8.27 청약! 디에이치 방배 분양가, 평면도, 중도금대출

8.27 청약! 디에이치 방배 분양가, 평면도, 중도금대출

8.27 청약! 디에이치 방배 분양가, 평면도, 중도금대출

 안녕하세요, 부리남입니다.

 오늘은 디에이치 방배 청약 정보(분양가, 평면도, 중도금대출)를 살펴보겠습니다. 디에이치 방배는 서울특별시 서초구 방배동 946-8번지 일원에 위치합니다. 디에이치 방배는 최고 33층, 29개동, 총 3064세대 규모입니다. 방배5구역 재건축정비사업으로 이중 1244세대를 일반분양합니다.

디에이치 방배는 4가지가 다릅니다.

먼저, 래미안 원펜타스, 래미안 레벤투스와 달리 1244세대나 분양을 합니다. 특히, 선호도 높은 84타입이 956세대에 달합니다. 원펜타스가 215세대, 레벤투스가 11세대였습니다. 서울, 그리고 강남3구에 84타입을 기다리셨던 분들에게는 이번처럼 좋은 기회는 찾기 힘드실 겁니다.

두번째는 디에이치 방배는 실거주의무가 없다는 것입니다. 투기과열지역으로 분양가상한제가 적용되어 분양했던 원펜타스, 레벤투스, 메이플자이, 힐스테이트 e편한세상 문정은 2년, 용산 호반써밋 에디션은 3년이 적용되었습니다. 그동안, '강남+분양가상한제=실거주의무'라는 공식이 성립했는데요. 이에 로또 분양은 아니라고 오해할 수도 있는데요. 그렇지 않습니다. 실거주의무는 주변시세가 기준인데요. 그 기준이 10년차 이상의 단지가 된다면, 부정적으로만 볼 필요는 없습니다. 신축 대단지에, 디에이치 프리미엄 브랜드가 적용되어 시세차익은 당연하고, 실거주의무가 없어 입주장에 투자자도 노려볼 수 있는 곳입니다.

세번째는 강남+프리미엄 단일 브랜드(디에이치) 적용 단지라는 것입니다. 대단지 분양이 많았던 광명은 컨소시엄 단지들이 많았습니다. 건설사 브랜드를 나열하거나, 새로운 단지명을 지어서 분양했는데요. 일반적으로는 컨소시엄보다는 단일 브랜드를 선호도가 높습니다. 강남에서는 디에이치를 2020년 7월 디에이치 퍼스티어 아이파크 이후로 4년만에 만나봅니다. 정비사업에서 조합원들은 당연히 가치를 올려줄 프리미엄 브랜드를 요구하지만, 일정 세대수와 입지, 사업성이 보장되지 않는다면 진행이 어렵습니다. 그만큼, 희소성을 가지고 향후 시세상승을 노려볼 수 있는데요. 외관과 커뮤니티에서 특화된 단지에서 산다는 실거주 만족도 역시 뛰어납니다.

마지막으로는 타단지와 달리 모집공고가 당겨진 곳입니다. 8월 19일 예정에서 8월 16일로 당겨졌습니다. 한 주동안 관심가질 1순위 청약 단지도 없고, 모집공고도 없었는 데, 오아시스 같은 단지가 찾아왔습니다. 바로 알아보도록 하죠. 리뷰 시작하죠.

"실거주 의무 조항 없는 '디에이치 방배' 시장 이목 집중돼"- 헤럴드경제 (heraldcorp.com)

실거주 의무 조항 없는 '디에이치 방배' 시장 이목 집중돼

입주자 모집공고

디에이치 방배 입주자모집공고문.pdf

0.85MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 서울특별시에 2년 이상 계속 거주자 우선공급

- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것

- 세대주일 것

- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것

- 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것

- 전용면적 60㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용

- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 가점제 (70%) 및 추첨제(30%) 적용

- 전용면적 85㎡ : 가점제 (80%) 및 추첨제(20%) 적용

청약일정

- 모집공고 : 8월 16일

- 청약접수 : 8월 27일
- 당첨자 발표 : 9월 4일
- 계약일 : 9월 19일-26일

- 입주예정일 : 2026년 9월

청약방법

청약홈

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

공급규모 및 분양가

총 3064세대 중 1244세대 일반분양

* 계약금 20%

- 59A타입(66세대) : 16.56억

- 59B타입(124세대) : 17.07억

- 59C타입(25세대) : 17.25억

- 84A타입(659세대) : 22.44억

- 84B타입(186세대) : 22.43억

- 84C타입(111세대) : 22.19억

- 101A타입(46세대) : 24.62억

- 101B타입(12세대) : 25.03억

- 114A타입(6세대) : 27.62억

- 114B타입(9세대) : 26.92억

 

 

단지배치도 및 평면도

 

 

입지환경

4,7호선 이수역(550m), 방배초등학교(361m)

대로변의 이수역 일대

방배초등학교

 

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 방배롯데캐슬아르떼 84㎡ 호가 : 23.9억(저/17층)

- 디에이치 방배 84㎡ 분양가 : 22.44억
- 방배롯데캐슬아르떼(2013년 11월 준공, 744세대)는 이수역 역세권 단지이지만, 연식 12년차 단지입니다. 세대수와 연식차이, 역과의 거리, 상품성 차이를 감안한 비교가치는 28.84억으로 안전마진은 6.4억입니다.

2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가 상한제 적용

3. 전매제한 : 3년

4. 재당첨제한 : 10년
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 50%, 이자 직접 납입(이자후불제 아님)

7. 최종 의견 

Part 1 : 안전마진은 6억

디에이치 방배는 안전마진이 보장된 로또 단지입니다. 대단지, 프리미엄 브랜드, 역세권, 초등학교가 가깝지만, 아직 정비되지 않은 환경에 초등학교 등교길을 걱정하는 의견은 있습니다. 초등학교는 이수초등학교와 방배초등학교로 배정됩니다. 

Part 2 : 입주시/전세시 필요현금

디에이치 방배는 투기과열지역으로 LTV 50%를 적용받아 필요현금은 8.02억+@(취득세, 발코니확장비, 옵션, 중도금대출이자)이 예상됩니다. 거주의무가 없어 바로 전세를 줄 수 있는데요. 비교단지였던 방배롯데캐슬아르떼는 12년차 단지임에도 역세권이라는 장점으로 전세 매물은 12억(저/28층)부터 있습니다. 신축+대단지+프리미엄 브랜드 적용이라는 점을 감안한다면, 당연히 그보다 높은 시세를 적용해야겠지만, 입주시 전세로 놓는 물량 또한 많다는 것을 감안한다면, 전세는 12억으로 적용해서 계산하는 것이 타당해보입니다. 전세를 놓을 경우, 필요현금은 10.0억+@입니다. 수도권은 전세가율이 낮아서 되도록이면, 입주하는 것이 더 유리합니다.

디에이치 방배는 자금계획에 있어서 3가지를 주의하셔야하는데요.

먼저, 계약금입니다. 분양가상한제지만, 분양가 총액이 크고, 계약금 10%가 아니라 20%이므로, 계약시에만 4.48억입니다. 어쩔 수 없이 신용대출을 알아볼텐데요. 여기서, 원펜타스, 레벤투스 때 강조했던 주의사항 다시 한번 강조합니다. 투기과열지역은 신용대출 1억이상을 받고 계약금을 낼 수가 없습니다. 대출받고 집사면, 대출회수는 물론이고, 주택관련 대출이 금지되어버립니다. 분양권은 계약일에 주택수가 카운트되기 때문에, 디에이치 방배는 중도금대출부터 불가능하게 될 수 있습니다. 이와 관련된 규제는 아직 풀리지 않아서 투기과열지역에 청약하시는 분들께 늘 주의드리는 내용입니다.

2020.11.13 신용대출 등 가계대출관리방안

세번째는 스트레스 DSR입니다. 2024년 기준 가산금리가 0.38%에서 0.75%로 늘어납니다. 2024년 8월 16일 기준 신잔액코픽스 금리 3.17%인데요. 여기에 가산금리 0.5%를 가정한다면, 금리는 4.05%에서 4.42%로 늘어납니다.

하지만, 아래 기사와 같이 스트레스 DSR 2단계가 시행되더라도 상대적으로 이자가 저렴한 주기형 금리를 선택하므로써 DSR 한도를 늘릴 수 있습니다.

DSR 규제 더 죄기 전에 … 주담대 금리 똑똑하게 고르려면 - 매일경제 (mk.co.kr)

DSR 규제 더 죄기 전에 … 주담대 금리 똑똑하게 고르려면 - 매일경제

마지막으로는 중도금대출 이자 직접 납입입니다. 둔촌주공 때도 허들 중 하나였는데요. 이자후불제는 준공시에 대출이자를 포함해서 잔금을 치르는 반면, 이자 직접 납입 방식은 매달 이자를 내야합니다. 중도금 납부는 6회차로 나눠지는데요.(중도금대출은 5회차까지, 1회차는 직접납부) 회차가 진행될수록 매달 내야하는 이자부담도 늘어납니다. 영끌로 진행하실 분들은 고민해보셔야할 부분인데요. 84타입 분양가 22.44억 기준, 중도금은 11.22억이며, 금리 4% 기준으로, 한달 평균 267만원에 달합니다. 

Part 3 : 청약전략

디에이치 방배에서 주목할 점은 60㎡ 초과 타입이 주력이라는 점입니다. 60㎡이하 대비 가점제 물량이 많습니다. 일반분양물량은 많지만, 가점이 높지 않다면 기대만큼 당첨확률은 높지 않을 수 있는데요. 저가점자가 기대할 수 있는 것은 특별공급뿐입니다. 특히, 신생아우선공급은 '당첨 치트키'입니다. 신혼부부특공, 생애최초특공에서 20%를 우선선발해버리니, 다른 자격의 청약자들은 경쟁이 안됩니다.

(2024.8.16 업데이트) 갈아타기를 노리는 실수요자들은 1주택자 자격으로 지원하실텐데요. 59타입, 84타입, 101A타입까지가 추첨제가 배정되어 있습니다. 특히, 84A타입은 추첨제 30%임에도 불구하고 물량이 워낙 많다보니, 24세대나 추첨제물량으로 나왔습니다. 물량은 많지만, 선호하는 판상형이고, 최고층까지 배정이 가능하기 때문에 경쟁률이 상당할 것으로 보입니다. 반면, 못난이 타입은 59C타입입니다. 하지만, 요새 트랜드는 '못난이 1등이 아니라 못난이 2등'이 경쟁률이 더 낮습니다. 못난이 2등은 59B타입입니다.

RR은 일반적으로 커뮤니티가 가깝거나, 대형평형이 몰려있는 동입니다. 눈에 띄는 동들이 보이실 겁니다. 조합원들도 선점한 곳. 그 곳이 RR입니다. 마지막으로 가점제, 추첨제 물량을 정리하면서 마무리합니다. 모쪼록 이번 기회에 강남+84타입 강남 입성을 기원하겠습니다. 오늘도 부리남이었습니다.

자주 받는 질문 및 답

1.부부가 각각 신용대출 9900만원 받아서 계약금 준비하는건 괜찮을까요?

- 각각 1억이하는 가능합니다.

2. 생초 특공을 와이프가 쓰고 (세대원), 제가 (세대주) 일반분양 같이 써도 문제가 없을까요?

- 특공은 세대주 요건이 있는 노부모특공을 제외하고 부부 중복청약이 가능합니다. 즉, 특공에서 2번, 일반분양(세대주 요건 있음)에서 1번, 총 3번의 기회가 있습니다.

3. 1주택자는 어떤걸 노려봐야될까요

- 위의 표에 따르면, 59, 84, 101타입 중에서 지원하시면 됩니다.

4. 1주택자의 경우도 중도금 대출 받을수 있나요? 얼마까지 나오나요?

- 중도금대출은 주택수, DSR, 15억초과 상관없이 중도금 60% 중 50%를 받을 수 있습니다.

5. 지금 가지고 있는 집 주택담보대출 받아서 계약금 마련해 내고 그 이후로는 50프로 중도금 대출 받을 수 있는거죠?

- 보유주택으로 주담대 실행하면, 생활안정자금 대출이라 추가 주택 매수 금지에 걸려요. 분양권도 주택수 포함이라 계약하는 순간 자금 회수에 걸리실 겁니다. 다른 방법을 찾으셔야할 것 같습니다;

6. 혼인신고 전이라 남편 세대주, 아내 동거인인데요, 이럴경우 님편과 저는 특공에 중복청약 안되는걸까요? 특공 생초에서는 중복 청약 가능하다고 알고있었는데, 방배5는 아닌것 같아서요 ㅠㅠ

- 개정된 청약제도의 중복청약은 부부기준으로만 허용되어 있습니다. 즉, 동거인 신분에서는 세대원이므로 특별공급에서 중복청약은 불가능합니다.

7. 경기도 1주택자는 추첨제에서 지역우선제도에 밀려 당첨 가능성이 제로 수준이 맞을까요?

- 추첨제도 지역우선이 적용됩니다. 방배5는 당해지역에서 마감될 가능성이 높으므로, 가능성은 없어보입니다.

8.저도 신용대출 한도를 1억원 받았는데요. 사용하지는 않고 있습니다. 무주택자인데요... 청약에 성공하면 일부 사용예정인데, 1억원이 안 되게 사용하면 되나요? 아니면 한도가 1억이 안되게 해야 하는지 궁금합니다. 1억 초과니까 1억까지는 괜찮은 거지요?

- 이번에 언급드린 신용대출관련 규제는 한도와 기간이 중요합니다. 우선 1억 '초과'라서, 1억까지는 괜찮고요. 1년 '이내'라서, 1년이 지나 갱신하신 경우에는 문제 없습니다.

9. 제가 서울 자가보유 한지 이제 1년 3개월차인데 1주택자 추첨제 물량도 실거주 2년을 채워야하는지 알 수 있을까요?!

- 추첨제 물량도 당해지역 우선이 적용됩니다. 2년이상이어야 당해지역 조건이 되므로, 1년 3개월은 기타지역으로 분류되어 당첨권에서는 어려워보입니다ㅠ

10. 전매제한이라 3년간 매매금지아닌가요?

- 등기시 3년인정입니다.

11. 아이 둘로 신생아 우선공급대상인데 서울 거주 2년미만이면 다자녀로 넣어야겠죠...?

- 축하드립니다. 아이2+신생아 우선공급은 정말 막강하시네요. 하지만, 다자녀에는 우선공급이 없다는 것 아시죠?ㅠ 서울거주2년이었다면, 신혼부부나 생애최초에 우선공급으로 넣으셨다면 더 좋았겠지만, 말씀하신데로 기타지역 50%가 크네요.

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