7.2 청약! 장위 푸르지오 라디우스 파크 미리보기
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 장위 푸르지오 라디우스 파크 청약 정보를 미리 살펴보겠습니다. 장위 푸르지오 라디우스 파크는 서울특별시 성북구 장위동 25-55번지 일원에 위치합니다. 장위 푸르지오 라디우스 파크는 최고 33층, 총 1637세대 규모입니다. 장위6구역 재개발로 718세대를 공급합니다.
장위뉴타운은 2가지로 유명합니다.
첫번째는 서울의 반쪽자리 뉴타운입니다. 서울 최대규모의 뉴타운이 될 뻔했지만, 절반이 해제되었기 때문인데요. 2008년 금융위기 이후로 15개의 구역 중 6개 구역(8,9,11,12,13,15구역)이 해제되면서, 대지규모의 절반이 줄어들었습니다. 하지만, 최초로 사업이 완료된 꿈의숲코오롱하늘채(2구역, 2017년 10월 준공)는 최고 13.5억(21년 9월)에서 조정되어 지금은 9.94억(24년 4월)의 실거래가를 기록하고 있습니다.
두번째는 사랑의 교회입니다. 재개발의 리스크는 종교시설이라는 것을 여실히 보여주었던 10구역은 결국 교회를 제척하는 쪽으로 결론이나면서, 건축통합심의를 통해 늦춰진 사업속도를 끌어올리려고 하고 있습니다.
많은 분들이 둔촌주공 놓친 것을 아쉬워하지만, 당시 또 하나의 기회는 장위 자이 레디언트에 있었습니다. 1차 무순위청약에서 537세대가 나왔었습니다. 최초 계약률 59%였는데요. 이후 선착순 줍줍에 이어 상시 줍줍까지 진행되었고, 재개발 전문 유명유튜버분도 예비당첨으로 계약인증까지하면서 종지부를 찍었죠.
시간이 흘러 장위 푸르지오 라디우스 파크입니다. 단지 바로 옆에 우이천을 따라 자전거도 탈 수 있고, 석계역이 가깝습니다. 걸어가기에는 조금 멀지만, 호재가 많은 GTX-C 예정인 광운대역도 가깝습니다. 다시 한번 장위뉴타운을 살펴봅니다.
입주자 모집공고(추후 업데이트)
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 서울특별시 거주자 우선공급
- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
청약일정(추후 업데이트)
- 모집공고 : 6월 20일
- 청약접수 : 7월 2일
- 당첨자 발표 : 7월 9일
- 계약일 : 7월 22일-25일
- 입주예정일 : 2027년 3월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTLttotPblancListView.do#a
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가(추후 업데이트)
총 2840세대 중 1330세대 일반분양
* 세대수=일반분양+조합원(추후 일반분양만 업데이트)
* 일반분양 타입 : 59, 84타입
* 예상분양가 : 평단가 3500만원대(아래는 총회자료 기준)
1단지
- 59A타입(90세대) : 9.24억
- 59B타입(90세대) : 9.46억
- 59C타입(90세대) : 9.36억
- 59D타입(45세대) : 9.48억
- 84A타입(76세대) : 11.84억
- 84B타입(84세대) : 11.65억
- 84C타입(113세대) : 11.65억
- 84D타입(296세대) : 12.11억
2단지
- 59A타입(158세대) : 9.42억
- 84B타입(84세대) : 12.01억
- 84C타입(79세대) : 11.81억
- 84D타입(84세대) : 12.01억
* 참고(2023년 1월 장위 자이레디언트)
- 총 2840세대 중 1330세대 일반분양
- 1순위 무순위청약 기준
- 59A타입(72세대 중 24세대) : 7.59억
- 59B타입(120세대) : 7.89억
- 59C타입(27세대) : 7.96억
- 59D타입(17세대 중 9세대) : 7.98억
- 59E타입(30세대 중 2세대) : 7.62억
- 72A타입(354세대 중 173세대) : 8.99억
- 84A타입(273세대 중 149세대) : 10.23억
- 84B타입(22세대 중 10세대) : 9.42억
- 84D타입(189세대 중 72세대) : 10.20억
- 84E타입(1세대) : 9.31억
- 84F타입(88세대 중 33세대) : 9.84억
- 97타입(15세대) : 11.98억
단지배치도 및 평면도(추후 업데이트)
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 래미안장위퍼스트하이 84㎡ 호가 : 10.1억(중/12층)
- 장위 푸르지오 라디우스 파크 84㎡ 분양가 : 12.11억(예상)
- 래미안장위퍼스트하이(2020년 11월 준공, 1562세대)를 비교 단지로 잡았습니다. 장위자이 레디언트 리뷰시에도 참고했던 단지이고요. 당시 최저호가는 9.3억이었고, 지금은 10.1억까지 8000만원 올랐습니다. 연식, 역세권 차이를 감안한 비교가치는 11.79억으로 안전마진은 없을 것으로 예상합니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년 예상
4. 재당첨제한 : 투과/조정 1순위만 5년 제한
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제 예상
7. 최종의견
장위 푸르지오 라디우스 파크는 장위자이 레디언트를 놓치신 분들에게 만회의 기회를 줄까요? 장위자이 레디언트 84타입 분양가는 10.23억, 장위 푸르지오 라디우스 파크는 12.11억이 예상되고 있습니다. 위에서 살펴보았듯이 안전마진없는 주변시세에 맞는 분양가입니다. 장위자이 레디언트 매물은 조합원 매물만 있는데요. 84타입 호가는 11.37억부터 시작합니다. 입주권이라는 점을 감안하면, 12.5억 정도의 시세라고 보면 되는데요. 그렇게 비교하더라도, 장위 푸르지오 라디우스 파크는 안전마진이 3900만원 정도뿐이네요.
장위 푸르지오 라디우스 파크는 중도금대출, 전매제한, 거주의무, 재당첨제한 등의 규제를 받았던 장위자이 레디언트와 다릅니다. 당시에도 규제 속에 다른 대안이 있었고, 그 대안을 선택했다면, 지금처럼 후회하지 않았을 것입니다. 지금도 마찬가지입니다. 높은 분양가의 단지를 욕하고 있을 것이 아니라 오르지 못하고 있는 저평가 단지와 상품군(재개발, 재건축)을 찾아보고 선택하시기를 추천드립니다.
장위 푸르지오 라디우스 파크는 비규제지역으로 LTV 70%를 적용하면, 잔금대출시 필요현금은 3.63억+@(중도금대출 이자, 발코니확장비, 옵션, 취득세)가 예상됩니다. 문제는 최대 8.47억에 달하는 대출을 감당할 수 있는 DSR을 보유하고 계신 분들은 많지 않다는 것입니다. 일대의 전세 중에서는 꿈의 숲 아이파크(2022년 7월 준공, 1711세대)가 가장 높은데요. 최저 6.7억입니다. 입주장을 감안하면, 6.5억 정도의 시세가 예상됩니다. 전세를 맞추는 경우에는 필요현금은 5.61억+@이 예상됩니다. 이러나 저러나 현금 6억 정도는 가지고 있어야 등기는 칠 수 있을 것 같네요. 아래에 장위자이 레디언트 분양후에 규제가 풀리면서 대대적으로 홍보했던 내용을 남기면서 마칩니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
장위 푸르지오 라디우스 파크
1·6호선 석계역 더블역세권의 가장 빛나는 자리
www.prugio.com
단톡방 및 채널 안내
아래 단톡방은 별도 공지없이 매달 2일(7월 2일) 비밀번호 해제합니다.
오픈시간은 대체로 04-10시 사이입니다. 00시부터 대기하시지 않으셔도 됩니다.
함께 공부하는 단톡방 '부의 사다리'
부의 사다리 : https://open.kakao.com/o/gO3aTU6c
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(오)늘의 (매)물 (기)록 : '오매기'
매일 단톡방 회원님들과 관심지역의 매물들을 공유하고 있는 방입니다. 매달 리포트 1건이 의무입니다. 열심히 하실 분들만 참석해주세요. 지난 하락장에서 부자들은 기회를 잡고 부의 사다리를 올랐습니다. 요새가 하락장이라면, 우리도 그래야합니다.
오매기 : https://open.kakao.com/o/gg4IrQAe
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