9.10 청약! 한강 수자인 오브센트 미리보기

9.10 청약! 한강 수자인 오브센트 미리보기

9.10 청약! 한강 수자인 오브센트 미리보기

  안녕하세요, 부리남입니다.

  오늘은 한강 수자인 오브센트 분양 정보를 미리 살펴보겠습니다. 한강 수자인 오브센트는 경기도 김포시 북변동 184번지 일원에 위치합니다. 한강 수자인 오브센트는 최고 35층, 29개 동, 총 3058세대 규모입니다. 북변4구역 재개발사업으로 이중 2116세대를 일반분양합니다.

한강 수자인 오브센트는 지난 5월 분양한 북변 우미린 파크리브 때부터 소개드리고 있는 단지입니다. 어쩔 수 없이 이번 리뷰는 북변 우미린 파크리브와 함게 비교하면서 알아보게 될 것 같습니다. 한강 수자인 오브센트는 인천2호선 고양연장선이 예정된 김포골드라인 북변역 초역세권 단지로, 3000세대가 넘는 대단지에다가 차별화된 커뮤니티로 주목받고 있는데요. 스카이라운지, 커튼월룩, 그리고 프라이빗시네마, 실내클라이밍, 파티룸, 키즈카페까지 커뮤니티에 힘을 꽤 주었습니다. 김포 현지인들 사이에서는 풍무역세권 개발과 함께 가장 기대감을 많이 받았던 곳인만큼 이번 청약 결과가 궁금해지는데요. 바로 알아보도록 하겠습니다.

입주자 모집공고(추후 업데이트)

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 김포시 거주자 및 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)지역에 거주자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 김포시 거주자 우선공급

- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용

 - 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제 (100%) 적용

청약일정(추후 업데이트)

- 모집공고 : 8월 30일

- 청약접수 : 9월 10일
- 당첨자 발표 : 9월 20일
- 계약일 : 미정

- 입주예정일 : 2027년 12월

* 참고(북변 우미린 파크리브 입주예정일) : 2027년 8월

청약방법

청약홈

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

공급규모 및 분양가(추후 업데이트)

총 3058세대 중 2116세대

- 50타입(65세대) : 미정

- 59A타입(172세대) : 미정

- 59B타입(478세대) : 미정

- 59C타입(141세대) : 미정

- 59D타입(359세대) : 미정

- 76A타입(92세대) : 미정

- 76B타입(228세대) : 미정

- 76C타입(115세대) : 미정

- 84A타입(58세대) : 미정

- 84B타입(183세대) : 미정

- 84D타입(75세대) : 미정

- 90A타입(17세대) : 미정

- 90B타입(7세대) : 미정

- 103A타입(120세대) : 미정

- 103B타입(6세대) : 미정

* 참고(김포 북변 우미린 파크리브) : 공급규모 및 분양가

* 총 1200세대 중 831세대 일반분양

- 59A타입(277세대) : 4.75억

- 59B타입(106세대) : 4.70억

- 74A타입(110세대) : 5.77억

- 74B타입(71세대) : 5.52억

- 84A타입(154세대) : 6.50억

- 84B타입(24세대) : 6.52억

- 84C타입(89세대) : 6.45억

단지배치도 및 평면도(추후 업데이트)

입지환경

김포골드라인 북변역(213m), 김포버스터미널(595m), 김포초등학교(513m), 5호선 감정역 예정지(1.1km)

김포골드라인 김포북변역 일대 : 뒤로는 일대의 대장단지인 메트로자이

시외버스터미널 일대

왼쪽이 북변3구역, 오른쪽이 김포초등학교 : 위로 굵은 전선이;;

서울 5호선 김포 감정역은 인천2호선 라인의 환승역이 될 예정이다

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 한강메트로자이1단지 84㎡ 호가 : 6.5억(9/44층)

- 한강 수자인 오브센트 84㎡ 분양가 : 미정
- 한강메트로자이1단지(2020년 8월 준공, 1142세대)를 비교 단지로 잡았습니다. 북변역을 중심으로 대장단지이며, 세대수는 비슷하지만, 상품성이나 입지는 한강메트로자이가 더 우위에 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 6.88억으로 안전마진은 3600만원입니다.

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 6개월

4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 투과/조정지역 1순위만 5년 제한
5. 거주의무(입주시점 기준) : 없음
6. 중도금 대출 : 60%, 이자후불제 예상

7. 최종 의견 

한강 수자인 오브센트의 분양가는 평당 2200만원선으로 추정되고 있습니다. 84타입 기준으로 7.48억이니, 직전에 분양했던 김포 북변 우미린 파크리브 84타입 6.52억보다 무려 1억이나 차이가 납니다. 물론, 호갱노노 등의 커뮤니티와 일부 기사를 통해서 추정된 분양가이므로, 아직은 지켜볼 대목입니다.

'한강 수자인 오브센트', 수도권 서남부 명품 대단지 '8월 분양' < 보도자료 < 건설부동산 < 경제 < 기사본문 - 스트레이트뉴스 (straightnews.co.kr)

'한강 수자인 오브센트', 수도권 서남부 명품 대단지 '8월 분양' - 스트레이트뉴스

다만, 한강 수자인 오브센트가 김포의 대장 단지가 될 것이라는 것에는 이견이 없습니다. 한강신도시라는 규모있는 택지지구가 있음에도 김포의 대장이 메트로자이가 된 데에는 교통과 상품성이 컸습니다. 김포의 유일한 지하철인 김포골드라인이 지나가는데, 인천 2호선이 한강을 넘어 고양으로 연장됩니다. 게다가, 메트로자이 1,2,3단지를 합치면 4029세대의 규모있는 공급으로 일대의 주거환경을 바꿨습니다. 이제 그 자리를 조금더 북변역에서 가깝고, 북변재개발로 더 신축인 단지가 공급되어 기존과 다른 주거환경을 공급할 한강 수자인 오브센트가 대장 단지를 넘겨 받습니다.

김포는 최근 호재가 하나더 추가되면서, 총 3가지를 살펴보아야하는데요.

먼저, 김포한강2콤팩트시티입니다. 기존 한강신도시와 한강2콤팩트시티가 합쳐지면 일산신도시보다 더 큰 규모가 된다고 하니, 아직은 상상이 안됩니다. 문제는 자족기능을 강조한 일자리일 것이고, 선결조건은 교통입니다. 기존에 추진중인 5호선과 GTX-D에 조금더 힘이 실릴 것으로 보입니다.

김포한강2콤팩트시티, 인구 10만명 새 둥지 확정 | 세계일보 (segye.com)

김포한강2콤팩트시티, 인구 10만명 새 둥지 확정

두번째, 감정역입니다. 지난 7월 12일 공청회가 개최되면서 5호선 연장의 윤곽이 나올 것을 기대했지만, 고구마 100개 먹은 것 같았다는 의견이 다수였습니다. '지역협의'조건이 빠져서 기대를 모았지만, 기존 인천안 vs 김포안 vs 중재안을 넘어, 각 지자체에서 추가역까지 되면서 노선의 윤곽은 커녕 다시 미궁 속으로 빠져버렸는데요. 일단, 본사업과 예타면제를 동시에 진행한다고 하니, 계속 지켜봐야할 것 같습니다.

마지막, 인천2호선 고양연장입니다. 인천2호선의 고양연장선이 북변역을 지나가는데요. 위의 '입지환경'에 보면, 5호선 연장안에 '감정역' 또한 지나갑니다. 정말 먼 미래가 되겠지만, 고양연장선을 통해, 5호선 환승도 가능하다는 뜻입니다. 현재까지 인천2호선 고양연장은 2024년 6월 B/C값을 분석하는 예비타당성조사 1차 점검회의가 열릴 예정이라는 기사외에는 후속 기사가 없습니다. 다만, 올해 예타결과가 발표예정으로, 결과가 발표되는 때에 북변역은 다시 한번 주목 받을 것으로 예상되비낟.

인천지하철 2호선 고양 연장, 예비타당성조사 대상사업 선정 (kgnews.co.kr)

인천지하철 2호선 고양 연장, 예비타당성조사 대상사업 선정

한강 수자인 오브센트의 장점은 이미 다른 블로그에서 보셨을테니, 제 블로그에서는 2가지 단점 또는 주의할 점을 살펴보겠습니다.

먼저, 평형 구성입니다. 59타입 위주로 구성되어, 중대형 평형 위주로 구성된 메트로자이와 비교됩니다. 검단 아테라 자이 리뷰 때도 언급했지만, 59타입 위주 단지는 한계가 있습니다. 신혼부부까지는 괜찮지만, 59타입은 학령기 자녀를 둔 세대의 수요는 끌어들이지 못합니다. 또한, 커뮤니티나 주차대수에 있어서도 단지규모에 비해 세대수가 상대적으로 많다보니 부족함이 있습니다. 그나마, 한강 수자인 오브센트는 3058세대가 넘는 대단지라는 점에서 709세대의 검단 아테라 자이보다는 나아보입니다.

마지막으로, 단지 배치입니다. 단지 중앙에 북변공원이 있어서 단절감이 있습니다. 1,2,4,5블록으로 나누어져있는데요. 하나씩 떼서 보면 블록별로 선호도 차이가 있을 것으로 보입니다. 청약경쟁률뿐만 아니라 추후 시세차이가 있을 것으로 보이는데요. 블록별 차이를 떠나, 단절감이 있는 단지는 대단지 프리미엄을 형성하기가 어렵습니다. 커뮤니티 접근성이나 조경의 규모를 크게 가져가기가 어렵기 때문입니다.

전체평면도

한강 수자인 오브센트의 분양가는 위와 같이 블록별 차이에 따라 다르게 책정될 것으로 보입니다. 최고 분양가만을 표시하는 청약홈만을 보고 지레 겁먹고 청약을 포기할 것이 아니라 블록별 유불리를 따져봐야할 것입니다. 가장 선호도가 낮을 곳은 4,5블록일텐데요. 재개발로 공급되는 단지인만큼 가장 많은 일반분양이 나올 곳으로 보입니다.

김포는 전매제한 6개월인만큼 이번에도 물량이 많은 59타입보다는 84타입을 추천드립니다. 최근 분양했던 북변 우미린파크리브 59타입 일반분양물량이 383세대인데, 한강수자인오브센트 59타입은 1150세대에 달합니다. 반면, 84타입은 우미린 267세대, 한강수자인 316세대로 583세대입니다. 조금더 저렴하고 RR인 조합원입주권을 매수하시는 것도 방법입니다. 84A 타입 프리미엄 2.3억으로 조합원분양가 3.9억을 합치면, 총매수가는 6.2억으로 예상분양가 7.48억보다 1.28억 더 저렴하게 매수할 수 있습니다. 북변3구역의 우미린보다 조합원분양가가 높은 대신, 프리미엄은 상대적으로 적어 초기투자금 부담이 적다는 것이 장점입니다. 재개발 매물에도 관심을 가지면 좋을 것 같습니다.

한강 수자인 오브센트는 아래와 같이 설명회와 이벤트가 진행 중입니다. 관심가져보시면 좋을 것 같고요. 북변 우미린 파크리브는 분양팀이 대부분의 물량을 소진시키고 철수하면서, 완판되었다는 루머가 돌았지만, 금일 모델하우스 통화로는 아직 10세대 전후의 잔여세대가 있는 것으로 확인됩니다. 같이 검토해보시면 좋을 것 같습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

분양 홈페이지

한강 수자인 오브센트

한강 수자인 오브센트

한강 수자인 오브센트 입지환경

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