제 적용
3. 전매제한 : 3년 예상
4. 재당첨제한 : 10년
5. 거주의무 : 없음 예상
6. 중도금대출 : 50%, 중도금대출이자 직접 납부 예상
7. 최종 의견
Part 1 : 안전마진은 5억
래미안 원페를라의 안전마진은 5.32억입니다.
Part 2 : 입주시 필요현금
래미안 원페를라는 투기과열지역으로 LTV 50%를 적용받아 필요현금은 8.95억+@(취득세, 발코니확장비, 옵션)이 예상됩니다. 물론 DSR을 만족했을 때, 가능합니다.
래미안 원페를라도 거주의무가 없을 것으로 예상됩니다. 자금이 부족한 경우 전세를 맞출 수 있습니다. 방배롯데캐슬아르떼 84타입이 13.5억부터 시작하는 점을 감안하면, 래미안 원페를라의 전세는 15억부터 가능할 것으로 보입니다.
최근 대출 규제가 강화됨에 따라 래미안 원페를라 역시 자금계획에 있어서 주의하셔야 합니다.
먼저, 계약금입니다. 최근 강남권 분양은 계약금 20%가 뉴노멀(New Normal)입니다. 84타입 기준으로 4.6억입니다. 투기과열지역 1억초과 1년이내 신용대출을 받아 계약금을 납부하면, 대출제한에 걸립니다. 늘 강조드렸기에 이번에도 간단히 넘어갑니다.
두번째는 스트레스 DSR입니다. 금리가 인하되더라도, 스트레스 DSR을 수도권과 비수도권으로 나누어 차등적용하기 때문에 한도 계산 잘 하셔야합니다. 수도권은 1.2%, 비수도권은 0.75%를 적용됩니다. 상대적으로 이자가 저렴한 주기형 금리를 선택이 유리합니다.
마지막으로, 중도금대출이자입니다. 이번에도 이자 직접 납부 방식이 예상됩니다. 중도금대출은 50%를 받을 수 있고, 나머지 10%는 자납해야합니다. 다만, 이번에는 준공까지 기간이 짧아, 총 납부이자는 적습니다.
Part 3 : 청약전략
래미안 원페를라에서 주목할 점은 84㎡타입 위주로 공급된다는 점입니다. 투기과열지역에서 84타입은 추첨제비율이 30%입니다. 가점이 높으신 분들에게 좋은 기회입니다. 반면, 저가점자는 추첨제비율이 60%인 59타입을 노려야합니다. 모집공고가 나오면, 추첨제 물량 정리하도록 하겠습니다.
추첨제말고는 특별공급뿐입니다. 특히, 신생아우선공급, 늘 강조드리고 있고요. 중복청약은 세대주 요건이 있는 일반공급/노부모부양/생애최초의 경우에는 불가능합니다. 반면, 신혼부부/다자녀가구는 가능합니다. 또, 한가지 가점제로 지원하시는 분들은 부부 청약통장 가입연수도 합산 가능합니다. 아래는 강남권 청약때 마다 업데이트하고 있는 질문과 답변입니다.
래미안 원페를라는 대단지답게 수영장, 스카이브릿지, 프라이빗 영화관, 조중식 제공등 커뮤니티가 기대됩니다. 반면, 단지가 도로로 쪼개진다는 점이 단점입니다. 래미안 원페를라의 청약 시점은 2025년 연초입니다. 대출규제로 꽁꽁 얼어붙었던 심리가 조금씩 풀려가는 시점입니다. 계속 관심을 가지셨으면 좋겠고요. 그전까지는 이벤트 당첨을 노려보자고요. 오늘도 부리남이었습니다.
자주 받는 질문 및 답
1.부부가 각각 신용대출 9900만원 받아서 계약금 준비하는건 괜찮을까요?
- 각각 1억이하는 가능합니다.
2. 생초 특공을 와이프가 쓰고 (세대원), 제가 (세대주) 일반분양 같이 써도 문제가 없을까요? (수정 : 2024.9.21)
- 특공은 세대주 요건이 있는 노부모특공을 제외하고 부부 중복청약이 가능합니다. 즉, 특공에서 2번, 일반분양(세대주 요건 있음)에서 1번, 총 3번의 기회가 있습니다. 디에이치 방배때 잘못 답변 드린 내용이 반복되었습니다ㅠ 노부모특공 외에도 생애최초 역시 세대주 요건이 있습니다. 즉, 생애최초를 쓴다면, 특공 1번, 일반공급 1번, 총 2번의 기회가 맞다고 정정합니다. 혼동을 드려 죄송합니다.
3. 1주택자의 경우도 중도금 대출 받을수 있나요? 얼마까지 나오나요?
- 중도금대출은 주택수, DSR, 15억초과 상관없이 중도금 60% 중 50%를 받을 수 있습니다.
4. 지금 가지고 있는 집 주택담보대출 받아서 계약금 마련해 내고 그 이후로는 50프로 중도금 대출 받을 수 있는거죠?
- 보유주택으로 주담대 실행하면, 생활안정자금 대출이라 추가 주택 매수 금지에 걸려요. 분양권도 주택수 포함이라 계약하는 순간 자금 회수에 걸리실 겁니다. 다른 방법을 찾으셔야할 것 같습니다;
5. 혼인신고 전이라 남편 세대주, 아내 동거인인데요, 이럴경우 님편과 저는 특공에 중복청약 안되는걸까요?
- 개정된 청약제도의 중복청약은 부부기준으로만 허용되어 있습니다. 즉, 동거인 신분에서는 세대원이므로 특별공급에서 중복청약은 불가능합니다.
6. 경기도 1주택자는 추첨제에서 지역우선제도에 밀려 당첨 가능성이 제로 수준이 맞을까요?
- 추첨제도 지역우선이 적용됩니다. 당해지역에서 마감될 가능성이 높으므로, 가능성은 없어보입니다.
7.저도 신용대출 한도를 1억원 받았는데요. 사용하지는 않고 있습니다. 무주택자인데요... 청약에 성공하면 일부 사용예정인데, 1억원이 안 되게 사용하면 되나요? 아니면 한도가 1억이 안되게 해야 하는지 궁금합니다. 1억 초과니까 1억까지는 괜찮은 거지요?
- 이번에 언급드린 신용대출관련 규제는 한도와 기간이 중요합니다. 우선 1억 '초과'라서, 1억까지는 괜찮고요. 1년 '이내'라서, 1년이 지나 갱신하신 경우에는 문제 없습니다.
8. 제가 서울 자가보유 한지 이제 1년 3개월차인데 1주택자 추첨제 물량도 실거주 2년을 채워야하는지 알 수 있을까요?!
- 추첨제 물량도 당해지역 우선이 적용됩니다. 2년이상이어야 당해지역 조건이 되므로, 1년 3개월은 기타지역으로 분류되어 당첨권에서는 어려워보입니다ㅠ
9. 전매제한이라 3년간 매매금지아닌가요?
- 등기시 3년인정입니다.
10. 아이 둘로 신생아 우선공급대상인데 서울 거주 2년미만이면 다자녀로 넣어야겠죠...?
- 축하드립니다. 아이2+신생아 우선공급은 정말 막강하시네요. 하지만, 다자녀에는 우선공급이 없다는 것 아시죠?ㅠ 서울거주2년이었다면, 신혼부부나 생애최초에 우선공급으로 넣으셨다면 더 좋았겠지만, 말씀하신데로 기타지역 50%가 크네요.
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함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'(잠정폐쇄, 25년 1월부터 재개예정)
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
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(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'(운영중)
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
오매기 : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe
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