상시줍줍! 힐스테이트 레이크 송도5차 분양가, 평면도, 중도금대출

상시줍줍! 힐스테이트 레이크 송도5차 분양가, 평면도, 중도금대출

상시줍줍! 힐스테이트 레이크 송도5차 분양가, 평면도, 중도금대출

안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 힐스테이트 레이크 송도5차 선착순동호지정계약(상시줍줍) 정보를 살펴보겠습니다. 힐스테이트 레이크 송도5차는 인천광역시 연수구 송도동 399-13번지(A15BL)에 위치합니다. 힐스테이트 레이크 송도5차는 26층 12개동 722세대의 규모입니다. 9월 26일에 이중 224세대를 무순위청약(사후접수)으로 공급하고, 잔여세대를 선착순동호지정계약(상시줍줍)으로 공급합니다.

힐스테이트 레이크 송도5차는 워터프론트뷰와 오션뷰를 함께 즐길 수 있는 대표단지입니다. 게다가 단지 앞에 초등학교와 중학교가 위치해서 학령기 자녀에게 인기많았던 단지였는데요. 최근 송도는 입주량이 많음에도 불구하고 시세의 반등으로 여전히 인천의 강남임을 증명하고 있는데요. 일자리와 호재가 가득합니다.

결국, 선착순동호지정계약(상시줍줍)으로 전환했지만, 계약조건은 더이상 변경할 것이 없습니다. 모델하우스 방문하셔서 2가지만 확인하시면 됩니다. 워터프론트뷰가 나오는 타입이 남았는 지, 84타입 고층이 남았는 지만 보시면 됩니다. 계약금 5%와 전매제한 6개월이라 투자자들의 시간이 돌아왔습니다. 그럼, 리뷰 시작하겠습니다.

입주자 모집공고

힐스테이트 레이크 송도 5차 무순위(사후).pdf

0.31MB

힐스테이트 레이크 송도 5차 입주자모집공고.pdf

1.05MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 입주자모집공고일 현재 국내에 거주하는 만19세 이상인 분

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능

청약일정

- 최초 모집공고 : 2024년 8월 8일
- 선착순동호지정계약 : 상시

- 입주예정일 : 2028년 6월

청약방법

▶견본주택 방문하여 접수

- 주소 : 인천광역시 연수구 송도동 399-13 번지

- 문의 : 032-833-0722

▶ 특이사항

1) 계약금 5%

2) 전매제한 6개월

3) 무상옵션 제공

▶ 공통 구비서류

(보통 안내는 이렇게 하지만, 실제로는 신분증과 계약금만 챙겨가시면 됩니다)

(추후 방문 제출 가능)

1) 신분증

2) 주민등록표등본 1부

3) 인감증명서(또는 본인서명사실확인서) 1부

4) 인감도장(또는 서명)

5) 대리인 추첨 및 계약 시(추가) : 위임장(견본주택 내 비치), 인감증명서(위임용) 1부, 대리인 신분증 및 도장

※ 모든 구비 서류는 1개월 이내 발급분에 한합니다.

※ 본인 외(배우자 포함) 모두 제3자로 간주합니다.

공급규모 및 분양가

* 참고(2024년 9월, 1차 무순위청약) : 총 722세대 중 224세대 잔여공급

* 총 23개 타입+계약금5%

- 84A㎡(160세대 중 119세대) : 9.18억

- 84B㎡(60세대 중 54세대) : 9.18억

- 99C㎡(68세대 중 6세대) : 10.09억

- 105B㎡(98세대 중 21세대) : 11.13억

- 115A㎡(10세대 중 9세대) : 11.86억

- 115B㎡(10세대 중 9세대) : 11.86억

- 115C㎡(8세대 중 6세대) : 11.87억

* 참고(2024년 8월, 최초 분양) : 총 722세대

* 총 23개 타입+계약금5%

- 84A㎡(160세대) : 9.18억

- 84B㎡(60세대) : 9.18억

- 99A㎡(71세대) : 10.16억

- 99B㎡(137세대) : 10.14억

- 99C㎡(68세대) : 10.09억

- 105A㎡(21세대) : 11.15억

- 105B㎡(98세대) : 11.13억

- 112㎡(22세대) : 11.68억

- 115A㎡(10세대) : 11.86억

- 115B㎡(10세대) : 11.86억

- 115C㎡(8세대) : 11.87억

- 120㎡(30세대) : 12.46억

- 154PA㎡(2세대) : 22.77억

- 154PB㎡(2세대) : 22.77억

- 168PA㎡(1세대) : 25.51억

- 168PB㎡(1세대) : 25.27억

- 146T㎡(2세대) : 17.02억

- 168Ta㎡(7세대) : 22.01억

- 168Tb㎡(2세대) : 22.01억

- 168Tc㎡(2세대) : 22.14억

- 175T㎡(3세대) : 25.22억

- 186T㎡(2세대) : 27.49억

- 215T㎡(3세대) : 32.05억

 

단지배치도 및 평면도

 

 

입지환경

현송초등학교(489m), 인천1호선 송도달빛축제공원역(2km), 코스트코(1.4km)

인천현송초등학교

송도달빛축제역과 힐스테이트 레이크 송도1차

코스트코

워터프론트와 힐스테이트 레이크 송도

송도 트램 노선 : 트램이 들어서야 지하철 접근이 편해진다

워터프론트와 인천타워

송도 워터프론트 1-2단계 홍보영상(2023년 4월 10일 등록)

 

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 힐스테이트 레이크 송도4차 84㎡ 호가 : 9.1억(26층/34층, 마피2000)

- 힐스테이트 레이크 송도5차 84㎡ 분양가 : 9.18억

-  힐스테이트 레이크 송도4차(2025년 7월 준공, 1319세대)는 고분양가, 그리고 힐스테이트 레이크 송도5차에 의해 워터프론트가 가려진다는 단점이 있었던 곳입니다. 하지만, 4차는 최고 36층으로 5차의 26층보다 높습니다. 지난 '미리보기' 리뷰에서만해도 최저가 매물은 8.34억(마피 6천만원)이었으나, 이제는 8.6억부터 시작합니다. 이런 점을 감안한 힐스테이트 레이크 송도 5차의 비교가치는 9.55억으로 안전마진은 4700만원입니다.

힐스테이트 레이크 4차 분양가

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용

3. 전매제한(당첨자발표일 기준) : 6개월

4. 재당첨제한(당첨자발표일 기준) : 없음
5. 거주의무(입주시점 기준) : 없음

6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제

7. 최종의견

힐스테이트 레이크 송도5차는 안전마진이 있습니다. 힐스테이트 레이크 송도 5차 모집공고가 나오고, 한달만에 9월 2일 송도자이제일풍경채 완판되어 미분양 물량에 대한 부담도 적습니다. 힐스테이트 레이크 송도5차도 송도자이제일풍경채 그라노블처럼 완판되면, 프리미엄은 붙습니다. 끝까지 계약금 10%를 고수했던 송자풍보다는 계약금 5%에 입지가 더 나은 힐스테이트 레이크 송도 5차가 분양권 시장에서는 더 선호될 것으로 보입니다. 

완판되자마자 프리미엄이 붙었다

다만, 힐스테이트 레이크 송도5차는 몇가지 착시가 존재합니다. 힐스테이트 레이크 4차 분양가를 언급했지만, 5차의 세대수가 4차(1319세대 vs 722세대)보다 작고, 최고층수(36층 vs 26층)도 더 낮습니다. 완전한 워터프론트뷰가 가능한 것이 5차의 장점이지만, 84타입은 대부분 후면동에 위치하고 있고 배치 방향에 따라서는 오히려 4차의 전면동의 고층이 더 나아보입니다. 힐스테이트 레이크 송도5차의 위치는 오션뷰와 워터프론트뷰가 동시에 가능할 것 같지만, 오션뷰는 송도오션SK뷰와 송도자이크리스탈오션, 송도자이더스타에 의해 가려집니다. 종합하자면, 84타입 기준으로 세대수, 최고층수, 워터프론트뷰, 오션뷰 등의 장점없이, 신축이라는 점만으로 승부해야하는 곳입니다. 이런 점 때문에 84타입 대부분이 잔여세대로 나왔습니다.

특히, 송도는 입주물량이 많은 구간에 있습니다. 오션뷰로 대표되는 3개의 대단지가 입주를 앞두고 있고, 그동안 부담으로 작용했던 이들의 시세가 최근 송도의 시세가 반등하면서, 상단을 새롭게 형성할 단지가 될 것입니다. 송도자이더스타(2024년 12월 준공, 8.13억, 2/44층, 마피3000), 송도자이크리스탈오션(2024년 6월 준공, 9/42층, 8.62억, 오션뷰), 송도럭스오션sk뷰(2025년 3월 준공, 8.12억, 마피5000)으로 최저호가는 대부분 8억대로 형성되어 있습니다. 마피라 기회일 수 있으나, 계약금 20%이거나, 중도금대출 50%였던 시절의 분양이라, 매수자의 초기부담이 큰 편입니다.

보통 송도의 호재를 그동안 불편했던 서울 접근성을 개선시키는 GTX-B라고 하지만, 사실 송도는 일자리 호재에 더 주목해야합니다. 그리고, 그 호재들이 먼 이야기가 아니라는 점도요. 송도세브란스병원(2026년 준공), SK바이오사이언스(R&PD센터, 2025년 준공), 롯데바이오로직스(1공장, 2025년 준공), 삼성바이오로직스(8공장, 2032년 준공), 워터프론트 1-3단계(2026년 상반기 준공), 아트센터2단계 확장(오페라하우스, 2027년 준공)으로 대부분의 호재들이 2025년을 기점으로 실현될 예정입니다.

힐스테이트 레이크 송도5차는 비규제지역으로 LTV 70%를 적용하면, 필요현금은 2.5억+@(중도금대출이자, 발코니확장비, 옵션비, 취득세)가 예상됩니다. 계약금 5%를 처음부터 적용했고, 전매제한 6개월, 준공이 2028년 6월이라는 점에서 투자자들에게는 좋은 조건입니다. 84타입 기준으로 4590만원이면 거래가 가능하니까요. 프리미엄이 붙어도, 후발 매수자에게 부담이 적습니다. 특히, 84타입은 총 세대수의 30%에 불과하기때문에 관심을 가지시면 좋겠습니다. 워터프론트뷰가 가능한 99타입은 99A,B 타입인데요. 아쉽게도 무순위청약에서는 99C타입만 나왔습니다. 게다가, 전면동인 512동이 아니라 501, 502, 503동이 나와서 워터프론트뷰를 노릴 만한 곳은 아닙니다. 다른 타입인 105B, 115A/B/C도 마찬가지입니다. 뷰가 나오는 동호수는 쏘옥 빠져있습니다. 워터프론트뷰가 안나오는 타입보다는 잔여세대가 많아 고층을 노릴 수 있는 84타입을 추천드립니다. 무순위청약과 다르게, 선착순동호지정계약에서는 잔여세대에서 골라 계약하면 됩니다. 그나마 부담은 적고, 고층인 매물이어야 EXIT이 수월합니다. 전매제한 6개월로 2025년 2월 27일부터 전매가 가능합니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

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