9.20 청약! 청담 르엘 미리보기
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 청담 르엘 청약 정보(분양가, 평면도, 중도금대출)를 살펴보겠습니다. 청담 르엘은 서울특별시 강남구 청담동 134-18번지 일대에 위치합니다. 청담 르엘은 최고 35층, 9개동, 총 1261세대 규모입니다. 청담삼익아파트 재건축정비사업으로 이중 149세대를 일반분양합니다.
청담 르엘은 인근 신축 중에서 보기 드문 대단지입니다. 대치동, 역삼동, 삼성동 등 4년간 준공된 단지 중에서 1000세대를 넘는 단지가 없습니다. 게다가, 한강뷰+역세권+초품아+프리미엄 브랜드(르엘) 적용 등 입지나 상품성에서 부족함이 없는 단지입니다. 최근 현대건설에서는 디에이치 방배를, 대우건설에서는 라체르보 푸르지오 써밋으로 프리미엄 브랜드를 선보였는데요. 롯데캐슬은 청담 르엘로 종지부를 찍네요. 정비사업에서 조합원들은 당연히 가치를 올려줄 프리미엄 브랜드를 요구하지만, 일정 세대수와 입지, 사업성이 보장되지 않는다면 진행이 어렵습니다. 그만큼, 희소성을 가지고 향후 시세상승을 노려볼 수 있는데요. 외관과 커뮤니티에서 특화된 단지에서 산다는 실거주 만족도 역시 뛰어납니다. 그럼, 미리 만나보도록 하겠습니다.
입주자 모집공고(추후 업데이트)
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 서울특별시에 2년 이상 계속 거주자 우선공급
- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것
- 세대주일 것
- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것
- 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것
- 전용면적 60㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용
- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 가점제 (70%) 및 추첨제(30%) 적용
- 전용면적 85㎡ 초과 : 가점제 (80%) 및 추첨제(20%) 적용
청약일정(추후 업데이트)
- 모집공고 : 9월 6일
- 청약접수 : 9월 20일
- 당첨자 발표 : 9월 30일
- 계약일 : 미정
- 입주예정일 : 2025년 11월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가(추후 업데이트)
총 1261세대 중 149세대 일반분양
* 분양가 승인 : 평당 7209만원
25평 : 18.0억 / 34평 : 24.51억 예상
* 계약금 20% 예상
- 59A타입(34세대) : 미정
- 59B타입(39세대) : 미정
- 84A타입(25세대) : 미정
- 84B타입(38세대) : 미정
- 84C타입(13세대) : 미정
단지배치도 및 평면도(추후 업데이트)
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 청담 자이 82㎡ 호가 : 34.0억(저/35층)
- 84㎡ 환산시 : 34.82억
- 청담 르엘 84㎡ 분양가 : 24억 예상
- 청담 자이(2011년 10월 준공, 708세대)는 바로 옆 단지로 연식차이는 14년, 세대수는 553세대 차이가 납니다. 게다가, 프리미엄 브랜드를 적용한 청담 르엘은 상품성에서도 우위에 있는데요. 이를 감안한 비교가치는 42억으로 안전마진은 18억입니다.
2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한 : 3년
4. 재당첨제한 : 10년
5. 거주의무 : 3년 예상
6. 중도금대출 : 50%, 이자후불제 예상
7. 최종 의견
Part 1 : 안전마진은 18억
청담 르엘은 역대급 안전마진을 기록합니다. 분양가상한제 최고 분양가임에도 불구하고 안전마진이 이 정도라니, 저도 몇번이고 다시 계산해보았는데요. 인근 신축 84타입 단지들의 시세는 아래와 같습니다.
- 대치르엘(2021년 9월 준공, 273세대) 32억(고/15층)
- 대치푸르지오써밋(2023년 6월 준공, 489세대) 34.99억(중/18층)
- 강남센트럴아이파크(2022년 4월 준공, 499세대) 31억(중/35층)
- 래미안라클래시(2021년 9월 준공, 678세대) 33.9억(저/35층)
신축이지만, 대단지가 아니거나, 한강변은 아닙니다. 대신 학군이나 역세권이라는 장점이 있는 단지들인데요. 청담 르엘은 프리미엄 브랜드, 한강변, 대단지, 게다가 역세권이라 모든 단지들을 압도합니다. 게다가, 84타입 입주권 시세가 38억부터 시작한다는 점에서도 비교가치 42억은 타당해보입니다.
Part 2 : 입주시 필요현금
청담 르엘은 투기과열지역으로 LTV 50%를 적용받아 필요현금은 3.0억+@(취득세, 발코니확장비, 옵션, 중도금대출이자)이 예상됩니다. 물론 DSR을 만족했을 때, 가능합니다. 하지만, 21억 대출을 받을 수 있는 연봉은 어느 정도여야 할까요? 의외로 높지 않습니다. 3억입니다. 다행이도 세후연봉이 아니라 세전연금 기준으로 DSR을 산정합니다. 게다가, 배우자와 합산도 가능합니다.
만기 짧은 대출부터 정리하라…'대출 빙하기' DSR 한도 늘리는 법 | 중앙일보 (joongang.co.kr)
만기 짧은 대출부터 정리하라…'대출 빙하기' DSR 한도 늘리는 법 | 중앙일보
전문가들은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 자체가 버는 소득과 내는 원리금(원금과 이자의 합)의 비율로 정해지기 때문에 이를 잘 조정하면 규제를 지키면서도 한도를 더 늘릴 수 있다고 조언
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위의 기사는 2023년도 기사지만, 인정소득과 신고소득, 부부 소득 합산관련 내용이 있으니, 자세한 내용은 위의 기사를 참고하시기 바랍니다.
청담 르엘은 모집공고가 나오지 않았지만, 디에이치 방배와 달리 신축시세가 있어, 거주의무가 적용될 것으로 보입니다. 3년을 예상합니다. 하지만, 규제가 완화되어 준공시 바로 입주할 필요는 없습니다. 3년 유예가 가능한데요. 전세를 맞춘다면, 청담자이 82타입 13.9억, 대치 르엘 84타입이 18억부터 시작하는 점을 감안하면, 청담 르엘의 전세는 20억도 가능할 것으로 보입니다.
청담 르엘은 자금계획에 있어서 3가지를 주의하셔야하는데요.
먼저, 계약금입니다. 분양가상한제지만, 분양가 총액이 크고, 계약금 10%가 아니라 20%를 예상합니다. 계약시에만 4.8억입니다. 어쩔 수 없이 신용대출을 알아볼텐데요. 여기서, 원펜타스, 레벤투스, 디에이치 방배 때 강조했던 주의사항 다시 한번 강조합니다. 투기과열지역은 신용대출 1억이상을 받고 계약금을 낼 수가 없습니다. 대출받고 집사면, 대출회수는 물론이고, 주택관련 대출이 금지되어버립니다. 분양권은 계약일에 주택수가 카운트되기 때문에, 디에이치 방배는 중도금대출부터 불가능하게 될 수 있습니다. 이와 관련된 규제는 아직 풀리지 않아서 투기과열지역에 청약하시는 분들께 늘 주의드리는 내용입니다.
세번째는 스트레스 DSR입니다. 2024년 8월 21일 금융위에서는 스트레스 DSR을 수도권과 비수도권으로 나누어 차등적용한다고해서 시장이 패닉에 빠졌었는데요. 수도권은 1.2%, 비수도권은 0.75%를 적용합니다. 스트레스 DSR은 실제적용 금리에 가산금리를 적용해, 한도를 줄입니다.
[그래픽] 주담대 2단계 스트레스 DSR 대출 한도 사례 :: 공감언론 뉴시스 :: (newsis.com)
[그래픽] 주담대 2단계 스트레스 DSR 대출 한도 사례
[서울=뉴시스] 금융당국이 다음달 도입되는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계의 가산금리(스트레스 금리)를 기존 0.75%포인트에서 1.2%포인트로 상향한다. 금융당국 시뮬레이션에 따르면,
www.newsis.com
그래도, 아래 기사와 같이 스트레스 DSR 2단계가 시행되더라도 상대적으로 이자가 저렴한 주기형 금리를 선택하므로써 DSR 한도를 늘릴 수 있는 방법은 남아 있습니다.
DSR 규제 더 죄기 전에 … 주담대 금리 똑똑하게 고르려면 - 매일경제 (mk.co.kr)
DSR 규제 더 죄기 전에 … 주담대 금리 똑똑하게 고르려면 - 매일경제
내게 맞는 주택대출 어떤게 좋을까
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Part 3 : 청약전략
청담 르엘에서 주목할 점은 59㎡와 84㎡ 타입이 균일하게 있습니다. 다만, 물량이 적어 추첨제의 의미가 없습니다. 저가점자가 기대할 수 있는 것은 특별공급뿐입니다. 특히, 신생아우선공급은 '당첨 치트키'입니다. 최근, 원펜타스 당첨자 중에서도 다수는 신생아우선공급에서 나왔습니다. 신혼부부특공, 생애최초특공에서 20%를 우선선발합니다. 추후 모집공고가 나오면, 조금더 자세히 다루어 보도록 하겠습니다. 아래는 디에이치 방배 때 받았던 질문들을 정리해보았습니다. 청담 르엘도 동일하게 적용 가능합니다. 오늘도 부리남이었습니다.
자주 받는 질문 및 답
1.부부가 각각 신용대출 9900만원 받아서 계약금 준비하는건 괜찮을까요?
- 각각 1억이하는 가능합니다.
2. 생초 특공을 와이프가 쓰고 (세대원), 제가 (세대주) 일반분양 같이 써도 문제가 없을까요?
- 특공은 세대주 요건이 있는 노부모특공을 제외하고 부부 중복청약이 가능합니다. 즉, 특공에서 2번, 일반분양(세대주 요건 있음)에서 1번, 총 3번의 기회가 있습니다.
3. 1주택자의 경우도 중도금 대출 받을수 있나요? 얼마까지 나오나요?
- 중도금대출은 주택수, DSR, 15억초과 상관없이 중도금 60% 중 50%를 받을 수 있습니다.
4. 지금 가지고 있는 집 주택담보대출 받아서 계약금 마련해 내고 그 이후로는 50프로 중도금 대출 받을 수 있는거죠?
- 보유주택으로 주담대 실행하면, 생활안정자금 대출이라 추가 주택 매수 금지에 걸려요. 분양권도 주택수 포함이라 계약하는 순간 자금 회수에 걸리실 겁니다. 다른 방법을 찾으셔야할 것 같습니다;
5. 혼인신고 전이라 남편 세대주, 아내 동거인인데요, 이럴경우 님편과 저는 특공에 중복청약 안되는걸까요?
- 개정된 청약제도의 중복청약은 부부기준으로만 허용되어 있습니다. 즉, 동거인 신분에서는 세대원이므로 특별공급에서 중복청약은 불가능합니다.
6. 경기도 1주택자는 추첨제에서 지역우선제도에 밀려 당첨 가능성이 제로 수준이 맞을까요?
- 추첨제도 지역우선이 적용됩니다. 당해지역에서 마감될 가능성이 높으므로, 가능성은 없어보입니다.
7.저도 신용대출 한도를 1억원 받았는데요. 사용하지는 않고 있습니다. 무주택자인데요... 청약에 성공하면 일부 사용예정인데, 1억원이 안 되게 사용하면 되나요? 아니면 한도가 1억이 안되게 해야 하는지 궁금합니다. 1억 초과니까 1억까지는 괜찮은 거지요?
- 이번에 언급드린 신용대출관련 규제는 한도와 기간이 중요합니다. 우선 1억 '초과'라서, 1억까지는 괜찮고요. 1년 '이내'라서, 1년이 지나 갱신하신 경우에는 문제 없습니다.
8. 제가 서울 자가보유 한지 이제 1년 3개월차인데 1주택자 추첨제 물량도 실거주 2년을 채워야하는지 알 수 있을까요?!
- 추첨제 물량도 당해지역 우선이 적용됩니다. 2년이상이어야 당해지역 조건이 되므로, 1년 3개월은 기타지역으로 분류되어 당첨권에서는 어려워보입니다ㅠ
9. 전매제한이라 3년간 매매금지아닌가요?
- 등기시 3년인정입니다.
10. 아이 둘로 신생아 우선공급대상인데 서울 거주 2년미만이면 다자녀로 넣어야겠죠...?
- 축하드립니다. 아이2+신생아 우선공급은 정말 막강하시네요. 하지만, 다자녀에는 우선공급이 없다는 것 아시죠?ㅠ 서울거주2년이었다면, 신혼부부나 생애최초에 우선공급으로 넣으셨다면 더 좋았겠지만, 말씀하신데로 기타지역 50%가 크네요.
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