10.9 청약! 디에이치 대치 에델루이 미리보기

10.9 청약! 디에이치 대치 에델루이 미리보기

10.9 청약! 디에이치 대치 에델루이 미리보기

안녕하세요, 부리남입니다.

 오늘은 디에이치 대치 에델루이 청약 정보(분양가, 평면도, 중도금대출)를 미리 살펴보겠습니다. 디에이치 대치 에델루이는 서울특별시 강남구 대치동 964번지 일대에 위치합니다. 디에이치 대치 에델루이는 최고 16층, 8개동, 총 282세대 규모입니다. 대치동구마을제3지구 재건축정비사업으로 이중 72세대를 일반분양합니다.

디에이치 대치 에델루이는 대치동 구마을 재건축으로 공급되는 단지입니다. 제1지구는 대치푸르지오써밋, 2지구는 대치르엘로 모두 각 건설사의 하이엔드 브랜드로 준공되었습니다. 이제 마지막 3지구는 현대의 디에치로 분양합니다. 세대수는 아쉽지만, 대치 학원가와 붙어있고, 특히, 대치르엘은 휘문고등학교와 대현초등학교, 대명중학교에서 가장 가깝습니다.

디에이치 대치 에델루이 역시 분양가 승인이 되어, 분양가를 예상할 수 있는데요. 또, 로또입니다. 바로 알아보도록 하겠습니다.

입주자 모집공고(추후 업데이트)

 

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 서울특별시에 2년 이상 계속 거주자 우선공급

- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것

- 세대주일 것

- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것

- 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것

- 전용면적 60㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용

- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 가점제 (70%) 및 추첨제(30%) 적용

- 전용면적 85㎡ 초과 : 가점제 (80%) 및 추첨제(20%) 적용

청약일정(추후 업데이트)

- 모집공고 : 9월 26일

- 청약접수 : 10월 9일
- 당첨자 발표 : 10월 18일
- 계약일 : 미정

- 입주예정일 : 미정

청약방법

청약홈

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

공급규모 및 분양가(추후 업데이트)

총 282세대 중 72세대 일반분양
* 분양가 승인 : 평당 6532만원
25평 : 16.3억 / 34평 : 22.2억 예상

* 계약금 20% 예상

- 59A타입(21세대) : 미정

- 59B타입(4세대) : 미정

- 59D타입(3세대) : 미정

- 59E타입(4세대) : 미정

- 72T타입(7세대) : 미정

- 84B타입(31세대) : 미정

- 94T타입(2세대) : 미정

단지배치도 및 평면도(추후 업데이트)

 

입지환경

현대백화점(617m), GTX A/C, 2호선 삼성역(613m), 대현초등학교(278m)

현대백화점

천지개벽중인 삼성역 일대

대현초등학교 후문을 이용할 수 있다

 

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 대치르엘 59㎡ 호가 : 23.0억(저/35층)

- 디에이치 대치 에델루이 59㎡ 분양가 : 16.3억 예상
- 대치르엘(2021년 9월 준공, 273세대)는 대치구마을제2지구 재건축으로 공급된 단지로, 상품성과 세대수가 비슷한 단지입니다. 이를 감안한 비교가치는 25.3억으로 안전마진은 9억입니다.

2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가 상한제 적용

3. 전매제한 : 3년

4. 재당첨제한 : 10년
5. 거주의무 : 3년 예상
6. 중도금대출 : 50%, 이자후불제 예상

7. 최종 의견 

Part 1 : 안전마진은 9억

디에이치 대치 에델루이의 안전마진은 9억입니다. 참고로 84타입이 아니라 59타입 기준입니다. 분양가 부담은 적으면서, 안전마진은 큽니다. 최근 디에이치 방배, 원펜타스, 레벤투스 등을 다루었으니, 안전마진도 작아보이고, 세대수도 적고, 입지도 아쉬워보이지만, 그래서, 꼭 청약해야할 단지입니다. 

Part 2 : 입주시 필요현금

디에이치 대치 에델루이는 투기과열지역으로 LTV 50%를 적용받아 필요현금은 3.7억+@(취득세, 발코니확장비, 옵션, 중도금대출이자)이 예상됩니다. 물론 DSR을 만족했을 때, 가능합니다.

만기 짧은 대출부터 정리하라…'대출 빙하기' DSR 한도 늘리는 법 | 중앙일보 (joongang.co.kr)

만기 짧은 대출부터 정리하라…'대출 빙하기' DSR 한도 늘리는 법 | 중앙일보

위의 기사는 2023년도 기사지만, 인정소득과 신고소득, 부부 소득 합산관련 내용이 있으니, 자세한 내용은 위의 기사를 참고하시기 바랍니다.

디에이치 대치 에델루이는 모집공고가 나오지 않았지만, 디에이치 방배와 달리 신축시세가 있어, 거주의무가 적용될 것으로 보입니다. 3년을 예상합니다. 하지만, 규제가 완화되어 준공시 바로 입주할 필요는 없습니다. 3년 유예가 가능한데요. 전세를 맞춘다면, 대치 르엘 59타입이 13억부터 시작하는 점을 감안하면, 디에이치 대치 에델루이의 전세도 13억이 가능할 것으로 보입니다. 자금이 부족하더라도, 충분히 노려볼만합니다.

디에이치 대치 에델루이는 자금계획에 있어서 2가지를 주의하셔야하는데요.

먼저, 계약금입니다. 분양가상한제지만, 분양가 총액이 크고, 계약금 10%가 아니라 20%를 예상합니다. 계약시에만 3.2억입니다. 어쩔 수 없이 신용대출을 알아볼텐데요. 원펜타스, 레벤투스, 디에이치 방배, 청담르엘 때도 강조했던 주의사항입니다. 투기과열지역은 신용대출 1억이상을 받고 계약금을 낼 수가 없습니다. 대출받고 집사면, 대출회수는 물론이고, 주택관련 대출이 금지되어버립니다. 분양권은 계약일에 주택수가 카운트되기 때문에, 디에이치 대치 에델루이는 중도금대출부터 불가능하게 될 수 있습니다. 이와 관련된 규제는 아직 풀리지 않아서 투기과열지역에 청약하시는 분들께 늘 주의드리는 내용입니다.

2020.11.13 신용대출 등 가계대출관리방안

두번째는 스트레스 DSR입니다. 2024년 8월 21일 금융위에서는 스트레스 DSR을 수도권과 비수도권으로 나누어 차등적용한다고해서 시장이 패닉에 빠졌었는데요. 수도권은 1.2%, 비수도권은 0.75%를 적용합니다. 스트레스 DSR은 실제적용 금리에 가산금리를 적용해, 한도를 줄입니다.

[그래픽] 주담대 2단계 스트레스 DSR 대출 한도 사례 :: 공감언론 뉴시스 :: (newsis.com)

[그래픽] 주담대 2단계 스트레스 DSR 대출 한도 사례

그래도, 아래 기사와 같이 스트레스 DSR 2단계가 시행되더라도 상대적으로 이자가 저렴한 주기형 금리를 선택하므로써 DSR 한도를 늘릴 수 있는 방법은 남아 있습니다.

DSR 규제 더 죄기 전에 … 주담대 금리 똑똑하게 고르려면 - 매일경제 (mk.co.kr)

DSR 규제 더 죄기 전에 … 주담대 금리 똑똑하게 고르려면 - 매일경제

Part 3 : 청약전략

디에이치 대치 에델루이에서 주목할 점은 59㎡타입 위주로 공급된다는 점입니다. 투기과열지역의 60타입 이하는 추첨제 비율이 60%이지만, 일반분양 물량자체가 적습니다. 추후 일반공급과 특별공급 물량이 공개되면, 다시 한번 계산해보겠습니다. 늘, 복붙이지만, 저가점자가 기대할 수 있는 것은 특별공급뿐입니다. 특히, 신생아우선공급은 '당첨 치트키'입니다. 최근, 로또 단지 당첨자 상당수가 신생아우선공급에서 나왔습니다. 신혼부부특공, 생애최초특공에서 20%를 우선선발합니다. 추후 모집공고가 나오면, 조금더 자세히 다루어 보도록 하겠습니다. 아래는 디에이치 방배 때 받았던 질문들을 정리해보았습니다. 디에이치 대치 에델루이도 동일하게 적용 가능합니다. 오늘도 부리남이었습니다.

자주 받는 질문 및 답

1.부부가 각각 신용대출 9900만원 받아서 계약금 준비하는건 괜찮을까요?

- 각각 1억이하는 가능합니다.

2. 생초 특공을 와이프가 쓰고 (세대원), 제가 (세대주) 일반분양 같이 써도 문제가 없을까요?

- 특공은 세대주 요건이 있는 노부모특공을 제외하고 부부 중복청약이 가능합니다. 즉, 특공에서 2번, 일반분양(세대주 요건 있음)에서 1번, 총 3번의 기회가 있습니다.

3. 1주택자의 경우도 중도금 대출 받을수 있나요? 얼마까지 나오나요?

- 중도금대출은 주택수, DSR, 15억초과 상관없이 중도금 60% 중 50%를 받을 수 있습니다.

4. 지금 가지고 있는 집 주택담보대출 받아서 계약금 마련해 내고 그 이후로는 50프로 중도금 대출 받을 수 있는거죠?

- 보유주택으로 주담대 실행하면, 생활안정자금 대출이라 추가 주택 매수 금지에 걸려요. 분양권도 주택수 포함이라 계약하는 순간 자금 회수에 걸리실 겁니다. 다른 방법을 찾으셔야할 것 같습니다;

5. 혼인신고 전이라 남편 세대주, 아내 동거인인데요, 이럴경우 님편과 저는 특공에 중복청약 안되는걸까요?

- 개정된 청약제도의 중복청약은 부부기준으로만 허용되어 있습니다. 즉, 동거인 신분에서는 세대원이므로 특별공급에서 중복청약은 불가능합니다.

6. 경기도 1주택자는 추첨제에서 지역우선제도에 밀려 당첨 가능성이 제로 수준이 맞을까요?

- 추첨제도 지역우선이 적용됩니다. 당해지역에서 마감될 가능성이 높으므로, 가능성은 없어보입니다.

7.저도 신용대출 한도를 1억원 받았는데요. 사용하지는 않고 있습니다. 무주택자인데요... 청약에 성공하면 일부 사용예정인데, 1억원이 안 되게 사용하면 되나요? 아니면 한도가 1억이 안되게 해야 하는지 궁금합니다. 1억 초과니까 1억까지는 괜찮은 거지요?

- 이번에 언급드린 신용대출관련 규제는 한도와 기간이 중요합니다. 우선 1억 '초과'라서, 1억까지는 괜찮고요. 1년 '이내'라서, 1년이 지나 갱신하신 경우에는 문제 없습니다.

8. 제가 서울 자가보유 한지 이제 1년 3개월차인데 1주택자 추첨제 물량도 실거주 2년을 채워야하는지 알 수 있을까요?!

- 추첨제 물량도 당해지역 우선이 적용됩니다. 2년이상이어야 당해지역 조건이 되므로, 1년 3개월은 기타지역으로 분류되어 당첨권에서는 어려워보입니다ㅠ

9. 전매제한이라 3년간 매매금지아닌가요?

- 등기시 3년인정입니다.

10. 아이 둘로 신생아 우선공급대상인데 서울 거주 2년미만이면 다자녀로 넣어야겠죠...?

- 축하드립니다. 아이2+신생아 우선공급은 정말 막강하시네요. 하지만, 다자녀에는 우선공급이 없다는 것 아시죠?ㅠ 서울거주2년이었다면, 신혼부부나 생애최초에 우선공급으로 넣으셨다면 더 좋았겠지만, 말씀하신데로 기타지역 50%가 크네요.

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